去库存大招，专项债涉房

文/乐居财经 王敏

继金融政策“组合拳”之后，财政政策准备“接力”。

10月12日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安与三位财政部副部长现场公布的一揽子增量财政政策针对当前经济运行堵点，围绕稳增长、扩内需、化风险精准施策、靶向发力。

受访专家认为，一揽子增量财政政策既利当下又利长远。

具体措施上，财政部副部长廖岷介绍，将允许专项债券用于土地储备，考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目；

另外，支持收购存量房，优化保障性住房供给，一方面用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，另一方面保障性安居工程补助资金也调整方向，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

财政部表示，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

克而瑞认为，这意味着，地方政府专项债扩容，四季度专项债收购存量商品房的准备工作预计将加速，最晚至明年上半年各地部门或发行“收储存量土地或存量商品房专项债计划”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从历史改革来说，专项债一般不“涉房”，过去主要在棚改方面，很少会介入到房地产一些比较细的领域。但今年，自然资源部等部门已经多次提及了财政工具对于存量土地和房屋盘活的工作，同时财政部门过去也在专项债方面也持续多次提及专项债工具扩围的导向。

严跃进认为，此次发布会后，四季度专项债收购存量商品房的准备工作会加速，明年上半年各地部门或将发行收储存量土地或存量商品房专项债计划。本轮增量财政政策允许专项债用于土地储备重在“闲置未开发土地”。

业内人士认为，本轮增量财政政策允许专项债用于土地储备重在“闲置未开发土地”，该举措主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。

时间拉长至2017年5月，财政部、原国土资源部联合印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。根据《办法》，土地储备专项债券是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。

2018年，土地储备专项债发行规模为4830亿元，占当年专项债发行规模的35.8%；到2019年，其规模进一步上升至6162亿元，占比为28.6%。

而在2019年9月，为了引导专项债投向基建领域，国务院常务会议明确提出，专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

自此，土地储备专项债发行搁置至今，已逾4年。

其实，在今年5月，自然资源部发布《土地储备管理办法》（征求意见稿），再次引起了业界对于“土地储备专项债”重启的猜想。

此外，今年9月，金融监管部门发布公告称，将研究出台政策支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。

也就是说，允许专项债券用于土地储备。这与9.24金融政策中支持收购房企存量土地一脉相承。

实际上，在存量房收储方面今年三季度已进入落地期，已有22个城市发文推进收储工作，并开启首批保障性住房配租、配售。

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬曾指出，随着地产政策进一步优化调整，对于土储专项债的约束性前提本身已不存在。重启土储专项债可以缓解地方政府资金压力，推动土地收入加快回笼。

业内人士认为，财政部政策对房地产止跌回稳发挥了积极作用。专项债实际上代表了地方政府的去库存能力，和购房的家庭力量一起，促进房地产去库存工作开展。随着土地和存量项目的盘活等，供求关系会有进一步优化空间，其为四季度和明年房地产平稳健康和高质量发展创造更好的条件。