上海
今天，存量房贷利率下调政策终于落地。其中首套房统一下调为LPR-35BP。调整后，上海首套存量房贷利率调整为3.55%，二套按区域分别下调为3.6%-3.8%。按照此前的利率下限计算，受益最大的存量房贷利率会大幅下调0.65%。目前上海首套存量房贷平均利率约为3.92%，按照最新的政策计算，商贷100万元、贷款30年等额本息，总利息支出可减少近8万。
10月10日，工商银行、招商银行、交通银行等多家银行陆续公布了存量房贷利率调整细则。其中，首套存量房贷利率在全国范围内采用“一刀切”的方式，统一调整为LPR-30BP。而二套存量房贷利率除了北京、上海和深圳属于因城施策，其余城市也都调整为LPR-30BP。
申度君将本次调整的重点内容概括如下：
1、高于LPR-30BP，将调整为LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）。等于或低于LPR-30BP，已享受当前政策下的最优惠利率，不在调整范围内。
2、首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。银行主动批量调整，无需申请。各商业银行基本确定10月31日前完成统一调整。具体个人的调整日期要根据贷款重新定价日来看。
3、固定/基准利率定价的贷款，需先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。
4、调整只针对商业性个人住房贷款，商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内，公积金也不在本次调整范围内。
01
算算你的存量房贷利率会降低多少？
数据显示，上海当前执行的新发放贷款，首套房贷款利率为LPR（3.85%）-45BP，即3.4%。二套利率为全市（不含实施差异化政策的区域）为LPR-5BP，即3.8%；自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江的二套房贷利率为LPR-25BP，即3.6%。
根据本次政策调整，按照当前的LPR水平，首套存量房的房贷利率将会下调为3.55%，二套分别下调为3.6%-3.8%。值得一提的是，LPR后续依然有调降的空间，未来存量房贷利率或进一步走低。
根据央行此前披露的信息，本轮存量房贷利率平均下降幅度在0.5个百分点左右。从目前的政策来看，上海存量房贷利率的购房者都能享受到政策调整带来的红利。
但从上海近些年执行的商业贷款利率下限来看，在2021年7月至2023年12月期间的购房者，也是本来调整的最大受益者，当时这一批购房者的首套房贷利率下限为LPR+35BP，按照现在的房贷利率，他们的存量房贷利率将会大幅下调0.65%。
目前上海存量房贷平均利率大约在3.92%，按照最新的存量房贷利率政策计算，商贷100万元、贷款30年等额本息，总利息支出从70.21万降低至62.66万元，月供从4728元降至4518元，还款压力有所减轻。
02
各银行发布的部分问答细则整理
Q
这次存量房贷利率到底可以降多少？
A
所有银行首套统一调整为LPR-30BP。假设目前LPR为3.85%，那么，不管你之前的利率是多少，现在统一是3.55%！
Q
存量房贷利率什么时候下调？
A
多家商业银行表示，将于10月12日通过官网、微信公众号、网点等渠道公布具体操作指引及相关事项，并于10月31日前完成存量房贷利率的批量调整工作。Q哪些房贷能调降？如果借款人的房贷是商业银行在10月31日前发放的，都属于存量房贷，可以参与此次调降。此次安排明确，首套、二套及以上存量房贷都可调整。
Q
固定利率可以调整吗？
A
现在可以主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。
Q
商铺、公寓等商业用房贷款也能调整吗？
A
不能。本次调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。
Q
我的房贷当前利率为LPR-40BP，还能参加这次调整吗？
A
不能。如果您的房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么您已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。您可以登录我行手机银行-贷款-我的贷款，查询当前房贷执行利率。
Q
我和朋友的贷款都在同一个城市，也都是首套/二套房浮动利率的贷款，利率下调后为什么会不一样？
A
除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
Q
如何申请利率调整？
A
无需客户提出申请或提供材料，具体请以后续发布的操作细则为准。
Q
已办理提前还款的，是否可以批量下调？
A
区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还，符合要求的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可取消预约，撤销提前还款申请，符合要求的，纳入此次调整范围。
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