上海国庆楼市实探：新政激活外围市场 二手房观望情绪仍存

9月29日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，并于2024年10月1日起正式施行。新政旨在调整住房限购政策、优化信贷政策及住房税收政策，进一步激活上海房地产市场。

国庆假期期间，上海全面执行楼市新政，部分新盘看房量、认筹率都有所攀升。中介市场也是“火力全开”，各大门店的咨询量显著上涨，刚需客户出手速度明显提升。

其中不乏有项目一天就成交了十几套的情况。为了迎接大客流，有的售楼处也开起来扩员模式，个别项目营销团队由40人扩充到了60人，全员上岗。

通过国庆假期的实地走访，发现新政对外环外新房市场产生了显著刺激作用，外环外新房市场迎来了热销狂潮，购房者们纷纷抓住机遇加速购房计划。而市中心项目则表现各异，二手房市场观望情绪依然浓厚。

外围市场被激活

在这个国庆“黄金周”，外环外的新房项目成为了最为忙碌的焦点。“从早到晚，忙得连吃饭的时间都没有。”华润时代之城的项目营销负责人魏女士感慨道。随着新政的实施，外环外新房的非沪籍社保年限由3年缩短至1年，这一政策对外环外新房市场的刺激效果立竿见影，多个项目迎来了热销的高潮。

魏女士表示，新政施行以来，楼盘每天都能接待近300组客户看房，认筹率也在不断攀升。在“黄金周”期间，华润时代之城共计认购了158套，总成交额高达11.6亿元。同样，保利西郊和煦、大华星樾等项目也在国庆期间迎来了大量看房客户和成交高峰。 保利西郊的129套新房吸引了100多组家庭缴纳认购金，销售繁忙至无法及时接待，甚至需要从其他项目借调销售人员前来支援。

“我前前后后也来看了好几次房，原先犹豫就是因为首付资金有点紧张，现在问题完全解决了。” 一位购房者在工作人员的协助下迅速付下了认购金。闵行颛桥镇的华润印江润府在国庆假期3天内来访345组，销售46套，销售金额达2.61亿元。闵行浦锦街道的大华星樾项目在“黄金周”期间认购人数近300组，触发了积分制，最终认购率超过200%。

然而，新房市场也呈现出新的分化趋势。相较于外围市场的火热，市中心的一些项目相对冷清。以虹口区北外滩某项目为例，案场销售表示，一天只销售出一套房子，虽然看房客有所增加，但并未转化成实际的销售人群。同样，位于市中心杨浦区的一个项目，尽管开启了“中介分销”，但销售情况依然不佳，国庆6天一套也没有成交。

售楼处现场的置业顾问表示，不少以前看过房、在观望的买家现在过来售楼处直接下定，相当高效。58安居客房产研究院院长张波认为，新政刺激了一波需求，加速了观望者的成交，但这并不意味着楼市迎来了小阳春，也谈不上提前透支购买力。上海本身有持续的人口流入和虹吸效应，楼市的发展仍然具有潜力。

二手房市场冷热不均

“沪七条”新政一经出台，“二手房价跳涨”的消息便第一时间在各社交媒体平台甚嚣尘上。然而，在走访多家中介门店后发现，这种情况只是个别现象。不过，房东们对于后市的信心显然有了明显回升。

链家同润店的负责人陈建辉透露，他们门店在整个“黄金周”期间共有7套房子成交，成交的客户大多是社保刚好符合标准、具备购房资格的。

自从“三改一”政策实施之后，释放出了大量的购房刚需群体，置换业主购买二套的情况相对较少，成交的房子面积大多为55平方米和80多平方米。郊区的新房市场较为火热，政策调整后，新房的客户群体变得更多，除非孩子着急上学，一般人都会优先考虑新房。

中原地产新华路门店负责人张宏超说：“一些原本犹豫不决的客户变得异常果断。29日当天，有个客户原本还在犹豫，连定金都想少付，可就在谈判当场政策出来后，客户立刻不再谈任何条件，当场就签约了。”

“嗓子都快冒烟了，实在是忙不过来。”中原地产宝山区的置业顾问吉翔表示，仅他们组在“黄金周”期间就成交了4套房子。

一方面，购房者觉得价格还有下降的空间；另一方面，房东对后市的信心却越来越强。

市场正在朝着向好的方向发展，大量的买房需求被释放出来，楼市被激活，人们对楼市的信心也得以回归。

这个黄金周，中原地产联洋区域负责人潘雪莲每天都要忙碌到晚上10点，工作7天且带看7天。她表示，很多房东都表达了涨价的意愿，预约看房的电话接连不断。

在她所负责的联洋片区，“黄金周”期间累计成交了近20套房子，主要是受到“普宅规则”取消的影响，一套2000万元的房子最多可以节省100万元的手续费。

不过，除了联洋板块这类热门区域市场情绪高涨外，总体的市场热度并不高。在走访中了解到，“黄金周”期间一些板块内的二手房交易量与新政前相比并没有明显的变化。

吉翔表示，大部分客户仍在持续观望。“等股市再多涨一些，房价才会有人去推高。”

张波表示，相比内环内价格在400万元左右的“老破小”，在同等价格的情况下，购房者更倾向于外环外的新房。而对于市区内价格在800万~ 1000万元的“老破大”，人们也更倾向于外围配套、环境、物业更好的房子。

总体而言，二手房市场仍然处于观望状态，静待时机。未来随着政策的深入实施以及市场的进一步调整，上海楼市或许会呈现出更加多元化的发展趋势。