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在高新产业聚集的海淀，一直以来供地都相对缓慢。据统计，2021-2023年3年时间中，海淀仅供地11宗，平均每年不到4宗。

“地优量少”也造成了每逢海淀供地，极易出现“双触顶”成交现象。

2月22日，断供许久的海淀推出一块位于海淀北部的中关村翠湖科技园地块，这块地共吸引中海、中建智地、海开等13家房企角逐，经竞价、竞现房销售面积、摇号等多个环节后，地块花落港中旅，成交价为28.865亿元+10000平方米现房销售面积，成交楼面价6.35万元/平方米，溢价率15%，销售指导价8.5万元/平方米。

西山观复售楼处电话：400-8844-804【官方售楼热线】这块地就是后来的中海中旅西山观复，

目前，这些已售房源并没有反映在网签数据中，售出情况如何还有待观察。不过，在断供许久的海淀，西山观复显示出了它的AB面，双国企加持下的项目户型中规中矩，距离地铁远，但却很宜居。

地铁远 较宜居

西山观复售楼处电话：400-8844-804【官方售楼热线】就在其拿地不到一个月的时间，港中旅将翠湖项目公司星旅地产的股权质押给了北京中海，中海拥有项目公司70%股权，项目也由中海操盘。据悉，港中旅在北京最近一个项目还在5年前，是亦庄的限竞房项目。

业内人士表示，港中旅操盘经验比较少，而中海近几年在北京项目较多，操盘经验丰富。

从位置上看，中海中旅西山观复处于西北五环到六环之间的翠湖科技园板块，南侧是创客小镇。这个板块有大规模的产业规划，主要涉及AI人工智能、芯片等科技领域。

向西1公里左右是华为北研所，周边还有中关村温泉科技园，中国人寿科技园、创客小镇等产业园区，高科技企业聚集，项目附近人群购买能力较强。

教育配套方面，也有比较不错的学校。距离中关村一小不到800米，西侧约1公里是北京101中学温泉校区。附近还有永丰的中关村外国语学校、清华附中以及北移的建华实验学校，目前正在建设中。周边还规划了两宗教育用地。

商业方面，目前只能共享西北旺或永丰附近的商业，比如项目东南侧有6.7万平方米的西北旺万象汇，东北有约18.8万平方米的海淀大悦城。周边还规划了大量的商业用地。

医疗方面，目前医疗资源比较薄弱，项目南面有北京老年医院，东侧为海淀北部医疗中心，由北医三院和海淀妇幼组成，目前正在建设中。

项目附近生态资源比较优越，东南侧和西南侧1公里范围内均有公园，如国家植物园、翠湖湿地公园、百望山森林公园、永丰公园等。

美中不足的是通勤不便，距离地铁比较远。项目距离地铁16号线稻香湖站大概2.6千米，距离主干路北清快速路约2.5公里，距离西北六环高速约8.5公里。

整体来看，西山观复生活环境比较宜居，周边配套在建设中，看起来比较荒凉，现状并不成熟，比较适合有车想改善的人群、以及对交通地铁通勤要求不高、喜欢清净的群体。

纯改善 户型中规中矩

西山观复售楼处电话：400-8844-804【官方售楼热线】西山观复打造了6栋10-11层的小高层产品，332套房，其中5号楼为现房，期房一共256套，限高36米，1.8的容积率也非常适合做高端改善产品。

不过，地块旁边的规划道路不是正南正北，导致项目地块整体向东南倾斜一些。南北两排，行列式布局，整体楼栋排列呈现“南高北低”的格局，南面三栋都是11层，北面三栋从西到东分别是10层、10层和11层。这样的楼栋布局采光较好，视野基本不会被遮挡，中间是小区园林，楼间距约为52-55米。

从户型设置来看，西山观复定位为纯改善洋房，户型定位比较纯粹，在整个板块内算是唯一一个纯改善项目，没有高低搭配。项目一共有三个户型，分别为140平方米、145平方米和167平方米，其中，140平方米是主力户型，占到项目总量一半以上。

在价格方面，据住建委官网显示，目前项目最低价格为82024.69元/平方米。项目置业顾问介绍，项目目前部分房源有2.5个点的优惠。

目前项目南侧是2018年限竞房时期的翠湖三兄弟：葛洲坝·紫郡兰园、中铁碧桂园·山屿西山著、万科·翡翠云图，当年限价5.5万元/平方米。2005年之后的二手房基本在5-6万/平方米之间，叠拼约为7万/平方米。据置业顾问透露，西山观复如果算上折扣，单价最低可以达到7.8万元/平方米左右。

整体来看，项目户型比较中规中矩，没有硬伤，层高为3米，得房率为79%-85%。其中，145平方米南向两个卧室，都有飘窗，167平方米南向三个卧室，同样带有飘窗。

具体来看，140平方米户型为四室两卫的四叶草户型，进深约12米，面宽10.83米，进深大于面宽，会降低舒适度，客厅落地窗的视野和采光不错，略有不足之处在于玄关门正对卫生间。

145平方米户型也是四室两卫，均为边户，与140平方米中间户户型结构基本一致，不同的是，145平方米户型更方正，主卧卫生间和客卫的采光更好，北向卧室面积大一些。可以看出，大了5平方米，户型舒适度更高。

167平方米为四室两厅两卫，南向四面宽，大面宽15.2米，短进深10.2米，LDK一体化，主卧套间南北通透，视野和采光不错。不过，只有两个卫生间，如果是有老人居住，去卫生间不太方便，入户门正对餐厅，有些影响入户的观感和隐私。

业内人士表示，这个户型单从海淀看，还是比较完美的，但从整个北京来看，除了飘窗，没有额外赠送设备阳台，得房率不如现在市面上的一些新品。

今年，海淀预计上新地块比较多，且位置也较好，如四季青、朱房村等地块，相对来说，西山观复所在的翠湖板块认可度比较低，比较吸引海淀西北旺、中关村等区域的改善外溢人群。

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