【专题】上海929新政后市场及政策效果分析

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929“沪七条”新政发布已满3周，本次组合拳新政对楼市释放的“诚意”是否为市场“买单”？新政托举楼市的效果的持续性究竟几何？本专题从新政内容解读、新政对新房及二手房的影响，新政对来访及认购的影响等方面解析新政后上海房地产市场整体及局部表现。（以下内容为部分节选，仅供参考。）

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929“沪七条”政策解读

从政策类型来看，929新政属于组合型政策，从3大维度对购房者进行了政策支持，包括“调整住房限购政策”、“优化住房信贷政策”、“调整住房税收政策”等方面优化房地产市场政策。从政策细节来看，本次政策对刚需市场的利好更强。

从政策前后对比来看，929新政进一步降低限购门槛，增加信贷支持。新政后首套二套购房首付降低10个百分点，外环外限购降至1年，普遍增加1套购房名额，降低增值税免征年限，鼓励投资性购房等。

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929新政对新房及二手房影响

从政策效果来看，新政后新房、二手房成交量均出现明显的回升。

1、新房市场成交效果逐步显现

新政后第三周新房成交量大幅上涨，新政效果显现。新政后首周9.30-10.6成交新房756套、第二周成交641套、第三周成交1260套，至第三周成交量大幅上涨，日均成交180套，远超9月份日均120套的水平。但同比来看，2024年10月前三周成交量同比下跌17.4%，新政效果有待持续释放。

数据来源：房管局、数联天下

2、二手房市场成交热度上升明显

新政对二手房影响更加明显，新政后二手房日均成交量均超2023年同期。除国庆7天无法正常网签外，10.7至10.20日两周日均成交超过900套，远超新政前日均542套的水平，同比2023年大涨超过50%。

注：数据来源网上房地产，未剔除非住宅

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929新政对来访认购的影响

从客户角度看，本次新政对刚需的促进作用强于改善客群。新政后新房日均来访环比大涨131%，分区域来看，外环外来访、认购增长远超过外环内项目。新政中推动来访、成交增长的主要因素是“首付比例下降、社保3年改1年”。

①来访客户：外环外项目来访客户中，约40%为受新政影响驱动看房，其中最大的驱动因素为首付比例下降（22%）、其次为社保3年改1年（15%）。外环内新房来访客户中，仅5%为受新政影响驱动看房，新政对外环内市场影响较弱。

②成交客户：外环外项目中，约31%客户受新政影响而认购，其中最大的驱动因素为首付比例下降（19%）、其次为社保3年改1年（8%）。外环内新房认购中，仅16%客户受新政影响，其中首付比例下降占比16%，对成交客户进行访谈，多数客户本身就有置业计划。

③来访认购转换率：929新政后客户来访、认购转换率提升至8.8%，远超527新政后的转换率5.5%，从央行到城市的一揽子新政对楼市的整体提升明显。本轮新政中，社保3年改1年的来访转换率较低，首付比例下降、临港工作增加1套房、满3年视同户籍等政策带动的来访、认购转化率在9%-10%之间，而社保3年改1年带来的客户转化率仅有5.1%。虽然案场来访增加，但相应客户质量比之前存在下降、客户所处的购房阶段也更偏前期，因而转换率较低。

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