两次卖房均反悔，买方谅解可免除违约责任吗？

点击上面色字体上海公鼎律师事务所

诚实守信是中华民族的传统美德，这不仅仅体现在我们日常生活中，在法律上更有着明确规定。比如《中华人民共和国民法典》中居于特殊地位的诚实信用原则，就是约束订立合同的双方当事人依照诚实信用原则行使权利，履行义务。当合同一方的当事人不愿继续履行合同时，即使获得了对方当事人的同意，仍然需要从法律上进行评价，由此产生的不利法律后果将由违约方承担。

01

案情简介

小张名下有一处老房产，在某中介公司的介绍下，与购房人老李签订了房屋买卖合同，合同中约定，老李先支付定金5万元，居间费用在签订合同时结算清楚，若有任何一方不愿继续履行合同或者解除合同，由违约方支付居间费。签订合同后，老李按约支付小张定金5万元，并支付中介公司居间费2.5万元。

几天后，小张反悔了，经协商，老李同意解除合同，小张赔偿老李包括居间费在内共计7.5万元。

几天后，小张与小叶找到了中介公司，又签订了一份房屋买卖合同。这次约定小张将名下的老房产出售给小叶，约定小叶先支付定金7万元，居间费用在签订合同时结算清楚，若有任何一方不愿继续履行合同或者解除合同，由违约方来支付居间费。

此后，小张听说老房产可能拆迁，再次反悔。经与小叶协商后，双方一致同意解除合同。小张在支付小叶赔偿款后，向法院提起诉讼，认为中介公司仅提供了部分中介服务，故要求中介公司返还相应的居间费。

02

案件裁判

法院经审理认为，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

案涉两份合同均明确约定了应当支付佣金的金额，虽书面合同中并未载明在签订合同时应支付佣金一方的姓名，但是在两份房屋买卖合同的履行过程中，老李、小张、小叶均实际支付了居间费，故可以证明各方对于合同签订时应当支付中介公司居间费用均是明确的，且已经实际履行。

关于由违约方承担居间费的条款，属于各方对于违约责任的约定，并不属于加重当事人负担的范围，故对小张提出的相关条款无效的主张，不予支持。

从表面上看，小张的两次违约都是与买方协商一致后解除的合同，但实际上两次合同的解除都是小张不愿继续履行合同造成的。老李和小叶都向小张进行了索赔，也没有免除小张的违约责任。依据法律规定和合同约定，小张作为违约方应当支付中介公司居间费。最终，法院驳回了小张要求返还居间费的诉讼请求。

03

法官说法

实践中，购房双方往往存在一个误区，认为购房合同没有履行完毕就是中介合同没有履行完毕，就不需要支付全部的居间费。但是依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”意思是除了法律规定或者当事人另有约定的，在合同双方当事人签字确认合同时，合同就已经成立并生效，此时中介公司就有权收取居间费。

此外，协商一致解除的合同并不等同于不再需要承担实际损失。合同解除后，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以请求违约方承担违约责任。本案中，小张的两次反悔虽然得到了买方的谅解，但仍然需要依法承担已经实际发生的损失。

涉及购房、租房等重大事宜，我们倾向于选择中介公司来确保交易的安全，所签订的合同也是提前印制好的格式合同。通常合同一旦签订就立即生效，即使有中介公司把关，我们仍需要在签字前仔细阅读合同内容，特别是关于履行义务与违约责任承担部分，确保自己的合法权益在合同中体现并受到保护。

总之，签订合同不是儿戏，遵循诚信原则既是保护他人，也是保护自己。

法条链接

▲《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

01

02

03

郭军律师

职位：主任律师

电话：400-697-0701

业务专长：建筑工程、合同纠纷、房地产纠纷、债权债务等。

上海公鼎律师事务所

电话：400-697-0701

传真：021-33856629

地址：

备注：图文来源梁溪法院

公鼎开通微信在线咨询

公鼎律所现已开通律师微信在线咨询服务，工作时间为：上午9:00至下午18:00， 如非工作时间无法及时解答您的提问，您即可在平台留言并留下微信号或联系方式，我们会在下个工作日给予您回复，欢迎大家前来咨询，公鼎律所竭诚为您服务！

声明：本平台发布的所有图文内容均来源于网络，版权归原作者及原出处所有。旨在为广大用户提供法律研习资料、传递有益信息。我们的初衷是增进公众对法律知识的了解，提升法治意识，与社会各界共同推动法治建设。本平台发布的所有内容均与商业利益无关，不存在任何形式的商业推广或盈利行为。如无意侵犯了您的权益，请与我们联系，并在确认后立即删除相关内容，以维护您的合法权益。