北京房产律师解析经适房借名购买案例，胜诉过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

周明兰向一审法院起诉请求赵晓芳协助办理位于北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户手续，将房屋过户到周明兰名下，并由赵晓芳承担诉讼费。赵晓芳上诉请求撤销一审判决，改判驳回周明兰的全部诉讼请求，且一、二审诉讼费由周明兰承担。争议焦点为赵晓芳与周明兰之间是否存在借名买房关系。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

- 请求法院判令赵晓芳协助周明兰办理涉案房屋过户手续，将房屋过户到周明兰名下。

- 诉讼费由赵晓芳承担。

2. 事实和理由：

- 2006年与赵晓芳达成借名买房协议，约定赵晓芳将购房指标给周明兰，周明兰出资购买房屋，待可过户时将房屋过户至周明兰名下。房屋由周明兰出资，票据等相关材料原件均由周明兰持有；赵晓芳在拆迁前有房屋，无需购房指标。

被告辩称

1. 赵晓芳辩称：

- 一审认定事实不清，与周明兰不存在借名买房关系。

-周明兰仅支付了前期购房款，后期购房款为赵晓芳支付。

-周明兰之子陈宇灏名下房屋由赵晓芳之女郭晓兰居住使用达十余年，双方实际系换房。

- 购房原件原保存在赵晓芳处，后作为向周明兰借款的担保交予周明兰。

- 2009年赵晓芳方曾向周明兰还款10万元。

-周明兰对借名买房缺乏合理的需求。

2.周明兰辩称：

- 同意一审判决，不同意赵晓芳的上诉请求。

- 房屋由周明兰出资，票据等原件由周明兰持有。赵晓芳有拆迁前房屋无需购房指标。虽收到赵晓芳方10万元，但系陈宇灏房屋使用费，非购房款。

法院查明情况

1. 赵晓芳与周明君系夫妻，周明兰系周明君之妹。

2. 2005年12月30日，赵晓芳因承租的北京市F号房屋拆迁，获得购房指标一个。

3. 2006年12月25日，赵晓芳与北京D公司签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋。合同约定总价款为284318.5元，实际成交价格为287949元。合同签订当日，周明兰通过周杰，使用周杰亲属吴敏银行存款扣款方式交付购房款284318.5元，并于2007年对房屋进行装修后居住至今。

4. 2008年10月16日，北京市昌平区建设委员会颁发涉案房屋所有权证，登记房屋坐落为昌平区一号房屋，所有权人为赵晓芳，房屋性质为经济适用房，建筑面积108.66平方米。该房屋契税1770.74元、综合地价款795元均由周明兰支付，且上述费用票据原件、《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件均在周明兰处保存。

5. 审理中，周明兰称2006年与赵晓芳达成借名买房协议，赵晓芳对此不予认可，称涉案房屋系其自行购买，且购房款系向周明兰借款交纳。但赵晓芳未能提交证据证明双方存在借贷关系。

6. 赵晓芳主张其女郭晓兰支取住房公积金及住房补贴，于2010年偿还周明兰10万元款项。周明兰认可收到该款项，但认为是陈宇灏房屋使用费。赵晓芳主张双方曾协商换房事宜，周明兰不予认可。

7. 证人周杰到庭述称周明兰借赵晓芳名义购买房屋。周明兰认可证人证言，赵晓芳认为周杰曾与其发生矛盾，证人证言不可信。

二审期间双方提交证据及质证情况

1. 上诉人赵晓芳提交证据：

- 证据1.2011年郭晓兰与刘佩佩通话录音，拟证明双方存在借贷关系，是换房居住不存在借名买房约定。

- 证据2.2013年郭晓兰与刘佩佩短信记录，拟证明双方不存在借名买房合同关系而系借贷关系。

- 证据3.刘佩佩及其朋友录音，拟证明双方存在互换房屋居住，存在借贷关系。

- 证据4.证人张敏证言，拟证明购房款是赵晓芳向周明兰借款。

- 证据5.证人于慧证言，拟证明郭晓兰曾为向周明兰还款向同事于慧借钱，赵晓芳与周明兰存在借贷关系。

- 证据6. EMS邮寄底单、送达地址确认书，拟证明送达地址确认书系伪造，赵晓芳长期未收到一审判决，享有上诉权。

- 被上诉人周明兰的质证意见为：证据1不属于新证据，无法核实真实性，不认可关联性和证明目的；证据2不认可真实性、关联性、证明目的；证据3不认可真实性和证明目的；证据4、证据5两证人均未出庭作证，不认可真实性和关联性；对证据6不同意质证，请法院审查。

2. 被上诉人周明兰提交证据：

- 证据1.证人吴敏证言，拟证明周明兰通过周杰向其借款购买涉案房屋。

- 证据2.证人周贤证言，拟证明周明兰委托周贤选房，房屋由周明兰用赵晓芳指标购买，归周明兰所有。

- 上诉人赵晓芳的质证意见为，不认可上述证据真实性，证人均与被上诉人存在亲属关系，不认可证明目的，即便周明兰与吴敏之前存在借贷关系，亦与本案无关。

裁判结果

赵晓芳于判决生效十五日内协助周明兰办理位于北京市昌平一号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋产权过户至周明兰名下。

房产律师点评

本案争议焦点为赵晓芳与周明兰是否存在借名买房合同关系。判断双方是否成立借名买房合同关系，关键在于判断双方是否存在借名买房合意即双方是否存在关于借名登记、房屋权益归属的约定。需考虑双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性等要件事实，并结合全部证据内容、证据间的关联性，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定。

本案中，赵晓芳与周明兰系亲属关系，现周明兰持有购房合同原件、涉案房屋所有权证及交纳相关费用的凭证且涉案房屋一直由周明兰实际占有、使用。周明兰对借名购房的陈述相对更为合理，而赵晓芳虽对借名买房予以否认并主张双方存在借贷关系及换房合同关系，但对其主张均未提供充分证据予以证明。因此，法院认定双方成立借名买房合同关系正确。