一万多的二手房，在青岛市区遍地开花了？

据青岛锐理数据显示，8月二手房住宅成交5147套，环比7月下降13.48%。

低迷已经二次传染到二手房市场了，量缩的同时，房价也在蹭蹭往下掉。

青岛的二手房市场竟如此魔幻？市场真相究竟如何？

1、万元房奔向市南

市南楼市，曾经一度是青岛市场的旗帜存在。只是这几年，随着崂山豪宅的崛起，市南势头被遏制了。

如今，不少市南老房子，被“普跌”传染，没能幸免。

比如，宁夏路旁的天慧苑小区卖到了一万三四；

天泰新村三期稍好一些，成交单价也到了一万八九。这附近，可是有地铁口、有商场，有多项优质配套。

bug就是房子太老了，户型过时，多层没电梯，景观绿化、物业管理都是不及格水平。

新贵都片区的东方花园新村，多层97平套二，成交价跌破了两万大关；

远洋广场板块的福苑小区东区套三107平，成交价198万，单价一万八。三年前，也就是2021年那会，同样户型成交价高达2.9万/平。

八大湖片区，不少老房子，套二60—70平的，单价已经跌破一万五。大尧二路的福林小区，新成交的81平套三，总价130万，单价约一万六。

八大湖（宁夏路）的多层老房子，56.7平，卖了59万，单价刚过一万元。

当然，市南也有小区，不错的房源，价格走势还是很强的。

海信慧园二期，不错楼层的大套三，156平，还能卖到500万，单价三万+；万象城附近的华润悦府，140平左右的套三，最近成交很活跃，总价在600万左右，单价四万+。

奥帆基地旁的金海广场多层，还能以5万+的单价成交，杀手锏就是地段+无敌海景。虽然价格近期都有回调，但也只是比业主预期低了点，整体的走势依然坚挺。

纵观市南二手房市场，房价的差异还是很大的，主要受地段、环境、房屋年限、配套等因素的影响，

就目前来看，优质地段+稀缺资源（比如学区、海景）加持的二手房，依旧是流通性最高的房源。

2、范围不断扩大，崂山市北李沧……

市北，一万多的二手房就更多了。老台东、老市北的老破小有不少到了万元线了。

比如，东仲小区刚成交的56平套二，单价只有一万元了，总价58.5万。

老四方板块十多年的房子，不是太老，也是一万出头的节奏。

海岸锦城的89平套二，最新成交价：96.3万，单价跌破一万一。

保利时代，交付两年多，2021年的热销盘，当时两万出头的单价，现在呢，87平套二，成交总价118万，单价1.35万。

李沧几乎所有板块，很多二手房都是一万多。

比如，李沧东部板块，李村河两侧，宜居属性不错。十多年的二手房，山河城二期88.6平的套二，总价110万，单价1.2万。

李沧南，海尔鼎世华府，96.3平的套二，总价123万，单价跌破一万三。

李沧北，品质不错的印象湾小高层，110平套三双卫，156万成交，单价一万四。

再看看黑龙江路附近的大盘，时代城，房龄十年左右，137.7的套三双卫，155万成交，单价一万一。

崂山呢，单价一万多的二手房也在增加中。知名的左岸风度、依山伴城，就不用说了，早进入一万多的序列。

就连鲁信长春花园，也有“1”字头的房源了。105.6平的大套二，双南卧，卖了206万……

还有春光山色一期，小高层，77.7平的套一，成交价145万，单价一万八千多。

从市区二手房市场看，崂山二手房依然是相对坚挺的，价格较高，且有市场。

3、一些思考和总结

先说句“卖弄风骚“的台词：

二手房降价房频现，最根本的原因就是供大于求。据房天下的统计数据，青岛二手房挂牌量稳定在约12.89万套，保持高位状态。

再认真分析一下。首先，目前，二手房的成交路径，对房东特别不友好。

在贝壳庞大势力的带动下，购房者看房，都会参考本小区的成交低价，尤其是挂牌量高的小区，房东之间已经形成了”踩踏“效应。

中介那边的思路就是三板斧：

1、你看看，那些想要尽快卖掉房子的房东都在降价出售，

2、你这报价，比刚成交的**房贵了**万！

3、你想成交吗？得调调价格。

房东看着自己手里的房子不断缩水，抛了吧不甘心，留着吧害怕继续缩水，信心一点点被瓦解。

无形的一个紧箍咒形成了：卖晚了，可能要后悔。

所以，大家看到了。不少房子，挂着挂着，不断调低价格，但并不是一次性大幅降，而是分多次几万几万的降。

这种情形和2018年前后，极其相似，只是买卖双方互换了角色。那一年，叶公馆的一位房东宁可毁约也要收回房子……

聊到这里，如今二手房的走势，可能还会带来另外一个影响。

当二手房价跌到一定程度，就会反噬新房，氛围再次回传给各楼盘。

本质上，新房和二手房是有竞争的。从长远看，两者的均衡价格幅度是对应的。

每一次二手房的大幅调整，都会带动新房变化。同样，新房如果有大幅变化，二手房也会跟进。

对买家来说，接下来的很长一段时间，确实可以稳坐钓鱼台，慢慢挑房了。