新增100万套！2024年，“拆迁之神”要重出江湖

“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。”这句话是住建部部长倪虹昨天刚说的。

10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金监总局五部门联合召开的新闻发布会可谓官宣了一个重量级“弹药”。

要知道就这两天，“拆迁和征地”的消息正在热搜上，一举点燃了大家的发财梦，热度久久不降。（延伸阅读《3000万征农田、5000万赔拆迁？被当作谣言的“深水区”》）

正所谓拆字一喷，喜提大奔；挖机一响，黄金万两；人在家中坐，钱从天上来......

什么叫政策货币化安置呢，通俗点讲就是以前拆迁给房，现在拆迁给钱。以前给房规定面积、规定区域，给钱就不一样了，祖国大好河山爱去哪买就去哪买。

为何实物安置的棚改刺激不了房价？其实逻辑很简单，你去饭店吃饭，老板给你张50块打折券还规定下次来消费满1000才能使用，换你，你还做回头客吗？

但是问题也来了，拆迁补钱也意味着短期增长的天量拆迁费、安置费，虽然说拆掉卖地之后是能够覆盖这部分费用，但是短期的资金需求不是随随便便就能拿出来的。

这时候，就需要PSL出场了。

PSL全名叫抵押补充贷款。2014年4月中国人民银行正式推出PSL，其目的就是用于支持棚户区改造、保障房安居工程、三农和小微企业发展。时间点和2014年~2015年棚改安置方式改革的时间完美重合。

PSL资金的流动逻辑到底是怎样的呢？

首先央行向政策银行投放PSL，政策行以该笔资金向地方政府发放棚改专项贷款，为地方政府棚改提供资金支持。地方政府取得资金后，通过棚改货币化安置手段，向棚户区居民提供货币补偿。

地方政府拆迁可获得卖地收入，再以此偿还政策性银行借款。政策性银行通过该款项偿还央行发放的PSL，最终形成资金闭环。

简单说就是国家借钱给地方拆迁，等地方把地卖了后还给中央。

在PSL的推动下， 直接带动了2015年~2018年楼市，尤其是三四线城市房价的飞涨。2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%。

2016年世界杯甚至流行这样一句话，足球反着买，别墅靠大海，冷门下重注，立马拆迁户。

棚改货币化点燃三四线楼市大涨，PSL成为背后推波助澜的那只隐形大手。

其实在去年，PSL已经蠢蠢欲动。2023年的最后一个月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL3500亿元。这一次重启的规模极大，净新增额处于历史第二高的水平。

而在此前两个月，中央金融工作会议提出了房地产行业新发展模式以及“新三大工程”：城中村改造、保障房建设和平急两用房建设，所以，目前主流解读此次PSL重启主要投向这三大领域，而且后续规模预计还会增加。

这一次的PSL放量还会像2015年一样，造就新一轮楼市上涨潮吗？100万套的规模到底是怎样的概念？

回答这个问题前，有必要先看一下现在和10年前房地产市场有什么相同点和不同点。

当下和10年前相比，国内房地产市场都经历了一波调整。不过10年前从个体还是地方政府，整体的投资处在一个加杠杆的逻辑。所以对待棚改货币化安置的反应，也是企业和购房者的积极响应，地方政府、开发商、购房者，都主动加杠杆，实现了涨价去库存的循环。

2015年-2017年，短短2年时间，居民住房贷款余额从不到10万亿迅速攀升至21.6万亿元，居民杠杆率迅速提升。

10年前的供给侧改革也是切准了需求依然旺盛的点，推动了三四线城市房产库存的集中消化。但是10年之后，市场逻辑彻底变了，这一次是需求侧出了问题。

本轮旧改显然不同于十年前的棚改，推进速度更慢、限制性更多，可操作空间少了，房企参与的积极性仍有待观察。

一是，PSL现在要依靠城中村改造的货币化安置，但这一轮旧改主要集中在22个超大特大城市，这些城市不具备三四线城市大拆大改的条件，按照政策——拆旧比不高于 20%，拆建比不高于2，且就地、就近安置率不低于50%。

其次，保障房规模增长，虽然能够有效拉动新开工和开发投资，对存量房屋的收储，也能在一定程度上缓和部分城市的库存压力，但可能进一步分流市场刚需购房需求，反而加大部分城市的房价下跌压力。

所以，货币化安置给市场注入资金对于房地产来说是个好消息，但是这些资金有多少能够转到老百姓手里就要打一个问号了。恰如近日，成都市拆迁巨额补偿火爆网络后，当地相关部门和房地产商集体出来辟谣，可见一斑。

这一轮房地产市场调整不仅仅是一个行业的问题，如何从需求侧改变大家对楼市的预期，才是决定市场阴晴转换的关键的那股东风。

作者丨周博通

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