房产纠纷：房屋无法上市，央产房合同走向何方？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

李明涛、王丽悦与孙晓兰及中介公司于2021 年 2 月 6 日签署了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同。后因房屋交易出现问题，李明涛、王丽悦起诉要求解除合同并判令孙晓兰支付违约金，孙晓兰则辩称合同无效且自己无过错不应承担违约金。

二、当事人信息

1. 原告：李明涛、王丽悦。

2. 被告：孙晓兰。

3. 第三人：中介公司。

三、原告诉称

李明涛、王丽悦向法院提出诉讼请求：

1. 判令解除三方于 2021 年 2 月 6 日所签署的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同。

2. 判令孙晓兰支付违约金 160 万元。

3. 诉讼费由孙晓兰承担。

事实和理由：2021 年 2 月 6 日，双方约定孙晓兰将海淀区一号房屋出售给李明涛、王丽悦，房款总价 800 万元。合同约定孙晓兰承诺房屋无司法查封或其他限制转让情形，其配偶和共有人知晓并同意本次交易。如因一方违反承诺导致房屋不能办理产权登记，守约方有权解除合同，违约方应按房屋成交总价的 20%赔偿损失。补充协议还约定孙晓兰应于 2021 年 3 月 31 日前取得在京中央单位已购住房产权变更登记通知单，如未按期取得则应承担责任。

合同签订后，李明涛、王丽悦向中介公司支付居间代理费、保障服务费总计188000 元，并依约向孙晓兰支付了定金 50 万元，2021 年 2 月 10 日双方完成了网签合同备案。2021 年 3 月 10 日，孙晓兰发送解除房屋买卖合同函，称房屋不符合上市交易条件，无法取得上市交易批准，解除合同并拒绝承担责任。李明涛、王丽悦于 2021 年 3 月 15 日发送要求继续履行房屋买卖合同函，但 2021 年 3 月 25 日，孙晓兰将 50 万元定金退还至李明涛、王丽悦账户，以实际行动表明不再履行合同。

李明涛、王丽悦认为孙晓兰的违约行为给他们造成了重大经济损失，结合北京学区房价格上涨的客观事实，目前以相同价格已无法购买到同区位同品质的房屋。

四、被告辩称

孙晓兰辩称：

1. 双方签署的房屋买卖合同、补充协议等文件应属于无效合同，不具备法律效力。

- 合同因违反国家行政法规强制性规定，违背公序良俗，属无效合同。

- 合同形式不符合法律规定。

- 案涉房屋属于夫妻双方共同财产，孙晓兰配偶未在电子合同上签字，也没有签署“配偶同意出售房屋的声明”。

- 中介公司没有履行合同解释义务。

2. 孙晓兰对案涉房屋无法正常交易不存在过错，且为避免损失扩大，已及时发函，交易时间短，不足以给原告造成实际损失，房价也没有波动。房产交易履行不能，并非孙晓兰违约。

- 政策影响超出普通公民预见范围，孙晓兰无过错。

- 中介经纪人多次表示案涉房屋可以上市交易，且未进行房屋核验，由关联公司提供交易保障和担保，出现无法交易情形是中介公司及关联公司原因导致，而非孙晓兰违约。

3. 孙晓兰不存在违约行为，无须支付违约金。

- 如果法院认定合同有效，因政策原因等不可抗力，孙晓兰无须支付违约金，若有违约金也应由中介或其关联公司承担。

- 案涉房屋出售并非孙晓兰本意，是在中介公司施压沟通并承诺房屋可交易及提供担保的前提下才签署合同。

- 签署合同后，孙晓兰一直配合办理房屋买卖手续，直至得知房屋无法出售。

- 得知房屋因政策原因无法上市交易后第一时间告知原告，希望原告早做打算以避免损失。

- 原告要求解除网签合同后，孙晓兰多次表示同意配合撤销网签，但原告及第三人一直没有行动，相关违约责任不应由孙晓兰承担。

五、第三人述称

中介公司述称，认可李明涛、王丽悦所述事实，同意解除合同，其他诉讼请求与中介公司无关，不发表意见。

六、法院查明

2021 年 2 月 6 日，李明涛、王丽悦与孙晓兰、中介公司签署了相关合同，约定孙晓兰将案涉房屋出售给李明涛、王丽悦，房款总价 800 万元，并对房屋状况、违约责任等进行了约定。合同签订后，李明涛、王丽悦支付了定金和费用，双方完成了网签合同备案。

2021 年 3 月 10 日，孙晓兰发送解除房屋买卖合同函。李明涛、王丽悦于 2021 年 3 月 15 日发送要求继续履行房屋买卖合同函。2021 年 3 月 25 日，孙晓兰退还定金。

庭审中，孙晓兰申请证人赵强出庭作证，称案涉房屋存在超标，不具备上市交易条件。

七、裁判结果

1. 解除孙晓兰与李明涛、王丽悦于 2021 年 2 月 6 日签署的北京市存量房屋买卖合同、补充协议。

2. 孙晓兰于本判决生效后七日内向李明涛、王丽悦支付违约金 100000 元。

3. 驳回李明涛、王丽悦的其他诉讼请求。

八、房产律师点评

1. 合同效力：李明涛、王丽悦与孙晓兰、中介公司签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。

2. 合同解除：现双方均同意北京市存量房屋买卖合同、补充协议解除，法院对此不持异议。关于李明涛、王丽悦要求解除居间服务合同及房屋交易保障服务合同，系另一法律关系，本案不予处理。

3. 违约金判定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。关于李明涛、王丽悦要求孙晓兰支付违约金 160 万元的诉讼请求，综合考虑案涉合同履行时间、买受方的实际损失及出卖方的违约情形，法院酌定孙晓兰应向李明涛、王丽悦支付违约金 10 万元。孙晓兰的辩称理由，于法无据，法院不予采信。

办案心得：

一、细致审查合同效力，寻找有利突破点

在本案中，首先从合同效力入手进行抗辩。虽然法院最终认定合同有效，但在诉讼过程中，对合同是否因违反行政法规强制性规定、违背公序良俗以及合同形式不符合法律规定等方面进行了深入分析。作为被告律师，要仔细审查合同的每一个细节，包括签订过程、条款内容以及各方的权利义务约定，寻找可能影响合同效力的因素，为当事人争取最有利的结果。

例如，提出案涉房屋属于夫妻共同财产，而孙晓兰配偶未在电子合同上签字，也未签署“配偶同意出售房屋的声明”这一问题，试图从合同主体的适格性方面挑战合同的有效性。虽然最终未被法院采纳，但这种细致的审查为后续的抗辩提供了思路和方向。

二、强调政策影响与无过错责任

政策因素在房屋交易纠纷中往往起着重要的作用。在本案中，强调政策影响超出普通公民的预见范围，孙晓兰对案涉房屋无法正常交易不存在过错。通过收集相关政策文件和证据，说明房屋无法上市交易是由于政策限制而非孙晓兰的故意违约行为。

同时，指出中介在交易过程中的失职，如未履行房屋信息查询义务、承诺房屋可交易却未进行房屋核验、房源未尽到审核义务以及关联公司提供的交易保障和担保存在问题等。这些因素共同作用导致了交易无法进行，而非孙晓兰的违约行为所致。

三、合理阐述当事人行为，降低违约责任

在诉讼中，合理阐述孙晓兰的行为，以降低其违约责任。强调孙晓兰在整个交易过程中的配合态度，从签署合同后一直配合办理房屋买卖手续，到得知房屋无法出售后第一时间告知原告并希望其早做打算，以及在原告要求解除网签合同后多次表示同意配合撤销网签等方面，说明孙晓兰并非故意违约，而是在面对不可预见的政策变化时积极采取措施避免损失扩大。

对于违约金的承担问题，坚持认为如果有违约金也应由中介或其关联公司承担，而不应该由孙晓兰承担。根据法律规定，违约金的确定应考虑实际损失、违约情节等因素，在本案中，交易时间短，房价未波动，不足以给原告造成重大实际损失，因此法院酌定的违约金过高。

四、总结经验教训，为今后类似案件提供借鉴

通过本案的处理，总结出以下经验教训：

1. 在房屋交易前，要充分了解房屋的性质和政策限制，确保房屋具备上市交易条件。对于央产房等特殊类型的房屋，要提前办理相关手续，避免因政策原因导致交易无法进行。

2. 在签订合同过程中，对于夫妻共同财产的出售，一定要确保配偶的同意并签署相应的声明，以避免合同效力出现问题。

3. 中介在房屋交易中起着重要的作用，要督促中介履行其义务，包括房屋信息查询、核验以及提供准确的交易保障和担保。如果中介存在失职行为，应及时收集证据，以便在纠纷发生时能够明确责任主体。

4. 在面对政策变化等不可抗力因素时，要及时与交易对方沟通，采取合理措施避免损失扩大，并保留相关证据，以证明自己的无过错责任或降低违约责任。

总之，作为律师，在处理此类房屋交易纠纷案件时，要全面审查案件事实和法律规定，从合同效力、政策影响、当事人行为等多个方面进行抗辩，为当事人争取最有利的结果。同时，要总结经验教训，为今后类似案件的处理提供借鉴。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！