中环套三居然150w以内！成都二手房硬货推荐 丨二八板块

成都新楼市 文 |小明

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“到二仙桥，走成华大道”，不仅是个段子，还有主城二手房的一个重要板块。

△图据成都发布

不仅是网红街区，东中环、双地铁、成熟配套、大面积土地开发，二八板块俨然成为下一个主城的新高地。对于购房者而言，二八板块不仅能以300万总价买入改善产品。更能以150万不到的总价在板块内买入房龄较新的套三。

本期新楼市区域观察，我们将通过实地探访，分析二八板块热门二手房的优劣势，以及是否值得买入。

不论是新房还是二手房的平台上，二八板块是关注度较高的热门板块之一。

二八板块，地处东中环，已是主城醇熟之地。

板块内包含已开通的地铁7号线、8号线，在建的17号线二期预计于2025年开通，明年将形成三地铁环伺。到建设路商圈、杉板桥商圈的直线距离，都在2公里内，能够享受其成熟的商业配套。

教育配套上，更有成都英才学校、成都嘉祥外国语学校成华校区、成华小学蜀都分校、双林小学 （馨韵校区）、成都万汇学校等知名学府…… （此处不作为就读依据和购买建议，仅供参考，具体入学信息以教育部门通知为准）

两组数据，能够证明二八板块的热度。

克而瑞四川统计，2023年五城区板块商品住宅成交面积排行中，二八板块成交面积及套数均为TOP1，成交套数比排名第二的北部新城 （天回板块）多出近20%。同时，二八板块还是2024年五城区计划供地面积TOP1板块。高供应量、高成交量，便是二八板块火热的本因。

2024年上半年，二八板块新房均价约2.56万/㎡，二手房均价约1.46万/㎡（数据来源克而瑞四川）。综合来看，二八板块内总价240-360万、建面105-130㎡的新房，为主力走量产品。

而据贝壳找房显示，2024年9月，二八板块新房均价2.45万/㎡，比上月增长0.29%，比去年+12.19%，板块价格整体趋稳。

板块内成交二手房以套二、套三紧凑户型为主，主力成交总价段约在100-150万。我们对各个价位段的主要产品进行了整理。

本次，我们选择泰博理想城、富临理宫进行实地探盘，核心便是三大原因：近地铁、高得房率、高性价比。

2015年，泰博理想城首次取证，推出2号楼539套住宅，面积区间为59-69 ㎡，惠后均价约8500元/㎡。

在次年9月，泰博理想城的投资人悄然变更，前任股东——央企中国铁物抛售100%股权及19.73亿元股东债权，接手的是来自攀枝花的知名开发商金海。2017年，泰博理想城尾盘销售时，均价约1.1万/㎡。

刚需买房，先看配套。泰博理想城周边的配套，可谓十分成熟。

地铁7号线、17号线 （二期在建）换乘的二仙桥站，和泰博理想城的直线距离只有约400米，未来乘坐地铁，2站即达建设路，距春熙路仅需5站地铁（需换乘3号线）。

△小区位置

小区外的社区底商十分丰富，有生鲜超市、药店、各种餐馆等。二期还有一条商业街，在目前的二八板块，泰博理想城算是社区底商最丰富的小区之一。在小区西南侧，还有在建的K101商业综合体。

△项目二期商业街

学校方面，根据成华区2024年划片，项目划片范围是双林小学（馨韵校区），学校位于二期西北侧，加上一街之隔的成都市第十三幼儿园 （华韵分园），家长们可以实现“目送式上学” （此处不作为就读依据和购买建议，仅供参考，具体入学信息以教育部门通知为准）。

△双林小学（馨韵校区）

此外，项目西南侧还有二仙桥公园，日常散步遛弯还是非常方便。

总体而言，泰博理想城半径500米内，地铁站、学校、幼儿园、公园皆有，加上丰富的社区底商，周边能感受真正的主城烟火气。

泰博理想城分为一二期，一期建成于2017年，面积不大，仅包含两个单元的住宅，但绿化环境却是不错。小区中庭花园的草木十分茂盛，很难让人联想到，这是一个定位偏刚需的小区。

△项目一期中庭景观

进入单元门，入户大堂有石材点缀，摆放有沙发供访客等人休息，电梯间有贴瓷砖，公区打扫较为整洁。

△项目一期公区

但32F、3梯9户的梯户比，高峰期记得提前按电梯……

此外，一期没有完全实现人车分流，机动车需要先进入小区再去往地下停车场，略有隐患。

△项目一期机动车入口

二期面积更大，采用大围合式布局，入户门头相比一期有所提升。

△项目二期入户

不过中庭景观略逊于一期，此外二期内部有一栋商办建筑。

△项目二期中庭

△左侧为商办，右侧为住宅

现场采访了一位L阿姨，她向成都新楼市表示：“住在这里的体验还是不错，交通便利，楼下吃饭买菜方便，景观维护、物业服务那些都还是可以，唯一的不足就是早晚等电梯确实有点久……”

泰博理想城一期主推建面约60 ㎡套二、建面约69 ㎡套三等户型。其中建面约69 ㎡户型相当实用：你很难想象，在这个面积段，能做到三房双卫……

泰博理想城目前二手房挂牌均价23524元/㎡，最低挂牌价的房源仅115万，为建面约60 ㎡套二。

项目近期成交均价在1.8-2.1万/㎡，成交主力为建面约60㎡套二，如果是建面约69㎡套三，中介表示，成交价可控制在150万内。

△小区实景，绿化环境不错

富临理宫小区位于二八板块内成熟度较高的地段，紧靠8号线十里店站，周边有铁建广场、龙光世纪中心等多个商业，距离理工大学商圈、杉板桥商圈都很近，同时周边社区底商氛围也较好，居住氛围和便捷度颇为优秀。

△小区位置

△小区周边商业氛围较好，临近成华大道、铁建广场、龙光世纪中心、自然博物馆，人流量大，东侧道路易拥堵

小区为2015年建成，房龄接近10年。从小区实地探访情况看，外立面完好度较高，整体界面观感不错，小区内部绿化环境较好，干净整洁，部分楼栋下也带有架空层，儿童区、健身区等公区配套虽然小，但胜在“有”。总体来看，不足之处在于小区本身不算大，密度相对高。

△小区实景，绿化环境不错

目前小区在售的二手房以50-115平的套一、套二、套三为主，挂牌均价1.8万/㎡。目前挂牌的房源中，50㎡套一总价约80-90万，80㎡套二户型主力总价在130-150万左右，套三户型总价170-220万。

但小区近期成交均价在1.3-1.5万/㎡范围，由此来看，议价空间较大。

另外，小区租金水平方面，基本在每月1500-2700元范围内，一个80平的套二户型月租金能到2400元左右。可以自行对比租金和月供。

△图据贝壳找房

整体而言，二八板块属于机会型板块，有一定发展空间，选择核心区、近地铁的项目，是进驻板块首选。不论是新房还是二手房，板块控总价特征明显，许多项目的小户型走量不错。

对于首次置业的购房者而言，总价150万以内，能够买入东中环、近地铁、配套成熟、房龄较新的小套三，几乎可以视为当下买入的首选。

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