成都二手房『爆火』：触底与震荡并行

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

成都二手房上周好像卖得非常火爆，请问二手房是要开始涨价了吗？我们普通人怎么应对这种行情变化？

房段子解答

成都二手房确实爆了，从体感和内部来看都是如此，外部数据会相对滞后一些，这是继国庆结束短暂休整后的再次蓄积爆发。

主要还是近段时间的各种救市刺激政策太过明显，美帝降息，存量利率下调，止跌回稳，放开限购限售，公积金利好，买房落户，以旧换新优惠等，随时刺激着成都楼市，血脉偾张。

确实挤出来一部分购买力，也让一大群观望买家下定了决心。

新房反应是比较快的，但二手房会相对滞后，因为散户房东没有抱团营销的能力，再加上此前跌跌不休让人失去信心，所以这一波行情姗姗来迟。

正如我之前分析的一样，①二手止跌回稳，才是真的止跌回稳。②最最好的情况是，今年底明年初能出现阶段性的“触底”。

现在成都二手房成交量在稳健提升，但成交价还在低位徘徊，对买家而言，建议持续观察两三个月，当量价齐涨，尤其是小区优质房源在出货，成交价格在上扬的时候，就果断一些。

当然，针对卖家而言，我以前说过①置换党低卖低买抓紧这一周期的末尾；②杠杆压力大止跌割肉也是无奈之举；③无关行情的垃圾地段劣质产品果断抛。

如果确实不着急置换变现，本身房源也很优质的，那么可以稳一手，这是黎明前的黑暗。

不再有普涨周期后，二手房的分化是比较明显的，我估计50%以上的房源，都会或多或少存在①失去流通性；②价格滞涨阴跌，纯刚需自住；③失去金融属性和自住属性，沦为空置浪潮。

剩下在地段和品相上较好的二手房，估计2025年会迎来温和上涨的态势。

当然，如图所示，去年甚至今年初卖房+年底买房的人，赚到了一波差价，是成都复杂楼市行情下的少数幸运儿。

会员提问

关注你有段时间了，时不时看看你分享的案例，感觉比较客观。我也希望有机会和你交流一下。我现在想置换，一家三口，孩子初一，我在南门老婆在市中心，在成渝立交有个套三自住，然后锦江的非典型学区房有个45平的挂户读书。

打算买学区房卖了，然后加100万买个二手自住，倾向于东湖周围，但预计要把自住的套三也卖掉，其他的理财贷款和年收入发给你哈。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前来看你们是置换需求，改善自住，寻求保值性，孩子已经初一，基本上不需要再重点考虑学区房的属性了，而是自住的舒适性，保值性，这一点目标是很明确而且正确的。

成渝立交前几天我也分析过，整体来说价值不是很大，板块的可塑性不高，未来基本上是偏向于刚需自住需求的状态，***房龄也上来了，90平左右的小户型，目前的行情大概是一万七八的状态，品相好无瑕疵的话，估计能接近1.8万成交，我们按照这个单价来计算的话，成交价160万出头，没有贷款，这就是直接实得的数字。

从你们的情况来看，我是支持置换的，毕竟**的上涨预期不高，改善属性不强，另外****是纯挂户学区用的，现在是完成了历史使命，用处也不大了，也达不到改善的需求，所以严格来说两套房都是可以出售的。

至于现在卖房划不划算？这个我不多说哈，详见：https://weibo.com/1551561845/O4GvqCRLi

**是45平的套一挂户，现在行情的话，大概是总价120万出头，除去50万贷款，还剩70万左右。

也就是说卖掉2套的话，最终能形成160+70+100万现金=330万的状态，此时再添100万贷款，预算400多的样子可以上手比较偏改善的产品了。

锦江**位于东湖，板块地段是很不错的，但是开发较早，2006年的样子，截至目前是18年房龄了，沦为了老破大的行列，户型和生态位置改善有余，不过从板块和楼盘的价值来说，需要斟酌和三思，往后大概率是下行的。

现在这个楼盘挂牌的也不多，只有136户型的套三，挂牌单价3万左右，实际成交我觉得是2.6万，350万+的状态（有成交记录的），这种买法其实很小众，纯粹是情怀了哈。绝大多数有三四百万预算的人，不会单纯为了这个河景或者东湖这个片区，然后上手老破大。

当然，凡事不绝对，不同的人有不同的看法，如果确实喜欢确实要买，我们后面就去讨价还价，砍价选房到性价比。如果不笃定只买这个盘的话——

三四百万的预算，从改善自住和板块价值预期来说，我个人更建议往林家坝方向走，看新房！

板块是全新的，未来的价值预期会走高，产品也是很不错的抢眼的新格局，当前单价总价大概也是符合你的预算预期的，所以从这个角度来说，更显主流买法。

未来有9、6、20、30号线的汇聚，到东湖，或者到孩子读书的通勤来看，都不是问题，冲刺彻底摆脱成渝立交的问题，把资产优化到改善新房，潜力板块上来。

【林家坝】万科朗拾交子：http://t.cn/A60BfO7T 南北通透纯板式改善，门槛不高，易上手，未来可期
【林家坝】能建锦誉府：http://t.cn/A6Y1sC9K 林家坝核心区，首批次有优惠，纯143户型
【林家坝】中交锦江颂：http://t.cn/A6Y3NbyI 3月开放售楼部，4月底开盘，重新书写林家坝改善姊妹篇，主打143-171户型。
【林家坝】锦江统建交子峯萃：http://t.cn/A6Ym1Vup 锦江最新人才公寓，价格实在优惠，地段核心霸道

板块资料自提链接: https://pan.baidu.com/s/1QdJhqVoUIoNHi4PWlkRzxQ?pwd=fdz1 提取码: fdz1

会员提问

你好，我婚前买了**小区，然后结婚了，现在因为家庭缘故，想把房子分给媳妇。然后我的购房资格独立出来，不过**小区还是期房，还没交契税，没下来房产证，房贷是我在还贷。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你的情况其实非常典型，我也遇到很多人是卖的期房，但是要LH析产（还没产证），因此这种情况就很棘手。

1、前年买的，三倍熔断五年限售，正常的解除限购需要房产证下来后再满5年才可以卖。
2、你们其实相当于已经协商好了，资产的重新分配。

咱们长话短说，主要有2种解决方案。

1、寻找专业的法拍机构，你们LH，然定向法拍给女方，这样操作下来，可以完整的把房子产权、贷款都转移到女方身上，但是存在2个问题，①法拍机构的运作费用不低②法拍过程可能有其他人看上了报名搅局，最终要么是被第三方拍下，要么是你们一味抬高法拍价格，增加你们的过户成本。

这种属于剑走偏锋，但是能快速断舍离的方案。2、由于是限售期，先LH，对该套房的归属做约定，要么是协议约定，要么是诉讼LH（诉讼的话，我这边可以***，主要优点是可以防止5年后拿证了一方反悔，此时的诉讼协议是具有强制性约束性的，诉讼LH，然后出调解书）。

也就是说，正常LH，但是房子下证后就及时转给女方即可。

至于贷款，要想转给女方，建议走过桥的方式，过桥是指第三方借钱给男方全部提前还贷，然后女方承担这部分借款的月供利息压力。（需要过桥，我也可以介绍做这方面的朋友给你认识。）当然，假设女方或者谁谁本身就有全部提前还贷的能力，那么就可以不需要过桥了（过桥是要产生费用的）。

这种方式就相对温和，但是要打个持久战。