上海城投集团加仓老城厢 超70亿元“打包”拿下豫园6宗地块

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

10月15日，上海土地市场发布公告称，按照项目遴选信息及公告确定的相关流程，上海市黄浦区老城厢福佑南地块实施主体为上海城投置地（集团）有限公司（以下简称“上海城投置地”）。

公开资料显示，福佑南地块北侧紧邻上海豫园，起拍底价约为69.81亿元。一街之隔便是豫园股份（600655.SH）联合蚂蚁集团以129.3亿元拿下的福佑路地块历史风貌保护项目。

《中国经营报》记者注意到，上海城投置地为上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”，600649.SH）全资子公司，隶属于上海市属国企上海城投集团。尽管福佑南地块最终拿地价格尚未公布，但按照此次遴选评分标准，上海城投置地综合得分88.6分，其中17分的“价格标得分”指的是高于底价1亿—2亿元。换句话说，福佑南地块成交总价有望突破70亿元。

10月16日，针对福佑南地块的未来开发规划，记者致电城投控股，公司董秘办工作人员表示，上述内容以公司在上交所发布的公告为准，具体公告内容将择期发布。

以城市更新打造高端住宅

根据此前公告，上述地块具体为黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及东街、学院路道路地下空间地块（部分）、豫园街道231B-02、231C-01地块及盛家街道路地下空间地块历史风貌保护项目，地块总面积为33649.17平方米。

其中，住宅建筑面积为57294.98平方米，商业建筑面积为19700.29平方米，社区级公共设施建筑面积为2254.58平方米。除237B-01地块（部分）、237C-02地块外，该项目范围内均划定为肌理保护范围，占比不小于69%。

按照规划，福佑南地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块扣减风貌保护商品住房后住宅建筑面积的40%。具体而言，多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

另据地块出让要求，福佑南地块应结合豫园老城厢区域和外滩金融集聚带的整体打造，形成具有历史风貌特色的高品质居住社区。延续以居住功能为主，强化商业、文化、服务等多元功能的复合，提供多样化的住宅产品，对区域功能进行整体完善和提升。

值得一提的是，在福佑南地块约1000米外，便是上海历史文化风貌区规模最大的、以居住为主的城市更新成片开发示范项目——露香园。这也是上海城投集团参与城市更新的“代表作”。

记者了解到，露香园与豫园、日涉园曾一起被称为明代“上海三大名园”。2000年前后，露香园地块承载着5000余户常住居民。2002年，上海市政府将露香园区域改造任务交给黄浦区政府和上海城投集团，由此，上海市规模最大的以居住功能为主的历史风貌保护项目拉开建设帷幕。2009年，露香园一期开工，并于2021年9月交付。

2021年1月，城投控股和上海建工集团联合竞得黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01等地块，即露香园二期地块，成交总价达到约176亿元。据悉，露香园二期已于2021年开工，计划于2027年交付。

今年2月，露香园二期首个商品房项目——露香园·云宸正式开盘，共推出262套房源，认购率106%，成交均价达到16.4万元/平方米；9月20日，城投控股方面公告称，露香园二期A地块的露香园·天誉项目即将推出。

据介绍，通过城市更新，露香园项目不仅推出了多个高端住宅项目，还保留了16条历史街巷和约2万平方米的历史建筑，并增加了1.9万平方米的公共空间和3200余个地下停车位。

投资超百亿元改造“城中村”

值得注意的是，除深度参与上海市老城区历史风貌保护和城市更新外，城投控股及上海城投置地还承接了闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目（以下简称“杜行项目”）和华漕镇诸翟“城中村”改造项目（以下简称“诸翟项目”）等多个项目。

根据城投控股9月25日公告，上海城投置地拟分别与浦江镇和华漕镇政府签订改造项目合作协议，并分别与浦江镇和华漕镇的集体经济组织成立一个或多个合资公司，其中上海城投置地股权占比90%，投资建设杜行项目和诸翟项目。

其中，杜行项目投资总金额约为65.17亿元，诸翟项目投资总金额约为118.39亿元，项目实施方案已获得上海市住房和城乡建设管理委员会审批通过。

据了解，上述两大“城中村”改造项目公司按现代企业管理模式进行管理运作，股东各方同股同酬。项目公司作为本次“城中村”地块改造的开发主体，负责筹措项目改造所需的房屋征收补偿及开发建设等各项费用。两个项目预计开发周期均为5.5年。

根据初步规划方案，杜行项目目标地块用地面积约13.48万平方米，地块综合容积率0.86；地上计容建筑面积约11.61万平方米，其中可售商品住宅建筑面积约7.69万平方米，无偿移交的保障房4200平方米，商办建筑面积约3.13万平方米，文化设施及公建配套建筑面积3643平方米，投资总金额约为65.17亿元。

诸翟项目目标地块用地面积约11.62万平方米，地块综合容积率1.81；地上计容建筑面积约21.04万平方米，其中可售商品住宅建筑面积约18.74万平方米，无偿移交的保障房约1.03万平方米，商业建筑面积5391平方米，公建配套建筑面积7302平方米，投资总金额约为118.39亿元。

“通过参与杜行项目和诸翟项目的整体开发建设工作，有助于提高公司在城市更新领域开发过程中的专业化水平，为公司未来的持续经营提供保障。”城投控股方面表示，项目建设周期较长，项目总投资金额为计划数或预估数，实际金额受到诸多因素影响，具有不确定性。

上海城投集团方面此前也发文称，作为上海市城市旧区改造项目的投资和运营管理主体，城投控股始终深度参与服务“人民城市建设”的全过程，在黄浦、杨浦、虹口、闵行、金山等区打响了城市更新和旧区改造攻坚战，以城市更新行动打开高质量发展新空间。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：张国刚）