四次递表 这家国企仍未放弃分拆物业上市

发展目标是国内第一梯队。

中房报记者 曾冬梅 康康 广州报道

10月16日，深业物业运营集团股份有限公司（以下简称“深业物业”）第四次向港交所提交上市申请。

深业物业的母公司为深圳国企——深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”，00604.HK) 。截至今年6月底，其在管总建筑面积约为0.89亿平方米，排名在行业TOP20以内。

作为房企，深圳控股的行业排名远不及深业物业，但该公司曾因斥资55亿元投资恒大地产而广受关注。在地产业务难有大作为的背景下，深圳控股提出了向城市资产管理和综合运营、以及科技产业投资服务转型的目标，希望深业物业的在管规模尽快突破1亿平方米，进入国内第一梯队。而IPO则是深业物业实现非线性增长的重要路径。

深圳控股没有对外披露深业物业IPO迟迟未能成行的原因，但外界认为应与过去一年多物业股走势低迷有关。至于这次深业物业是否将踏出最后一步，1月18日，中国房地产报记者联系了深圳控股，但截至发稿未获回应。

1年多前就已申请上市

公开资料显示，深业物业是国家首批一级资质物业管理企业，业务涵盖社区住宅、政府物业、写字楼、产业园区、医院、高校、景区及交通枢纽设施、公园及多种公共设施等业态，近三年开始开拓城市服务，为政府提供市容环境、公共安全、社区服务管理的物管全覆盖服务。

截至6月底，深业物业的总签约建筑面积约为0.92亿平方米，在管项目总数为498个，在管总建筑面积约0.89亿平方米，覆盖全国46个城市和14个省份。

其中，产业园项目占了大头，在管建筑面积合共约0.59亿平方米，占在管总建筑面积的62.7%。住宅物业次之，在管面积的占比为31.9%。

收入方面，2021年至2023年，深业物业录得的增幅分别为9.1%、15.5%，表现中规中矩。2024年上半年的收入约14.7亿港元，同比增长3%，毛利率约17%。

值得一提的是，该公司的在管面积中，来自独立第三方项目的占比约79%，非住业态面积占比约68%，两项指标均高于行业平均水平。

早在2023年2月，深业物业就向港交所提交了上市申请表，截至目前，招股书已3次失效。今年2月份，该公司获得了中国证监会关于其境外发行上市的备案通知书。同期拿到备案通知书的还有泓盈城市服务、经发物业，这两家公司已先后在5月及7月登陆港股，募集的资金总额分别为1.28亿港元、1.25亿港元，深业物业则迟迟没有动作。

对于新上市的物业股，资本市场给予了积极反馈。泓盈城市服务公开发售获47.59倍认购，每股定价3.2港元，经发物业公开发售部分超额认购117.9倍，定价7.5港元。但上市后两家公司的股价走势却大相径庭，截至10月18日，前者已跌破发行价，后者则攀升到了17港元。

在管规模要突破1亿平方米

相对其他早早就分拆物业上市的房企而言，深圳控股只是赶了个末班车。在物业股备受资本宠爱的时期，该公司选择了投资当时的龙头房企——恒大地产。

2017年，深圳控股以55亿元购得恒大地产1.76%的股权，在财务报告中列为损益金融资产，按照公允价值入账。该公司管理层曾在2021年的业绩会上表示，对于恒大地产的股权投资，整体效果还是不错的，每年收到的累计分红近20亿元。但好景不长，由于中国恒大出险、股价大幅下跌，到了2021年末，其持有的恒大地产股权公允价值约为5.57亿港元，较2020年底大幅减少60亿港元。

在那之后，深圳控股的经营业绩波动加大，2021年录得归属股东的净亏损27.2亿港元，2022年扭亏后，2023年再度录得股东应占亏损2.6亿港元。2024年上半年，亏损额扩大到了11亿港元，销售额同比下跌58%至61.8亿元。

从业绩报告的表述来看，深圳控股当前对地产业务态度保守，下半年的经营计划是加速资产出清，坚决去化回笼资金。对于新增项目的要求是“争取用较小代价获取或锁定项目资源”。

而对于物业板块，深圳控股的目标是“做优做大”。2023年，其城市综合运营业务拓展合同面积约1219万平方米，今年上半年又拓展了929万平方米。下半年还要继续拓展，尽快实现在管规模突破1亿平方米。深业物业IPO也在计划之内，但没有给出明确的时间表，该公司只透露：“将根据资本市场动向，综合分析研判上市时机。”

也正是因为对于规模的渴求，深业物业希望使用上市募集的资金开展收并购，迅速扩大管理面积，计划在未来三年至五年内，收购六七间公司。深圳控股将其形容为“非线性增长”。

根据深业物业收到的境外发行上市备案通知书，若该公司未能在通知书出具的12个月内完成境外发行上市，拟继续推进的话，应当更新备案材料。也就是说，留给深业物业的时间已不到4个月。