天津
房贷利率，越来越低了。
仅今年至今，5年期LPR就已三度下调，总计降幅高达60个基点。
等同于前四年降息之和。
并祭出了LPR史上最大力度降息。
还是两次！
若说2月那次属于“补降”。毕竟前几年，LPR也就一次降5个基点或10个基点，最大也不过15个基点。
但10月21日这次就是明晃晃的“刺激”了。
不仅力度赶超2月份那次（2月时1年期没有降，而10月21日1年期、5年期全下调25个基点），幅度也高过市场预期（市场预期的是20个基点）。
创近十年来最大力度降息。
若再加上，减基点部分，天津首套降的20基点、二套降的80基点。
现在的天津房贷利率较年初已下调80、140个基点。
而且接下来大概率还会降。
天津今年有望出现“2字头”利率。
房贷利率狂降，省成本是肯定的。
更重要的是，房贷利率是房价的先行指标，能直接左右房价。
参照以往，历史上的三次大规模降息潮，即1998年、2008年、2014-2015年，无一例外都推动了房价上涨。
落脚到天津，也是一样的走势。
每次房价上行，皆是以利率下调为号角。
比如2012年的利率下调，促使2013年二手房成交均价上涨11%。
而2014到2015年的6次降息，直接带动2016年大涨22%，2017年再涨35%，创下历史成交峰值。
但随着2017年房贷收紧，利率上行，房价也开始走下坡路。
尤其当2018、2019年房贷利率处于高点时，二手房成交价跌幅却为那几年最大。
可见，房贷利率与房价不仅紧密相关。
而且是负相关。
房贷利率高了，房价会降；房贷利率低了，房价会上涨。
为什么说房贷利率低了，房价会上涨？
从几个维度来看：
1）房贷利率属于购房成本。今年购房成本持续降低，不止房贷利率在降，首付也降至史无前例的15%。
这就相当于你买房，银行出大头，要的利息还低。
会刺激观望群体入市，推动需求释放。
而房价，归根结底就是供需决定的。
2）房贷利率越低，通俗来说就意味钱越来越不值钱了。
存款利率会降更低，现在五年期定期存款利率才1.55%，1年期1.1%。相当于存1万元，一年也就100多块利息。
所以会促使很多人把钱拿出来。
以对抗通胀预期。
而在当下市场，能用大钱买到的商品只有房子。
3）财务学有个词叫“贴现”。资产的价值相当于未来能创造的收益，整个全部贴现到现在就是它的价值。
举个例子：如果利率3%，明年的100元你拿到现在来花，那就是97元；如果利率是1%，你明年的100元拿到现在来花就是99元。
利率越低，贴现到现在的价值就越高。
而对于房子来说，能够产生的最明显的价值就是租金。
把未来这套房子所产生的房租，贴现到现在，就是房子的价格。
理解了这个概念后，你会大概能知道房子到底多少钱。套用国际上的估值，有个简单的速算公式：100/（房贷利率*100）*年租金
比如现在天津房贷利率是3%，就是100/3=33.3，再乘以年租金。
若房子是学区房，还需再加上学位价值。
即：房价=100/（房贷利率*100）*年租金+学位价值
房贷利率越低，估值倍数就越高。
这也再次印证了为什么房贷利率会与房价呈负相关。
我们说买房的“四大便宜”，最重要的就是“钱”便宜和“房”便宜。
今年很难得的做到了房价利率与房价同频下行。
但不会是常态。
房贷利率与房价负相关的大趋势，已被市场验证。
历史上所有房便宜和钱便宜交集的时间都是短暂的，一定会背离。
现在刚好处于交集期。
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