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148㎡起步、户均面积171㎡，和谐片区新盘中海·天空之镜规划出炉！项目产品如何，是否符合您的需求，博主给您拆解一下。
01项目概况
项目所在地为中海地产6月21日摘牌的经十一路A2地块，位于经十路南侧、和谐广场对面；地块周边配套成熟，吸引中海、保利、金茂、招商四家央企巨头参与竞拍。只是大家都比较理性，不想错过捡漏机会，也不想付出太高代价！最终中海以0.25%的溢价率轻松拿下，土地总价16亿元，楼面价11729元/㎡。
02规划解读
拿地两个月完成规划公示，中海速度从来不会让人失望！项目规划4栋25层高层、10栋17层小高，共846套住宅。
分析总平图，项目部分规划细节如下：
1、项目做了整体抬高设计，不同位置相比路面提升0.2-3.5米不等；
2、楼间距37-48米左右，整盘共有41套居住公寓，集中在北侧2、3、5号高层楼座上；
3、项目东门规划有下沉庭院，结合1、6号楼架空层及楼间绿化，形成小区主要的景观展示面；
4、项目预留181个地上车位，地下车位配比为1:1.5。
另外，从规划公示上，我们看到天空之镜北侧的A1地块与东侧壹合广场之间架有通道，两地块或将由城投建设完成后交由一家商业管理公司运营，打造一座大型商业综合体！当然依然仅为个人推测，一切以政府公示为准。
天空之镜外立面为铝板线条、真石漆、质感涂料；南向落地窗；项目层高有两个标准，25层楼座以及大户型所在的6、7号楼标准层层高为3.1米，8-11号楼为3米；1、6号楼架空层层高应该在4米左右，其他楼座一楼层高为3.3米。
项目满足建筑节能设计标准且符合绿建二星要求，奖励2%的建筑面积；加上其他不计容面积，项目实际可售面积更多。
天空之镜均为四室户型，起步面积为148㎡，最大为235㎡，户均面积达到171㎡，根据现有资料分析，项目户型面积分布大致如下，仅供参考：
148㎡，四室两厅两卫户型，小区的起步面积，也是套数占比最多的户型，位于17层楼座上，为一梯两户设计，单户面宽为11.9米，应该是宽厅四叶草户型设计；
178㎡，四室两厅两卫户型，位于25层高层楼座上，套数占比达到41%，高层、大户型、占比高，这个户型或将制约项目的销售速度、盈利水平；
200㎡、235㎡，均为四室两厅三卫户型，面宽达到17.5米、18.9米。
03建设现状
首先动工的是项目东门综合楼以及下沉庭院，主体基本成型，预计10月份前后可实现开放。
04周边竞品
目前片区内主要有三个在售项目，保利天禧B地块、远洋万和公馆、福康名邸，登录房选选小程序，可以查到三个项目未网签房源合计约960套。
保利天禧B地块，规划6栋21-25层高层、6栋15-18层小高，可售住宅约1055套，户型为115-175㎡三室、185-230㎡四室，目前已网签649套，剩余未售约406套，售价约2.4-3万/㎡（毛坯）。近期推出工抵房、特价房，价格有所松动。
远洋万和公馆，占地47.43亩 容积率2.8，2020年12月30日摘牌，成交楼面价12062元/㎡，溢价率20.62%；规划1栋22F高层，户型为115、128㎡三室，8栋15-17F小高，户型为143、165、185㎡四室，合计约567套，已网签约191套，前期售价：高层2万/㎡（毛坯）、小高2.5万/㎡（精装）。
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