苏州土拍揽金74.53亿 星合控股外来抢滩与本地企业夺地

观点网苏州土拍再现最贵起拍单价宅地。

9月29日，苏州4宗涉及宅用地进行限时竞价，最终4宗地全部底价出让，总揽金74.53亿元，

值得注意的是，此次出让地块中，苏园土挂告[2024]第03号地块，即双湖荣域花园西地块的关注度最高，地块最终底价落入一家名为怡合置业苏州尤先公司的手中。

观点新媒体获悉，该公司的实控人为新加坡企业星合控股，而这家企业扎根苏州的时间已超过20年。

新加坡星合控股

观点新媒体了解到，双湖荣域花园西地块体量为本次土拍中最大的地块，出让面积8.79万平方米，1＜容积率≤1.02，建筑密度≤40%，绿化率≥30%；建筑高度限高24米，沿东延路建筑层数不超过4层，星合控股最终底价摘得，总价51.99亿元。

地块与世茂铜雀台、水墨江南等低密度型别墅直线距离较近，又与绿城今年早些时候拿下的玫瑰园项目相邻，该项目成交楼面价6.51万元/平方米，规划拟打造洋房和合院，预计四季度开盘。由此看来，星合控股或许未来将在地块内规划洋房或者相近类型产品。

为何选择这宗地块？对于早年以产业业态进军苏州的新加坡企业而言，苏州园区双湖板块聚集了不少本地豪宅类型项目。资料显示，九龙仓国宾花园、苏州御园，以及仁恒观棠等项目的二手房挂牌单价都在10万元/平方米以上。在这其中，仁恒观棠背后的仁恒置地与星合控股还有一层连带关系：1992年，星合控股与另一家合作伙伴晋合控股有限公司投资设立了上海仁恒房地产有限公司，后者依靠仁恒滨江园项目正式打入上海市场。

2003年，星合控股通过投资苏州工业园区进入当地市场，商业、住宅，工业领域均有涉足，目前已建成项目合计10宗。细分来看，星合控股先于于苏州本地建立了360商业广场综合体、以及星合广场综合体；后期又布局了苏州凯悦酒店及苏州洲际酒店。

住宅方面，星合控股旗下包括金湖湾花园、水巷邻里花园、晋园别墅、晋府水巷别墅、常熟星樾名筑、张家港星萃云庭6宗住宅项目。其中，金湖湾花园于2006年落成，为星合控股在苏州的首宗住宅项目，项目于2005年10月开盘，彼时楼盘价就已达到7800元/平方米，2006年8月则上涨至8500元/平方米。

晋园别墅作为另一宗星合控股的代表住宅项目，于2021年年中上架，彼时挂牌均价达到9.63万元/平方米；晋府水巷别墅上市时间更早，2017年开盘，合计规划112套别墅和7套商业项目，分南北两个地块开发。

星合控股过往在苏州的住宅项目投资轨迹已清晰明了，这是一家偏爱别墅、洋房项目的新加坡企业，双湖荣域花园西地块大体量、低密度的规格或许是其力争底价拿下的主要因素。

旭辉建管与本地企业的再度合作

本场土拍不只星合控股一家底价落子，摘地而归的外来企业还有旭辉建管。

位于苏州相城区春申湖路北、澄阳路西的苏地2024-WG-Z18号地块，占地面积2.91万平方米，容积率1-1.3，在经过一轮竞价后，地块被苏州市兴塘建设发展有限公司&旭辉管理集团有限公司底价拿下，成交总价5.5亿元，成交楼面价1.45万元/平方米。

观点新媒体注意到，近年旭辉建管落地苏州的住宅项目逐渐增多，而部分的合作伙伴正是此次合作拿地企业--兴塘建设发展背后的相城高新。其中，和悦塘前雅院地块由相城高新2021年11月底价11.7亿元拿下，项目则交给旭辉，合计规划19栋住宅，同样主打低密度住宅。

今年8月，旭辉建管联合太平国投的别墅项目溪前雅居也完成取证。据悉，该项目为旭辉建管于苏州北双湖板块打造的改善型项目，拟建44栋5-26F住宅，其中，28栋5F叠墅、7栋6-10F洋房，9栋20-26F高层，以低密叠墅和洋房为主。

星合控股、旭辉建管涉足之外，另两宗上架地块则均由本地企业收入囊中。

其中，苏地2024-WG-Z19号地块位于润元路北侧、齐门北大街西侧，占地面积3.28万平方米，容积率1-1.3，是一宗商住用地，该地块最终被苏州环宏城区建设发展有限公司底价拿下，成交总价为5.76亿元，成交楼面价1.34万元/平方米。而苏州环宏城区建设发展有限公司正由此次旭辉建管合作拿地的相城高新100%控股。值得关注的是，其目前于相城区还有一宗即将公开入市的五潨泾澄院项目。

而苏地2024-WG-Z01号地块位于吴中太湖新城君益路北侧、雷山路西侧，出让面积4.1万平方米，容积率1.6-1.8，起拍总价11.29亿元，地块要求住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并需要按照不低于3000元/平方米的标准进行前期装修。

按照规划，地块需要配建的社区用房和社区居家养老服务用房须从建筑物首层起集中统一布置并单独对外设置出入口，并需要按照不低于1200元/平方米标准进行前期装修，主要包括水、电、墙面、地面等，建成并经属地政府验收合格后无偿移交，其不动产权归属地政府；住宅单套户型建筑面积不得低于100平方米，总户数不大于700户。最终，地块由滨湖置业底价摘得。