天津
凭什么说天津房价要止跌了？
国庆特别专题《七问天津楼市》第一问，从供需维度给出了解释。
这是站在天津看天津。
如果站在全国看天津，天津的房价已经软着陆，跌不动了。
《七问天津楼市》第三问：
为什么天津房价比其它城市跌的少？
一提天津房价，就被默认“跌妈不认”。
前几年的确如此，天津、青岛、济南这仨“难兄难弟”经常跌幅垫底。
今年不一样了，局面扭转。
虽然天津房价还在跌，但相比其它城市，跌幅越来越小了。
每个月都能排进同比跌幅较少的前几名（重点大中城市）。
8月跌幅1.4%，除了上海、西安在涨，就属天津跌的少。
厦门、广州跌幅超10%，深圳、武汉、南京跌幅都超8%。
有种学霸和学渣颠倒的既视感……
数据来源：国家统计局
问题来了，为什么现在天津房价比其它城市跌的少？
第一个原因：天津住宅成交量，全国名列前茅。
量在价先，所有价格都是基于成交量的反馈。
今年1-8月，天津新房+二手房成交面积全国第三名！
成都1973万方；上海1535万方；天津1438万方，比北京1276万方还多13%。
虽然前三季度，天津新房同比去年跌了3成的量，但这就算不错了，相对稳定。
曾经楼市火得一塌糊涂的城市，比咱可差多了。
杭州、武汉、南京、合肥、厦门……都跌了40%以上。
更意想不到的是——
天津人均购房面积，全国第一名！
今年1-8月，人均购房1.05平米，领先于成都、南京、北京……
都嚷嚷着“谁还买房？”“买房需求都消失啦……”
事实上，天津的“买房积极性”，全国最高。
跳出天津再看天津，你会发现，天津楼市已经率先企稳，不差！
咱的成交量高且稳定，支撑力强。
所以价格也相对平稳，比其它城市跌的少。
第二个原因：天津房价调整的时间太长，已软着陆。
天津房价的走势，以及下跌原因，与其它重点城市不一样！
大家都默认2017年是全国房价大山峰。
其实，2021年出现了涨价周期。
受2020年美国降息、中国经营贷泛滥影响，上海、深圳、杭州、南京等重点城市房价大涨。
它们的房价历史高点，是在2021年9月，并非2017年。
但是天津2021年房价根本没涨。
当年4、5月，河西、西青部分楼盘确实出现试探性涨价（中海天空之镜涨到5万/平米，保利和光尘樾涨到2.3万/平米）。
紧接着受年中房企暴雷影响，下半年房价急转直下。
所以，整体看，咱们是从2017年一路跌下来的。
跌到2024年，跌幅势能已经很低了，房价跌不动了。
低位徘徊成为常态化。
天津买房人的情绪也都适应了，该买买，该卖卖。
从2017年5月高点至今，天津房价回落45%，其中，近三年跌了15%。
但南京等城市，从2021年高点直冲下来。
一年内，房价就跌没30%，活脱脱“晚买一年房，少打十年工”。
天津属于软着陆，反倒成为“领先周期”，先触底。
很多城市都在硬着陆，楼市突然量缩价缩。
另外，天津的降价成因也比较特殊。
2018-2021年房价跌了30%。
这波降价是实打实的去泡沫、去杠杆，高位回调。
与经济基本面、调控政策等强相关，全国同频。
2021年，泡沫基本已经去干净了。
但2022-2024年，房价又跌了15%。
这一轮降价，是产品换代引发的技术贬值。
二代产品降价出货，导致房价“多米诺”。
我们去年就给过判断：
二代与三代产品之间，价差拉到15%才能卖得出去。
所以，这轮房价跌幅的阈值就是15%，属于“物理性降价”。
为什么二手房跌的比较多呢？其实也是换代的影响。
现在15%的价差基本释放到位，所以二手房跌幅也在收窄。
天津房价的定价权，握在二手房手里。
只要二手房价稳了，新房就能稳下来。
而其它城市，早就完成了产品换代。
这轮降价还在去泡沫，完全受经济影响，跌的又急又狠。
表面上，天津房价跌了7年，其实是“4+3”叠加降价。
产品换代完成，风险释放后，房价也就稳定了。
多重维度都已佐证：天津楼市已经触底。
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