澳洲房产产权解析：夫妻共同购房，房产拥有权如何选择？

在澳洲买了房的各位，在签署过户文件时，是不是都会听到过户师问你：“请问你们想如何拥有这套房产？是Single Proprietor，Joint Tenants还是Tenants in Common？”第一次买房的我们在听到这些问题时难免一头雾水。今天我们就来系统的为大家讲讲澳洲婚内房产产权种类。

婚内房产产权种类

婚内房产产权种类主要分为三种：

一、产权独立（Single Proprietor）

产权证上只有一个人的名字，代表只有这个人拥有此物业产权100%的份额。

特点：

• 产权所有人可自由买卖
• 产权所有人全权处理：银行抵押贷款、政府部门官方记录、地契原件保存
• 所有制形式可变更

二、产权共同共有（Joint Tenants）

共同共有是指共有人不分你我的同时拥有一处房产，这通常也是大多数夫妻的首选。

特点：

• “不分你我”，共有权平等所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。
• “幸存者独享权”(Principle of Survivorship)：当一个共同共有人去世时，他/她在房产中的权益立即自动转移给其他还在世的共同共有人，每一个共有人去世都发生这样的权益转移，直到所有房产的权益都转移到最后一位幸存者为止。只要还有其他共有人在世，任何共有人通过遗嘱处理自己在房产中权益的行为都是无效的。共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了许多法律手续。
• 买卖由所有产权所有人共同决定执行
• 所有产权所有人享有平等权利义务：抵押贷款、支出费用、租金收入
• 不适合投资合作 (Joint Business Venture)：由于每位持有人无法单独出售或转让其权益，所以Joint Tenancy更多用于家庭成员或亲密关系中的合作，不适合纯粹的投资合作。

三、产权按份享有（Tenants in Common）

与共同共有不同，按份享有区分你我，

特点：

• “比例分你我”，持有比例可变：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。可以是一人一半，可以是三七开、四六开，可以是多人按任意份额共有一处房产。
• “自由分配”， 独立处分权：联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。
• “出资不同的首选"：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。比如，姐弟俩共同买房，房屋价值$100万，姐姐出资$20万，弟弟出资$80万，那么如果两人采用二八开的产权享有形式，也是合情合理的。
• 无生存权原则：当某位共有人去世时，其持有份额不会自动转移给其他共有人，而是根据遗嘱或继承法进行分配。
• 适合投资合作 (Joint Bussiness Venture)：Tenancy in Common更适合合伙投资者、朋友之间的合作，因为它允许各方独立管理和处分自己的权益。

婚内房产产权可以变更吗？

详细了解完婚内房产产权的各种形式，也许有的小伙伴萌生了变更产权的念头。那么我目前的产权可以如何变更？一张图就让你清清楚楚的了解——

常见问题解答

1、问：如果有两个或两个以上的购买者，作为买家应该在什么时候确认房产共有权的形式？

答：买家应该向自己的律师、过户师咨询关于房产共有权的持有形式，了解其利弊，并尽快确认买家希望选择哪种房产持有形式，例如是打算共同共有，还是按份共有等等。

在实际操作中，一旦了解并讨论了这些所有权持有形式的利弊，大多数的买家都能很快做出最适合他们需要的选择。

2、问：如果合同中没有特意提出改动，共同所有权的默认形式是什么？

答：购房合同对于房产共有权的默认状况是”共同共有“，也就是说，如果合同中没有特意提出的话，二人或以上的购买者将会被视为用共同共有的形式来拥有这套房产。

买家如果希望将这个法律形式改为按份共有，那么最理想的情况是在合同交换之前，买家就跟律师确认需要将共有权的持有形式修改为”按份共有“，并显示在合同的首页上。

如果买家是在合同交换之后改变主意要求修改合同上的共有权的持有形式，那么必须要得到卖家的同意，合同才能做出相应的改动。

3、问：买家可以在产权登记后改变房产共有权的形式吗？会有什么后果？

答：在房产成交，产权登记完成后，买家如果决定更改房产共有权的形式，应该向自己的律师咨询更改相关的手续。

简短地回答这个问题，买家只可以将共同共有权更改为等份的按份共有，或者将等份的按份共有改为共同共有，但必须要满足以下的条件：

a.每一个拥有者都不反对共有权形式的改变；

b.不更改每个拥有者的名字和资料；以及

c.贷款方被通知后，并不反对这样的共有权形式的改变。

暂时来说，新州土地局对以上这样的共有权形式的改变不需要买家缴付印花税。

但是，如果按份共有的比例并不是平均分配的话，那么共有权形式将无法轻易改变。买家将只能通过转户（transfer）的形式来对共有权形式进行更改，而转户的话，买家是需要缴付印花税的。

4、问：如果共同共有者中的其中一个业主处理了房产，另外的业主是否要承担责任？

答：共同共有的形式下，所有的业主都需要对处理房产的意见达成一致。如果其中一个业主没有经过其他共同共有的业主同意，就擅自处理房产，他的行为可能会对房产的“共同共有”形式造成分解，将其变为按份共有。

这种情况下，业主应该马上寻找独立的法律协议，了解自己的法律权利。

本文来自澳洲房产网