珂尔谈规划：用地调整，郑东新高地将何去何从？

通过二十多年的建设，郑东新区从曾经的一片沼泽地发展成为郑州的形象地标区，不仅让郑州城扩容了、人口规模也扩大了。截至2024年初，郑州常住人口已经突破1300万大关；中心城区城市建成区面积774.32平方公里平方公里。

郑州市中心城区卫星图截图 ©网络 仅供参考

而郑东新区代管的白沙组团，在过去三个规划发展期，也是新区不遗余力打造的”高光”地之一。过去数年，众多省级机构入驻，让白沙从过去的职教园区成长为科创文化重地，如今随着十五五规划发展期的启动，特别是随着国土空间的规划出炉、三区三线的落定，白沙组团正在发生变化。

从国土空间来看，在郑州市国土空间总体规划2021-2035年中心城区土地使用规划图方案中，白沙的两大核心组团（中山路高端核心商务片区、六合地标商务片区）均做了留白用地，因为这些区域是核心板块，规划发展急不来，需要统筹谋划，长远考虑。

郑州市中心城区土地使用规划截图 ©网络 仅供参考

除了战略留白用地外，白沙还有一个重要组团，那就是商业；商业也是城市发展的核心驱动力，在白沙组团范围内，规划预留的最大商业片区当属陇海快速路北、雁鸣路（凤栖街）交汇处东北角区域。

这个占地约4平方公里的商业区，早期定位是服务于白沙组团、中牟新县城组团和经开国际物流园区；如今随着国土空间的出炉、片区定位的改变，这个超级商业区也将发生变化了。

郑东新区白沙组团总体规划(2013-2030) ©网络 仅供参考

来看官方最新的调整公示，核心内容如下：

项目背景

结合中原科技城建设国家创新高地、人才高地、开放高地，建设世界一流科技城的相关要求，支撑郑州市重点小微企业园项目精准落位，积极盘活低效土地转型升级，适应市场需求，提高土地要素配置效率，指导郑东新区建设和下一步控规编制，编制本次修改论证报告。

涉及修改用地情况

拟修改范围位于郑州市郑东新区白沙组团东南角，地处陇海快速路与雁鸣路交叉口东北侧，拟修改范围总用地面积 31.1 公顷。

本次修改的内容

1.将范围内的商业用地兼容二类居住用地（3.15公顷）、商业用地（13.85公顷）、社会停车场用地（2.07公顷）修改为一类工业用地（小微企业园用地，19.07公顷）。

2.其他相关指标在下一步控制性详细规划编制中具体明确。

修改的必要性

1.支撑保障重点小微企业园精准落位的需要。

2.推动低效用地转型升级，促进区域高质量发展的需要。

3.适应市场需求，提高土地要素配置效率的需要。

4.落实上位规划的定位与功能，解决历史遗留问题，促进片区开发建设的需要。

修改的可行性

本次修改契合政策，积极盘活低效土地转型升级，适应市场需求，提高土地要素配置效率，符合总体规划的定位与功能，解决历史遗留问题，促进片区建设，且更新升级意愿强烈，改造条件充分，有利于提升片区形象，公共服务设施和基础设施均可满足需求，因此该修改是可行的。

结语

大型商业区不仅对周边的业态有需求，对综合交通的要求也极高，早期此处规划商业与轨道交通的经过有很大的联系，另外也与早期这个片区设有大型批发市场有关。

郑州都市区轨道交通线网早期规划截图 ©网络 仅供参考

如今，商业片区北部的生命科学园用地的调整，加上土地要素配置效率的提出，特别是白沙组团作为郑东新区先进制造业开发区的定位发布，产业将成为未来的发展主力，小微企业园将成为新的热点。

白沙能否继续创造发展神话，且看“十五五”规划新蓝图！