楼市筑底，究竟要筑到啥时候？

10月17日，住建部召开的国新办新闻发布会上，倪老板说了句掷地有声的话：

“经过3年调整的房地产市场已开始筑底…”

部长的这句表态悄无声息地原地火了！

仔细看微信群的发言、稿子评论区的留言就不难发现，现在老百姓心里最大的疑问就这么两个：

第一，房价的底到底在哪里？

第二，到底房子调整成啥样儿才能买？

最近新鲜出炉的70城楼市数据与1-9月份房地产数据，把大半个房产圈的人整懵了。

前者继续全线下跌，后者提示降福持续收窄，主打一个你唱红脸，我唱白脸——

9月份，70城新房价格指数环比下跌0.7%，同比下跌6.1%，跌幅较8月份扩大0.4个百分点，已连续下跌16个月。

其中，一线城市环比下降0.5%，二、三线城市的降幅均为0.7%。具体来看，66座城市的新房价格环比下降，仅3座城市保持上涨。

与此同时，70城二手房价格环比下跌0.9%，同比下跌9%，同比跌幅较8月份扩大0.4个百分点，已连续下跌32个月。

二手房价格无论环比跌幅还是同比跌幅，都压过新房市场，一二三四线二手房全线下跌，且跌幅还有所扩大。

从最近笔者走访杭州二手房市场的体感来看，以价换量的现象仍然普遍存在，一二手房市场之间的背离也依旧在持续。

但是，但是——

如果把1-9月份的诸多表现放一起看，你会发现情况似乎并非那么“一边倒”，具体情况可以参考下面这张图：

截至今年9月份，全国新房销售面积降幅已连续4个月收窄，销售金额降幅连续5个月收窄；

同时收窄的还有房企到位资金：统计显示，前9个月房地产开发企业到位资金7.9万亿，同比下降20.0%，降幅连续6个月收窄。

所谓房地产企业到位资金，主要成分是销售回流资金，由此不难看出——

房地产市场确实出现了资金回流加速的情况，这意味着房企流动性问题已有初步修复迹象。

开工情况同样给予了积极信号：截至9月末，房屋新开工面积指标已经连续7个月收窄，房屋竣工面积指标同比降幅继续扩大。

另一方面，库存面积指标也给了差强人意的反馈：

截至今年9月末，商品房待售面积73177万㎡，同比增长13.4%，而在8月末，上述两项数据分别为73783万㎡和同比增长13.9%。

库存面积与库存面积增幅出现了双双收窄。

在这儿斗胆猜一句，结合近几个季度的供地情况来看，一些热门城市很可能在2-3个季度后就会出现新房无房可卖的局面…

果不其然！9月份，房地产开发景气指数为92.41，这已经干出了今年以来的最高值。

通过以上种种迹象，我们不难得出一个客观理性的结论：

尽管楼市仍未全面进入上升回暖通道，但销售面积、销售金额、到位资金等多项关键指标已经出现实质性变化！

再直白点讲，量变推动质变很可能只是时间问题。

这几天在网上看各种评论，我发现关于房地产市场筑没筑底这个事儿，都快被大伙儿演绎成“罗生门”了！

这个说：“一二三四线城市的去化规模和房价都在跌，这筑的什么底？”

那个说：“虽然都在跌，但跌幅已经连续几个月收窄，事情正在发生变化。”

还有IP地址在某西方国家的简中用户在那阴阳怪气：“啥叫开始筑底？就是成交量和成交价还得再跌一会儿，跌到位再躺平…”

还跌到位再躺平？你给安排的？

得锤求锤，咱们接下来就用科学的方法反迷信！

到底什么才是房地产的底？咱们不妨通过四个关键信号从长计议——

我们将它们称之为“政策底”、“风险底”、“情绪底”和“市场底”。

头一个关键信号，决策层要拿出超大力度的救市政策。

啥叫超大力度？货币、财政、准入资格逐次添加兵力不一定好使，必须玩集团军作战才叫超预期。

换句话说，就是政策面已经没牌可打，指望政策面发力的观望情绪彻底被掐断。

这就是传说中的“政策底”。

从我们当前的情况来看，信贷端已经开始降低存量房贷利率、财政端即将发力减免房地产税收与保交楼、住建部门更是旗帜鲜明地提出“四个取消、四个降低、两个增加”。

这套组合拳下来，无论力度还是诚意都足以支撑起本轮周期的政策底。

第二个关键信号是下场收储，也就是出清房地产行业风险。

原因很简单，风险一日不出清，市场的确定性便一日难确定，无论是拿地的需求还是买房的需求都可能因此被吓阻。

当前，高层明确提出将通过财政发力，加大收储力度，主要包括三个方面：

其一，是存量商品房收储； 其二，是存量待开发土地收储； 其三，是扩大白名单支持力度。

之所以选择这么三项集中猛干，核心逻辑就在于“缩减无效供应、定点清除风险”——

最大程度上给杀入楼市的需求与资金吃下定心丸，顺便给它们扭转一把预期。

这也就是传说中的“风险底”。

第三个关键信号，是旧的估值中枢被彻底砸穿、新的价值预期被逐步确立。

自98房改之后，我们的房地产市场开启了长达20多年的高歌猛进，尤其是头部核心城市的房产，更是一度成了百万富翁、甚至千万富翁批量生产流水线。

每一个冲入房地产市场淘金的人都在讨论着产业升级、配套完善与人口吸引力。

房产本身的增值保值站上绝对的C位，而租售比指标却被有意无意地边缘化甚至忽略了。

这一情况导致我们国家的一二线城市租售比普遍在1%-2%之间，较国际主流城市租售比整整落后一个身位。

现如今，全国范围内的房价已经经历了长达三年的调整——

不少二线城市刚需房源价格只比三四线核心地段次新房贵了三五十万甚至二三十万；

越来越多的城市房屋租售比接近或超过3%，截至2024年10月10日，10年期国债活跃券的收益率为2.13%！

业内普遍认为：当房屋租售比的指标自下而上穿透10年期国债收益率水平时，很可能意味着相关资产价格已经触达底部。

资产价格继续下跌的基础逐步瓦解，这就是传说中的“情绪底”。

第四个重要信号是市场成交量逐渐回升。

这几乎是市场回暖的最后准备阶段，不用多解释，量在价先，楼市成交量上升必然带动成交价格企稳；

尤其是居民端债务有所出清后，以价换量就会被大大抑制。

从目前的情况看，成交端的量与价仍然处在下跌通道里，尽管跌幅已经出现了持续数月的收窄，但距离全面回暖仍有一段距离。

注意！以上咱们谈到的四点，是房地产市场市场触底的必要条件，缺一不可。

目前，第一个关键信号已然出现；

第二个关键信号还需重点观察落地执行情况；

第三个关键信号目前更多是出现在部分城市的部分区域板块，其普遍性、代表性仍旧有待观察；

而第四个关键信号仍需要我们有足够的耐心去静观其变…

到目前为止，房地产市场调整快三年了。

今天大招、明天见底，别说你们看着眼睛长老茧，我一撸稿挣米的都快吐血了。

四大关键信号捋起来并不复杂，要让这些止跌回暖的前置条件一一到齐，就必须优先解决以下两大核心堵点！

第一个堵点，是收入房价的脱节问题。

人均年入百万、人均座驾法拉利的某音大神可以划走了，下面说说人间的事儿——

以北上深为例，截至2024年三季度末，全市二手住宅均价分别为57642元/㎡、56352元/㎡和57116元/㎡。

一个普通中产家庭年收入达到30-50万就已经很不错了，即便是买套100㎡小三居，首付也得100万打底。

根据央行公布的数据显示，国内存款超过50万的家庭占比只有0.37%，约500万户，而存款超过100万人的家庭数量就更少了，占比只有0.1%，约150万户。

150万户都冲到一线城市去，一来不够分，二来其中不少已经在这些城市不缺房了！

有小可爱可能想问——“不能把已有的房子卖掉凑首付吗？”

你说得对！可是问题不就卡在流动性上吗？卖出去是理想，卖不掉才是常态！

就算100多万首付够上车了，后面30年房贷的刚性债务呢？

400万的房贷总额，按揭30年月供也得18700/月！

对于大多数一线城市工薪中产来说，这相当于夫妻两人里有一人的收入负责还房贷。

更重要的是，还得保证今后30年里不被优化裁员、公司不能黄、家人不能生大病…

你还别觉得日子难，咱这说的还是相对理想状态，毕竟，截至2023年底，北上深三地的人均可支配收入分别是8.18万、8.48万和7.69万。

按照一家三口人计算，户均收入24-25万似乎更加符合常态。

至于其它二线城市或三四线城市，尽管收入、房价表现与一线城市差异不小，但大致比例相差不大，这意味着大家的压力类似。

这样的收入水平，叠加居民端存量债务，在转化增量购买力的过程中当然会表现出异常吃力的疲惫感。

常规的放水手段与政策利好，大伙儿接招的成色当然不够。

不信的话，请接招两个灵魂拷问，权当课后作业，大伙儿可以在留言区评论交作业，我空了批改——

有班上的，你工资多长时间没涨了？

没班上的，找工作找了多长时间了？

第二个堵点，是置换链条被打断问题。

具体来说，一个是同一座城市不同层次的住宅之间置换链条被打断，另一个是一二线城市与三四线城市之间的置换链条被打断。

像在杭州、宁波、南京、苏州这样一些东南沿海地区经济较为发达的强二线城市里，K型分化早已开启——

不少10-15年房龄的刚需三房房源的价格已经被打到了120-150万/套，但不少次新改善房源总价预算都要1.5倍以上；

如果要面积段和地段配套双重改善，价格预算极可能去到2.5-3倍以上。

即便是卖掉手里的刚需房源去置换自住改善产品，也要承担不小的月供压力，具体情况可以参照前文。

至于普通改善家庭想要置换高端改善的，那中间的债务鸿沟比这还要大——

具体请自行想象手握400万房源置换1000万标的是什么感觉…

另一方面，一二线城市与三四线城市之间的置换链条仍有待进一步观察。

尽管目前不少热门城市的上车门槛较几年前相比已经温和了许多，甚至这些城市的业主自我开黑管这几年的调整叫“倒车接人”，但我们依然能明显看出：

三四五线城市居民对于升舱置换的热情已无法和几年前相提并论。

大家的权衡点主要有两个：

其一，跨城置换背后关联到购房人的职业选择、子女入学入托以及脱离固有人脉圈子。

置换主力大多已是人到中年，在老家已有相对稳定的工作，愿不愿意放弃这一切去更大的城市去搏一把，存在很大不确定性。

尤其是近几年热点城市的就业基本面，也在一定程度上遏制了大家的置换热情。

其二，三四线城市房产自身的流动性大概率还不如一二线城市。

这就导致相当一部分原本有意愿置换升舱的人被原地卡住，动弹不得，从而在一定程度上削弱了热门城市刚需及刚改赛道的购买力。

要想彻底解决这一问题，不仅需要财政与货币发力，让下沉市场的流动性有所恢复，还需要头部城市的基本面得到根本性好转——

让那些背井离乡的小伙伴相信：一切值得！

见证了最近一轮的救市组合拳之后，我们依然愿意相信：

核心城市的房产终有一天能够迎来价值再次回归！

对于个人来说，买入优质资产真的不仅仅是投资一套房或一个金融产品那么简单。

真相是：从你下单那一刻起，你就已经选择了一个人生赛道。

文章写到这里，我突然想起10月2号晚上，表哥在电话里的一番吐槽与焦虑——

孩子念初三，明年六月份中考，但成绩十分偏科，总分处在中游水平，真担心没有高中念…

我给开了俩药方：去日本或者马来西亚读高中，每年预算都是十来万左右，回来考编或者应聘国企都比读职校更有优势。

表哥满脸苦笑地说道：“我跟你嫂子俩人满打满算一年也就挣10万，从高中供到大学毕业100万出去了，得卖套房子才够，但那样的话，孩子以后婚房都成问题…”

“可以考虑全款在东京或者吉隆坡买房收租，东京没有金额限制、吉隆坡要求买170万人民币以上的房产，租金能cover孩子一半以上开销。孩子念完书，这房子要么卖掉、要么继续收租，反正都握在你手里…”

并非我“何不食肉糜”，好多咱们号儿粉丝买的房子比这贵吧？多少孩子读的私立学校比去我提到的两个邻国留学开销贵？

可是表哥听完却是既无奈又惋惜：

“我们这老家两套房加一起恐怕也不够170万…早知道有TM这一天，当年跟着你在杭州买套房就对了！”

这让我突然想起来三位熟识的损友——

清一色35岁+、清一色已婚有娃，几乎是前后脚在被优化后选择放弃眼前的一切远赴加拿大读两年制职业技能类学校，学手艺、重启人生…

说到底，还是退无可退之后，杭州有套房给足了底气！

对于大多数的成年人来说，优质资产，至少是优质城市的资产，就是人生最大的底气；

而对于未成年的孩子来说，事实可能还要更残酷些，因为他们根本无法左右父母的选择。

经济有周期，楼市亦有筑底日，只是人无再少年…

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