新兴产业园，住宿品牌的下一个战场？

　　2024年，“居住”这个生意成为涉及住宿相关业务的集团和品牌的集中发力点。

　　近期，坚定看好长租公寓赛道的万科在泊寓官微上发文表示旗下高端长租公寓品牌“富瑞斯”将在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域落地多个新项目。核心业务聚焦住宿的锦江酒店(中国区)宣布推出首个企业公寓品牌“途羚公寓”，并在上海民生路开设了首店，主要面向星级酒店等企业单位，提供员工租住解决方案……

　　不论是在差旅途中的居住，还是在工作地的居住，围绕“居住”这个需求，公寓品牌和酒店品牌正呈现全面竞争发展态势——不仅在分流客群上，两者竭尽全力，在物业项目获取上，两种产品形态也各尽所能。伴随核心CBD资源的减少，大家一致将目标瞄准了【产业园】。

　　产业园是住宿品牌的价值洼地？

　　【产业园】主要是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

　　在大力发展产业经济的政策引导下，产业园建设和相应的招商引资尤为重要。据迈点不完全统计，目前全国国家级省级开发区总数大约2700多个，各类产业园区数量8万多个，大企业园区10万多个，孵化器、旧改、小微型园区大约150万个，产值80万亿以上，产生的GDP占全国GDP比重超过40%。未来10年对上述各类产业园区的固定资产投资将超过30万亿人民币。

　　以总规模在300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金为例，主要聚焦产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地进行盘活。在大量投资进驻的同时，如何围绕企业与人才需求，构建深度服务及资源平台，进一步打造宜产宜居的生态综合体，有效盘活资产成为关键。

　　这个大背景下，产业园成为住宿品牌的价值洼地。

　　据迈点了解 ，拓展产业园项目已经成为公寓品牌和酒店品牌今年扩大规模的核心助力。铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊透露，截至目前已经拿下了近十个新兴产业园项目，分别进驻广州市重要专精特新企业科技创新高地广州意高科创中心等新兴产业园;安歆中标金华金义龙芯智慧产业园人才公寓运营管理服务项目;戴斯温德姆酒店落户长沙农产品流通产业园;威海九紫黄龙璀丽酒店落子威海国际产业园……

图注：铂顿国际公寓广州意高科创中心项目

　　一边是物业资产管理需求，一边是住宿品牌规模发展需要，双向奔赴间，产业园的价值洼地正被进一步开发。

　　郝磊直言“这是一个金娃娃”，可是谁能抱动呢?

　　决战产业园，灵活的综合解决方案胜

　　与其他物业形态不同，产业园项目集多种需求于一身——功能规划、配套升级、闲置资产盘活、全方位资产管理。此外，产业园项目还有一个明显的特征——物业体量大。这就对住宿品牌的经营能力提出了极高的要求，比如更灵活的长短租产品组合能力，更高效的运营能力等。

　　从区位规划到业态引进，再到产品规划设计、运营服务盘活资产，产业园项目更偏向于资产管理逻辑，深度挖掘每存空间的价值。狭路相逢勇者者。在产业园这片充满机遇与挑战的土地上，住宿品牌如何脱颖而出，成为业主们心中的优选?

　　迈点认为像铂顿国际公寓这样能提供综合解决方案的住宿品牌更有胜算，因为它已经通过多个项目的市场实践，沉淀出了一套自己的方法论。

图注：铂顿国际公寓广州番禺项目

　　以广州番禺项目为例，铂顿国际公寓通过酒店式公寓和长租公寓两种产品形态的灵活组合，可是实现全年平均出租率超过88%。更为重要的是，以酒店式公寓运营模式为项目底色，无需增加太多成本，铂顿国际公寓就可完成长租公寓的运营。

　　精准定位，长短租结合，灵活解决产业园功能规划问题。作为集工厂、办公楼、产业集群于一体的综合性区域，住宿是产业园除上述功能外最能实现物业价值的功能之一。铂顿国际公寓深谙此道。

　　在进驻产业园前，铂顿国际公寓会进行详尽的市场调研和项目评估，精准定位产业园的住宿需求，以确保项目定位与产业园的业态需求高度契合。在进驻过程中，依托大体量物业的专业化解决方案，铂顿国际公寓会根据住宿需求匹配酒店式公寓、长租公寓等不同形态的产品，以提供高品质的长短租结合的住宿服务。这不仅满足了园区内企业员工的居住需求，更提升了产业园的整体服务品质和吸引力。

图注：铂顿国际公寓佛山威和新材料科创工业园项目

　　以佛山威和新材料科创工业园项目为例，这个产业园是威和电器投资超7亿元，以新材料、高端制造等为主要方向建造工业园，己被政府权威认证为军民融合示范区的 “新材料总部基地项目”。未来，该园区将会打造成“两新两高两智”现代产业新高地，培育、吸引智能家居、智慧物流“两智”产业，高端装备、高端五金“两高”产业。园区建筑面积约18万平方米，共8栋9层高的高标准现代工业厂房和1栋超3万平方米的科创综合楼，入驻企业超70家。

　　铂顿国际公寓进驻科创综合楼，将公寓大堂入口设于楼宇首层，豪华客房分布在10-15层，并配套多个地下车位。这不仅解决了产业园的功能规划问题，更为商务休闲旅客提供全新的住宿选择。

　　多元业态配套，提升整体服务水平。产业园的多元化住宿配套和餐饮配套，是提升整体服务水平的关键。铂顿国际公寓在此方面有着得天独厚的优势。其项目不仅提供高品质的住宿服务，还配备了丰富的商业空间和公共设施，如联合办公、会议、餐饮、茶吧、酒吧、健身、洗衣等，满足了园区内不同人群的多元化需求。

图注：铂顿国际公寓江门蓬江区项目

　　位于综合性高科技公司得实集团园区的铂顿国际公寓江门蓬江区项目就为之呈现了范例。这个项目60m²以上的豪华套房占比超过80%，还配备了大堂吧、全日制餐厅、轻酒吧、健身房、洗衣房、会议室等多个配套设施。在优质硬件的基础上，铂顿国际公寓江门蓬江区项目还做到了软件服务的“宾至如归”。携程华侨用户实名点赞：“我和家人朋友都认为这个team让我们对铂顿这个品牌攒足好感度……已推荐给身边一众海外亲友。”

　　闲置资产高效改造，实现保值增值。对于产业园的闲置存量资产，如何进行改造和利用，是实现保值增值的关键。铂顿国际公寓在此方面展现出了强大的专业能力和丰富经验。其项目团队会对产业园内的闲置物业进行专业的翻新改造评估，通过因地制宜的改造方案，让投资人花小钱即可达到铂顿品牌要求，成功打造精致典雅的尊享住宿空间。

图注：铂顿国际公寓广州民营科技园项目

　　举个例子，铂顿国际公寓广州民营科技园项目就由存量物业翻新改造而来。作为国家级科技园、广州市高新技术开发区“一区五园”之一，首个全国工商联民营企业科技创新示范基地，广州民营科技园地位非比寻常。2023年，铂顿国际公寓携手星唯科技集团入驻其在广州民营科技园的总部大厦。

　　针对物业情况，铂顿国际公寓前期对其进行了专业的翻新改造评估，完成公共区域的装修建设以及将原计划建设成宿舍的产品改造成铂顿标准客房。这一改造不仅提升了物业的整体品质和价值，成为园区品质优秀的核心住宿配套，还为投资人带来了可观的回报，RGI(酒店收入产生指数，衡量酒店相对于市场平均水平的收益表现的重要指标)已超过1.5，成为该商圈业绩领跑的住宿品牌。

　　据透露，该项目投资人已在进行二期投资，增加客房以及健身房、会议室等配套，进一步提升了项目的竞争力和盈利能力。

　　综合上文所提的产业园项目，铂顿国际公寓不仅关注项目的定位和配套，更注重全方位的资产管理。其项目团队会从项目定位、产品规划设计、运营服务等各个环节入手，进行精细化管理和运营。通过专业的筹开系统、市场营销策略、标准培训体系等板块赋能，铂顿国际公寓为项目快速开业和持续的高效运营提供了保障。

　　全方位资产管理，满足“既要又要还要”需求

　　没有谁能随随便便成功，铂顿国际公寓也不例外。这是其通过一次次不同的创新尝试，探索出的可行性路径。正如郝磊所说，“我们的能力，是提前多年准备的结果。”

　　以产品为例，铂顿国际公寓没有固封在业态之中，而是打破界限，以消费者居住需求的时间线为核心，将住宿产品进行细分——日租、短租和长租，全方位满足消费者需求。与此同时，铂顿国际公寓也会多维度考虑不同物业所适应的产品类型，进行最佳匹配。

　　“我们的模式可以覆盖短租、服务式公寓以及长租需求。经过多年的探索实践，我们已经能良好的动态平衡大体量项目中的短租和长租的占比，实现资产价值最大化。”郝磊强调。

　　此外，从居住需求出发，铂顿国际公寓将人的需求也不断细化，并提供相应的产品融入居住空间中，形成更丰富的多元业态场景。据郝磊介绍，居住、餐食、饮品、新零售、生活服务等都可以融入其中，进一步优化产品的收益模型。"商业空间的想象空间可以更大。"郝磊强调。

　　除了产品端创新，铂顿国际公寓也在团队架构和能力培养上进行了全方面的调整。迈点认为其中最值得一说的是员工的一岗位多能：前台接待、咖啡师、配餐师等，集多重身份为一体。在人工成本日益提升的当下，这个模式能极大程度的为业主降本增效。“我们连锁化的总部管理机制为之提供了有力的保障。”

　　基于以上优势，铂顿国际公寓同时解决了配套问题，物业去化的问题，还有物业商业面积如何变现的问题，积极实现资产管理价值最大化。这帮助它在产业园这片沃土上，展现出了强大的生命力和竞争力。

　　产业园物业资管的未来畅想

　　随着中国经济的持续发展，产业园作为推动产业升级和区域经济发展的重要载体，其重要性愈发凸显。在“居住”成为住宿相关业务的集中发力点的背景下，产业园物业资管正迎来前所未有的发展机遇。未来，如何更好地发挥产业园物业资管的优势，实现价值最大化，成为行业共同探索的课题。

　　迈点认为以下几个方向，或将成为住宿品牌关注的重点。

　　深度融合产业与居住，打造宜产宜居生态综合体。未来，产业园物业资管将更加注重产业与居住的深度融合。通过构建深度服务及资源平台，将产业资源、生活配套、商业服务等功能有机融合，打造宜产宜居的生态综合体。这不仅将提升产业园的整体吸引力和竞争力，还将为企业和员工提供更加便捷、高效、舒适的工作和生活环境。铂顿国际公寓等住宿品牌在这一方面已经迈出了坚实步伐。通过精准定位、多元配套、闲置资产改造和全方位资产管理，铂顿国际公寓成功解决了产业园的功能规划、配套升级、资产保值增值等问题，为产业园物业资管树立了新标杆。未来，更多住宿品牌将加入到这一行列中来，共同推动产业园物业资管的升级和发展。

　　科技赋能，提升资产管理和运营效率。随着科技的不断发展，智能化、数字化将成为产业园物业资管的重要趋势。通过引入先进的科技手段，如大数据分析、人工智能、物联网等，将大幅提升资产管理和运营效率，降低运营成本，提高服务质量。例如，通过大数据分析，可以精准把握市场需求和消费者行为，为项目定位、产品设计和运营策略提供科学依据;通过人工智能和物联网技术，可以实现设备的智能监控和维护，提高设备的运行效率和使用寿命。这些科技手段的应用，将为产业园物业资管带来革命性的变化。

　　绿色可持续，推动低碳环保发展。在全球气候变化的背景下，绿色可持续发展已成为不可逆转的趋势。未来，产业园物业资管将更加注重环保和节能，推动低碳环保发展。通过采用绿色建材、节能设备和技术，优化能源利用结构，减少碳排放和环境污染，实现经济效益和社会效益的双赢。同时，产业园物业资管还可以积极探索绿色金融和碳交易市场等新型融资方式，为绿色可持续发展提供有力支持。这将有助于提升产业园的整体形象和品牌价值，吸引更多关注环保和可持续发展的企业和人才入驻。

　　开放合作，构建共赢生态。未来，产业园物业资管将更加注重开放合作，构建共赢生态。通过加强与政府、企业、金融机构等各方的合作，整合各方资源，形成合力，共同推动产业园的发展。例如，可以与政府合作，争取更多的政策支持和资金扶持;可以与企业合作，共同打造产业链和生态圈;可以与金融机构合作，拓宽融资渠道和降低融资成本。这些合作将有助于提升产业园的综合竞争力和吸引力，实现共赢发展。

　　产业园物业资管正迎来前所未有的发展机遇和挑战。未来，通过深度融合产业与居住、科技赋能、绿色可持续发展和开放合作等措施，类似于铂顿国际公寓这样的住宿品牌不再只是单纯的配套，而是将推动产业园物业资管不断升级和发展，为中国经济的持续健康发展贡献更多力量。