楼市调查 | 开盘即打折 建发想在上海“卷死”友商？

观点网10月13日，上海二手房当天网签数量达到了1334套，这是在929新政后，成交数量最多的一天。

同个周末，建发在上海新盘市场抛出一颗“炸弹”，旗下建发海阅首府项目进行一批次开盘认购优惠活动。

认购建面100平及103平户型享受开盘优惠4%，认购127平和141平户型享受开盘优惠2%。

值得注意的是，这并不是建发今年首次打折出售楼盘了。

2024年8月，建发缦玥长滩项目成功卖出多套房源，均价为29973元/平米，这个价格已经低于拿地楼面价31473元/平米，与2021年首次开盘价格4.2万元/平米相差超过1万。

据此前报道，该项目是建发溢价37%，以48亿元拿下的，此外还有2.83万平米配建，按照彼时测算和上会方案，售价低于3.9万就是亏本。

前期销售不佳，后期展开打折，以达到去化和回笼资金的效果，并不难以理解，但建发海阅首府是首开便打折，属实是令人出乎意料。

据观点新媒体查阅，建发历年项目中首开即打折的还有位于南宁的建发·央玺，首开即有8.8折特惠。不过建发·央玺首开时间是2020年5月，彼时房地产市场还保持着最后的辉煌，首开打折看起来并不会对周边楼盘产生太大影响。

经历了房地产市场震荡后，楼市信心受挫，各家房企都在为自家项目销售发愁，此时再搞首开打折活动，难免会将同区竞品项目架在火上烤。

回到项目，建发海阅首府搞首开打折，可以说对上海外环内的楼市有不小影响。

2023年10月25日，在上海第三批次土拍中，建发集团以25.63亿元拿下了普陀区桃浦社区W061101单元H8街坊H8-1地块，容积率2.5，溢价率10%，楼板价44805元/平方米，装修标准不低于3000元/平方米，房地联动价79000元/平方米。

此次建发海阅首府首开过会价格8.1万元/平方米，同在桃浦板块的宝华 、金茂、中环几家房企项目开盘均价在8.3万元，已经与竞品楼盘之间有2000元优势，再加上参加认购获得的折扣，楼盘平均单价最低可以达到7.8万元/平方米。

根据建发海阅首府披露的一房一价表，首批房源最低单价仅6.5万元/平方米，这个价格即使放在浦东外环外也是极具竞争力的存在。

将竞品楼盘范围扩大到整个外环内，近期开盘的近地铁楼盘均价都达到了10万/平方米的水平，比如陆家嘴前滩公馆均价11.5万/平方米，招商徐汇长桥新房均价也达到了11.5万/平方米。由此可见，建发海阅首府从性价比上已经是遥遥领先。

除去性价比，情怀也是拉满。建发集团为了提升在上海市场的影响力，摆脱此前追求的中式风格建筑，对海阅首府进行“海派”风格的创新突破。

建发集团40年历史有20年在研究打磨旗下新中式产品，已经形成了儒门、道园、唐风、华纹等新中式设计理念。然而上海形成了特有中西合璧的“海派文化”，过于传统的中式风格在上海反而会有一些水土不服。

并且带有上海文化的楼盘以及风貌别墅多集中于中环以内，甚至于市中心。例如位于黄浦区的翠湖六期、海玥黄浦源和弘安里等项目，都因富有老上海文化而深受购房者的喜欢。

据了解，2024年上海有42处风貌别墅会入市，主要位于黄浦区、虹口区和杨浦区，价格全部保持在10万/平方米以上，目前最高价则是刚刚开盘的翠湖6期，突破28万/平方米。

由此看来，海阅首府似乎是要将上海楼市的内卷推向一个新高度。

但于建发而言，此前为了迅速扩张拿了许多地块，利润空间有所不足。据了解，2021年至2023年，建发在土地上面的支出分别为956.5亿元、692.3亿元、888.2亿元。

根据2024中期业绩报告显示，建发拿地总额明显按下了减速键。

楼盘打折促销势必让利润受损。建发管理层在2024年中期业绩会曾坦言，毛利率是经不起打折的。但市场低迷，也不得不挑选一些项目进行打折。

2024年上半年，建发国际录得收入327.53亿元、归母净利润8.17亿元，同比增幅分别为34.5%、-36.4%。