如何解决购房后未过户房屋查封问题？北京房产律师解析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

李美霞在原审法院提出以下诉讼请求：

1. 解除李美霞与 B 公司于 2016 年 12 月 22 日签订的《北京市商品房现房买卖合同》。

2. B 公司返还李美霞购房款 650,000 元，王强承担连带责任。

3. B 公司赔偿李美霞损失 622,345 元（基于一房二卖），王强承担连带责任。

4. B 公司赔偿李美霞物业费、采暖费（暂算至 2021 年 5 月），王强承担连带责任。

5. B 公司赔偿李美霞利息损失，王强承担连带责任。

王强上诉请求：撤销原审法院判决第二项，改判由B 公司返还购房款 650,000 元或发回重审。其上诉理由如下：

1. 原审法院主观介入李美霞的诉求，违背其诉讼本意，违反不告不理原则，导致审理思路和方向偏离，侵害了王强的合法权益。

2. 王强与李美霞未签订书面合同，不存在买卖合同合意。原审法院认为一方履行主要义务、对方接受则合同成立是错误的，从合同更名及《声明》约定内容来看，双方不存在买卖合同关系。

3. 涉案房屋仍登记在 B 公司名下，《房屋抵付工程款合同》未履行，房屋所有权未变更，王强只是代 B 公司收取钱款，购房款应由 B 公司偿还。

4. 案件受理费不应由王强承担。

李美霞坚持原审诉讼意见，未上诉。B 公司未上诉。

（二）法院查明

1. B 公司开发建设了北京市平谷区 H 号楼，该楼所在土地用途为商业。B 公司（甲方）、E 公司（乙方）、D 公司（丙方）签订《房屋抵付工程款合同》。合同约定：鉴于甲乙双方的《建设工程合同》正在进行工程结算，乙方尚欠丙方合同价款 1,132,947 元，其中 374,700 元是由 F 公司与丙方的项目转移给乙方债务，758,247 元是 E 公司欠丙方的材料款并转移给乙方的债务。甲乙丙三方就还款事宜达成一致：甲方以其开发的北京市平谷区一、二号房抵付甲方所欠乙方 1,132,947 元，乙方以上述房屋抵付乙方所欠丙方 1,132,947 元；甲丙双方同意丙方于本协议签署之日起 5 日内将上述房屋按套内建筑面积单价与甲方签订《商品房预售合同》，一号房款总额为 626,359 元等内容。该合同落款处有三家公司盖章，无落款时间。

2. 2016 年 12 月 22 日，李美霞及其亲属给付王强购房款共计 650,000 元。同日，李美霞与 B 公司就涉案房屋买卖签订《北京市商品房现房买卖合同》，但未办理网签备案。此后，李美霞取得涉案房屋实际控制权并实际居住至今，同时支付了入住后的物业费、采暖费。

3. 庭审中，李美霞提交了王强出具的《声明》。声明显示，原买受人王强与售楼处签署《北京市商品房现房买卖合同》，购买的一号房因个人原因现更名为李美霞等内容。声明下另注：本人已知晓此房暂时不能网签，具体网签待开发商通知。上有李美霞、王强签字及捺印。李美霞提交的 2016 年 12 月 27 日《客户变更申请表》显示，王强因个人原因申请将一号房更名为李美霞。王强认可上述证据的真实性，但表示《声明》并非为 B 公司提供担保，且认可收取李美霞购房款 650,000 元。

4. 2015 年 6 月 27 日，B 公司作为借款人与出借人高某签订《借款合同》。2015 年 6 月 29 日，双方申请办理公证，北京市某公证处于当日作出公证书，确认自《借款合同》生效及债权债务形成之日起，公证书具有强制执行效力。2017 年 12 月 4 日，北京市某公证处作出执行证书。此后，高某持公证书、执行证书申请强制执行，法院依法查封了 B 公司名下多处房屋，包括涉案房屋，查封期限 3 年，但未影响李美霞实际使用。李美霞曾提出执行异议申请，要求解除查封，法院驳回其异议。李美霞提起执行异议之诉，法院判决驳回其诉讼请求，李美霞上诉后，二审法院维持原判。

5. 自 2015 年起，B 公司作为出卖人与买受人高某分别于 2015 年 10 月 27 日、2016 年 6 月 28 日、2017 年 3 月 2 日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定高某购买 B 公司开发建设的北京市平谷区 H 号楼内 66 套房屋，包括涉案房屋。高某认可双方并非房屋买卖合同关系，而是以签订合同形式为 B 公司借款提供担保，涉案房屋网签人为高某，第一次网签时间为 2015 年 6 月 27 日。B 公司已于 2014 年 11 月 14 日取得涉案房屋所有权初始登记。

6. 庭审中，王强明确表示不解决李美霞占用房屋问题，李美霞放弃关于物业费、采暖费及损失 622,345 元的主张。

（三）法院判决

法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为涉案房屋出售给李美霞时出售方的认定问题。当事人订立合同有书面、口头及其他形式，一方履行主要义务，对方接受的，合同成立。合同成立关键在于双方是否有达成合同内容的合意，不以双方直接洽商或同时签字为必要条件。

本案中，根据当事人陈述及证据，可认定李美霞购买房屋时，涉案房屋已由B 公司通过以房抵债方式转让给 D 公司，再由 D 公司转让给王强。李美霞的更名申请由王强变更为李美霞，王强的卖房款由李美霞支付，可认定王强将涉案房屋出售给李美霞。王强辩称涉案房屋系 B 公司出售给李美霞，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

李美霞和王强达成买卖涉案房屋的合意并履行主要义务，双方建立了房屋买卖合同关系。李美霞与B 公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，真实意图并非出售房屋，而是将 B 公司为王强办理房屋权属转移登记的义务变更为为李美霞办理，符合王强协助李美霞办理更名手续的义务要求。因涉案房屋被查封，李美霞购买的房屋存在不确定性，其要求解除与 B 公司签订的合同，法院予以支持。

李美霞解除与B 公司的合同后，其与王强的房屋买卖协议也应解除。根据法律规定，协议解除后，已履行的，根据情况当事人可要求恢复原状、采取补救措施并赔偿损失。因李美霞购买时已知房屋暂时不能网签，其有一定过错，请求赔偿利息损失，法院不予支持。合同解除后，王强应返还收取的购房款。李美霞放弃要求王强、B 公司支付赔偿款 622,345 元及物业费、采暖费，法院不持异议。李美霞主张王强、B 公司承担连带返还责任，缺乏依据，法院不予支持。

裁判结果如下：

1. 解除李美霞与 B 公司于 2016 年 12 月 22 日签订的《北京市商品房现房买卖合同》。

2. 王强于本判决生效后十五日内返还李美霞购房款 650,000 元。

3. 驳回李美霞的其他诉讼请求。

二、办案心得

（一）合同关系的复杂性与法律关系的梳理

本案中，涉及多个主体之间的合同关系，包括开发商B 公司、案外人 E 公司、D 公司以及买受人李美霞和王强。这些合同关系相互交织，使得法律关系变得极为复杂。在这种情况下，准确梳理和分析各方之间的法律关系成为解决案件的关键。

通过仔细研究案件事实和相关证据，发现虽然表面上李美霞与B 公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，但实际上背后隐藏着以房抵债的一系列法律关系。从 B 公司与案外人的债务关系，到以房抵债协议的签订，再到王强介入并将房屋转让给李美霞，每一个环节都需要深入分析其法律性质和效力。

这提醒我们，在处理复杂的房产纠纷时，不能仅仅局限于表面的合同形式，而要深入挖掘背后的法律关系。只有全面、准确地把握各方之间的权利义务关系，才能为当事人提供有效的法律建议和解决方案。

（二）证据在案件中的关键作用

证据是案件的基石，在本案中体现得尤为明显。王强主张其代B 公司收取购房款，但却未能提供相应证据，这使得法院对其主张不予采信。相反，李美霞提供了一系列证据，如王强出具的《声明》、《客户变更申请表》等，这些证据在证明房屋买卖关系的成立和演变过程中起到了至关重要的作用。

作为律师，我们要时刻提醒当事人注意收集和保存证据。在案件的每一个环节，都要仔细审查证据的真实性、合法性和关联性，充分利用证据来支持当事人的主张。同时，对于对方提供的证据，要进行深入的分析和质证，找出其中的漏洞和矛盾之处，为当事人争取有利的结果。

（三）法律适用与案件事实的结合

在本案中，法院在判决时需要综合考虑各种法律规定和案件事实。例如，对于合同的成立和解除，法院依据法律规定，结合当事人的实际履行情况和合同的真实意图进行判断。最终判决王强返还购房款是正确的。

这告诉我们，在处理案件时，要准确理解和适用法律规定，将法律条文与具体的案件事实紧密结合起来。不能机械地套用法律，而要根据案件的实际情况进行灵活运用，以实现公平正义的法律效果。同时，我们也要尊重法院的判决，即使对判决中的某些观点存在不同看法，也要从整体上分析判决的合理性和合法性。

（四）风险提示与当事人权益保护

李美霞在购买涉案房屋时，由于未充分了解房屋的产权状况和潜在风险，导致后续出现一系列纠纷。这提醒我们，作为律师，在为当事人提供法律服务时，要充分履行风险提示义务。不仅要告知当事人交易过程中可能存在的风险，还要帮助当事人制定相应的防范措施。

在房产交易中，涉及到大量的资金和重要的财产权益，任何一个细节的疏忽都可能给当事人带来巨大的损失。我们要以专业的知识和严谨的态度，为当事人保驾护航，确保他们的合法权益得到充分的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！