仲量联行2024年三季度广州办公楼市场回顾与展望

10月14日，仲量联行发布2024年三季度广州办公楼市场回顾与展望报告。

据报告显示，广州甲级办公楼存量搬迁或续租仍为市场主基调，跨境电商、游戏出海等新兴赛道支撑需求增量。三季度全市办公楼平均空置率环比下降约1.3个百分点，其中，新兴子市场贡献约七成净吸纳量。

本三季度，广州办公楼市场继续面临需求端审慎预期的挑战。从行业类型来看，传统三大主力租户行业中，金融与专业服务业租赁需求受行业周期波动影响较为明显。从企业类型来看，受到自身经营预期影响，外资企业租赁需求仍然不振。内资企业中，国央企成本审批要求相对严格，租赁活动的活跃度受到一定限制，而民营企业租赁意愿更多受到经营情况的影响。

企业投资策略持续调整之下，存量搬迁或续租仍为市场主基调。据仲量联行统计，甲级楼宇间的搬迁成交面积占本季度总新增租赁面积的一半以上，且仅有15%的搬迁租赁涉及扩租。新增需求普遍较为零散，本季度录得的新设立办公点及升级搬迁成交中超过60%的单笔租赁面积为500平方米以下。

成熟办公楼子市场面临来自新兴子市场的价格竞争及传统行业需求不足的压力，业主纷纷调整价格以促进成交。随着甲级办公楼和其余产品之间的租金差距收窄，部分租户抓住租金窗口期跃迁至成熟子市场的高品质办公空间。因此，本季度成熟子市场空置率仅呈现小幅波动。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“由于新兴子市场供应端的租赁灵活性较高，且具备靠近TMT产业集聚区的地理优势，TMT企业相对较为活跃的租赁需求支撑新兴子市场办公楼持续去化。游戏、软件、电子产品等细分赛道的中小面积段升级需求持续释放。此外，部分头肩部TMT企业扩张带来多笔2,000至3,000平方米搬迁成交。”

加之企业自用面积的搬迁入驻，第三季度全市办公楼净吸纳量约10万平方米，超过了前两个季度的累积值。其中，琶洲及广州国际金融城两大新兴子市场合计贡献本季度约七成的净吸纳量。无新增供应的情况下，三季度广州全市办公楼平均空置率环比下降约1.3个百分点至19.7%。租户市场持续下，全市办公楼租金环比下降2.5%。

仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“近期，为应对当前经济形势，多部委在九月底联合推出了多项金融支持政策，包括降低存款准备金率、降低存量房贷利率、创设多种货币政策工具等。一系列新政策将释放更多资金流动性、降低融资成本，有助于实体经济融资成本下调，企业端资金支持力度将进一步加大，推动市场信心的恢复和预期的修正。”

2024年四季度至2025年底，广州办公楼市场预计仍将有超100万平方米新增供应入市，其中部分项目为总部型楼宇以及销售型楼宇。有鉴于此，中短期内供需压力预计还将推高整体市场空置率，市场租金或继续探底。

注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。