限价商品房在未上市期被出售买方无法过户引发的赔偿纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

苏宇峰因与程悦阳的房屋买卖合同纠纷诉至法院。苏宇峰于2012 年通过居间介绍欲购买程悦阳的房屋，双方签订了一系列合同及补充协议，后因房屋性质问题合同被认定无效，苏宇峰要求程悦阳支付赔偿款，包括房屋增值损失及购买同地段房屋的差价款等。

二、当事人信息

1. 原告：苏宇峰。

2. 被告：程悦阳。

三、原告诉称

苏宇峰向法院提出诉讼请求：

1. 程悦阳按照补充协议向苏宇峰支付赔偿款 2255900 元（房屋增值损失及苏宇峰购买同地段房屋的差价款）。

事实和理由：2012 年 4 月 14 日，苏宇峰因自身居住需要，通过天悦公司居间介绍，与程悦阳签署了《房屋买卖合同》等协议，约定购买程悦阳位于北京市大兴区星月小区一号房屋，成交价 600000 元，房屋性质为商品房。合同签订后，苏宇峰支付了款项并对房屋进行装修居住至今。后因房价上涨及房屋性质问题，程悦阳起诉要求确认合同无效。二审中，苏宇峰腾退了房屋，但程悦阳仅退还购房款，未赔偿损失及退还相关费用。

四、被告辩称

程悦阳辩称，不同意苏宇峰的全部诉讼请求，服从法院判决，有转账的证据、记录则认可，没有证据则不认可。

五、法院查明

1. 2012 年 4 月 14 日，程悦阳与苏宇峰签订《次新房买卖合同》及《房屋买卖居间见证合同》，约定房屋成交价款及付款方式等，苏宇峰支付了定金和中介费。

2. 2012 年 4 月 21 日，双方签订《补充协议》，约定房屋性质及违约赔偿条款。同日，程悦阳出具收条确认收到全部房款，天悦公司出具收据确认收到中介费。后程悦阳将房屋交付给苏宇峰。

3. 2018 年 10 月 16 日，程悦阳取得涉案房屋不动产权证书，房屋性质为限价商品住房。双方对苏宇峰是否知晓房屋性质存在争议。

4. 2021 年法院判决确认房屋买卖合同无效，苏宇峰上诉后，北京市第二中级人民法院做出民事调解书，确认双方达成的调解协议，苏宇峰收到房款并将房屋返还给程悦阳。

5. 案件审理中，苏宇峰申请对涉案房屋价格进行评估，估价结果为 2855900 元。

六、裁判结果

1. 程悦阳于本判决生效后十日内赔偿苏宇峰损失 1400000 元。

2. 驳回苏宇峰的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

1. 合同无效的认定：根据法律规定，当事人订立、履行合同等民事法律行为，除不得违反法律、行政法规的强制性规定外，还不得违背公序良俗。本案中，双方交易的房屋系限价商品房，在限售期内签订房屋买卖合同的行为违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，剥夺了其他符合条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了公序良俗，因此合同应依法认定为无效。

2. 责任划分：双方签署的多份协议均确认涉案房屋为商品房、大产权商品房，程悦阳未提交充分证据证明其在签订合同时明确告知苏宇峰房屋的限价商品住房属性，苏宇峰也应当对房屋性质尽到合理的审查义务而未尽到，故双方就合同无效均负有责任。程悦阳作为出卖方，负有主要责任；苏宇峰作为购买方，负有次要责任。

3. 损失赔偿：合同无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方损失。苏宇峰主张赔偿房屋增值损失具备事实及法律依据，法院综合考虑案涉房屋的限价房性质、出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失以及双方的过错程度等因素，从利益平衡、诚实信用、公平原则出发，对苏宇峰的损失酌情确定为 1400000 元。

4. 中介费处理：关于苏宇峰支付的中介费，所涉合同与本案房屋买卖合同不是同一个法律关系，涉案房屋买卖合同被确认无效后，苏宇峰可与中介公司就中介费事宜进行协商或另行起诉，该中介费是否属于实际损失尚未最终确定，故苏宇峰要求程悦阳支付该中介费于法无据，法院不予支持，苏宇峰可待该损失确定后另行主张权利。