外地炒房团疯狂涌入深圳！

　　深圳楼市是真的火啊。

　　刚刚过去的这个周末，深圳楼市再现高峰时期抢房现象，光明凤凰城中建观玥开盘，2047批客户抢192套房，房客比1:10.66，相当于11个人里面只有1个人能买到房。

　　这一数据直追2020年楼市高峰时期。

2020年6月，光明金融街一期开盘，394套房，认购人数8998批，房客比1：23； 2020年11月，华润城润玺一期开盘，1171套房，认购人数9690批，房客比1:8.3。

　　20年是楼市疯狂上涨的年代，有这么高的房客比一点都不让人意外，但现在楼市还处在一个止跌的过程，就出现2000人抢200套房的现象，说明啥？

　　说好听点，深圳不愧是深圳，楼市是一点就着。

　　说不好听点，深圳还是那个深圳，炒房之都的帽子还是难摘掉啊。

　　路边社的消息，近期，外地炒房团已经杀入深圳，开始大批量扫货了。

　　比如这次开盘一个半小时就售罄的中建观玥，我深圳咨询师的反馈，这次登记买中建观玥的人，不少外地投资客，甚至有一些一个人买三四套的。

　　按我们咨询师的话说，中建观玥太便宜了，学校好，户型使用率高，综合性价比突出，既得利益就在眼前，不买才是傻子。

　　中建观玥备案均价3.5万一平，折后3.25万一平，它南边的华润润晖府备案均价5.16万一平，东边的中海时光境备案均价4万一平。

　　包括近期“日光”的深业上城学府也是一样。

　　7.8万的单价，北站位置，带好学位，和周边成交价11万的二手房形成明显价差，也是很多外地投资客一个人买三四套，甚至有中介自己买了，然后加价卖出去。

　　现在的市场就是这样，只要有利可图，就不缺资金涌入。

　　深圳特殊就特殊在于，深圳的城市能级摆在那里，很多人认深圳的城市价值。

　　929新政，深圳打开了龙华光明、龙岗盐田对外地人的购房门槛，且同时取消了限售政策。

　　这就是说，不管你是哪里人，你都可以来龙华光明、龙岗盐田买房，而且房本到手，就可以卖出去了。

　　现在深圳也是1.5成首付，光明那边一套房，按3万来算，90平的房子首付大概45万，和很多二线城市的首付差并不大了。

　　不限购、不限售，买房的门槛又降下来了，所以外地炒房团杀入深圳这事，一点意外都没有，甚至可以说这种情况还会一直存在，尤其是接下来的一两个月，将是深圳检验外地购买力的重要时刻。

　　现在除了中建观玥、深业上城学府之外，大量外地客进驻的楼盘还有龙华的鸿荣源尚云，据说外地客占比大概15%。

　　另外还有龙华的星河星悦云邸，外地客占比有5%；沙井的嘉誉府，有河北人一次性买了25套。

　　这两天炒房教父欧神也带着外地炒房团到龙华某新盘了，据说这个盘为了不干扰外地客签约，甚至把售楼部的签约室都关起来了。

　　外地炒房客扎堆涌入，深圳楼市会发生什么？

　　新房库存会快速消化，二手房便宜的笋盘也会快速消化，然后市场进入新一轮博弈期，转折期的关键就是接下来的两个月。

　　现在虽然不知道有多少外地客杀入深圳了，但是很明显的，深圳楼市的量已经起来了。

　　深圳中原监测的数据，到这个月14号，深圳10月新房已经认购了4418套，按半个月推算一个月来看，10月深圳新房的认购量肯定会超过8000套，1万套也不是不可能。

　　这是个什么水平？

　　深圳楼市的过往数据，单月超过8000套是非常活跃的月份了：2021年1月8356套，2009年3月8509套，2009年5月8479套……

　　列举的这些年份，对应到各月，都是深圳楼市供需非常旺盛的时候，比如2021年1月，那是深圳上一轮楼市的高点时刻。

　　所以当下深圳有多火爆，大家应该能够想象到吧。

　　现在深圳的很多新盘都卖的不错，光明的振业天镜云庭开盘去化85%，沙井的鸿荣源嘉誉开盘去化九成，龙华之前卖了一年多的华润紫云府、中海珑悦理现在也都差不多售罄了。

　　按照14天认购4418套的进度去算，目前深圳43721套的新房库存，半年不到就能卖完。如果接下来外地客持续涌入，这个去化速度还会进一步加快。

　　说实话，就这现状，对深圳的刚需一点也不友好，因为这些外地投资客涌入，率先冲进的就是一些高性价比房源。

　　最近深圳二手房去化比较快的就是一些低价笋盘，南山的网红盘华润城半个月时间卖出去20多套，低价笋盘几乎全被消灭完了。

　　低价笋盘没了，市场的情绪传导，涨价事件就要开始了。

　　现在已经有二手业主开始涨价了，不过现在的涨价是政策之后市场的正常反应，新一轮的涨价伴随着新一轮的博弈，也就是接下来的11、12月，将会是深圳转折期的关键一战。

　　逻辑就是外地炒房客持续涌入，市场笋盘快速出尽，不急卖的业主心态坚挺，深圳楼市是涨是跌就看市场愿不愿意买单了。

　　如果市场愿意买单，深圳楼市也就能扛过来了，如果市场不愿意买单，那博弈将会继续持续。

　　会是怎样的结果我不去评判，我只是告诉大家我所看到的，国家救市是明牌，深圳把“欢迎全国人民来买房”写在脸上是明牌，这样的现状下，还用说接下来的市场怎么走吗？

　　至于深圳的刚需，不能太着急，也不能不着急，太着急就会病急乱投医，不着急就会错过好的买房机会，接下来还有预估两个月的时间够大家慢慢挑慢慢选，在预算许可的情况下，尽量看向核心区就不会出大错。

　　PS: 这一轮我觉得深圳放松了限购后行情来的太快了，现在库存严重告急，出现新房无房可卖的抢房地步，开发商已经收回折扣。