北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
我：新房到手就是二手房了。
患：但我买的是新房啊。
我：是啊，可你卖的时候就是二手房了啊。
患：但是我没住啊。
我：房子是用来住的，住不住是你的事儿。这就跟结婚似的，只要领过证儿，就算没上床，在法律和社会认知里也是二婚了。
患：我买的是毛坯，没装修就肯定说明没住过啊。
我：哪怕是娶了个黄花小伙子，你肯定没用上，但等他出柜的时候也得算二婚了。
患：但我是按新房的价格买的啊。
我：对啊，但二手车能卖出新车的价格吗？除非是收藏品，否则二婚的不如头婚的彩礼高。
患：可这是你们售楼处说的新房比二手房保值啊？不认账了吗？
我：当然不认账了，否则我们能干开发商吗？而且我们也没说瞎话啊，新房在没有卖掉的时候就是比二手房保值，因为有我们在坐庄。二手房的庄家是谁，能控盘吗？
患：新房的品质和户型更好，环境也好，凭什么没二手房保值好？
我：没人说新房的保值都不好，这得一看地段儿、二看品质。房产的价值主要就是由地段儿决定，至少是70%。然后是维护的水平，常规来说就是物业费越高的小区维护的越好。总之就是这些新房都很贵，没有花钱的不是。而偏远地段儿和品质户型不太好的就普通了呗，底子就不太强，再加上新房也会变老，新娘子没几年就成了半老徐娘。而市场上永远有新名媛出道儿，男人永远喜欢18岁的，曾经看上去很美的就不再受追捧了呗。
患：现在的新房看上去偏远，但过几年就发展起来了啊。
我：北京五环内的面积是666平方公里，900万人，每平方公里1.35万人。六环内面积是2266平方公里，人口2020万。那就是说五六环之间有1600万平方公里，1120万人，密度是五环内的一半，很明显的地广人稀吧？那这就得看你买到的地段儿的运气了，这么多新区，成熟的已经占走了一半人，剩下的谁知道哪儿先发展起来啊？反正要想发展到五环内的人口密度，那还需要至少1000万人来填满，就看他们的选择了吧。
患：那为什么过去的都是新房升值好？
我：很简单啊，北京规模小啊，三环内面积150平方公里，四环内300平方公里，当时北京的人口就1000多万，想盖满和填满都不太难吧？那在房子相对稀缺却又不太贵的年代，谁不追求房龄新的啊？可现在北京已经很大了，五环外除了已经发展起来的，再想发展新的就难了呗。
患：但二手房的成本高，有中介费，而新房的成本低啊。
我：这是你的想法，实际上新房的营销费远超二手房的，否则能让中介和一帮渠道商帮我们卖房吗？这就不抬杠了，反正在我们开发商看来这就是朝三暮四的事儿，但在你眼中是没看见的就当不存在。怎么都行吧。
患：反正新房就是好，我不怕远不怕偏不怕缺配套。
我：那就买呗，谁拦着了，但这就是自住为主了。要想还追求保值什么的，那就得在卖房的时候找到同样能接受的接盘人，还得多找几个，否则不容易抬高价格。换句话说，如果现在你看的这楼盘是二手房，你还买吗？愿意出多少价格？
注意：我说的这是投资角度看新房，自住角度必定是新房好，不抬杠……
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