北京房产律师案例解析：亲属拆迁房购买纠纷，能否确认合同效力？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

苏刚、李雪芳与赵宇强、李雪霞因房屋转让协议产生纠纷。苏刚、李雪芳主张与赵宇强签订的涉案房屋转让协议有效，赵宇强、李雪霞则予以否认。

二、当事人信息

1. 原告：苏刚、李雪芳

2. 被告：赵宇强、李雪霞

三、原告诉称

苏刚、李雪芳向本院提出诉讼请求：

1. 请求确认赵宇强与苏刚签订的涉案房屋转让协议有效；

2. 诉讼费由被告承担。

事实和理由：苏刚与李雪芳系夫妻关系。赵宇强与李雪霞系夫妻关系，赵悦佳系二人之女。李雪霞与李雪芳系姐妹关系。2005 年，赵宇强因原有住房拆迁分得涉案房屋及 C 号房屋。赵宇强购买 C 号房屋后因无钱再购买涉案房屋，便主动联系苏刚、李雪芳询问是否购买涉案房屋，苏刚、李雪芳同意。苏刚分别于2006 年 11 月 8 日、2009 年 1 月 3 日向李雪霞支付涉案房屋房价款 10 万元、40 万元。2006 年 12 月 4 日，赵宇强与苏刚签订涉案房屋转让协议。2009 年涉案房屋交付使用，苏刚、李雪芳取得钥匙并装修入住至今，一直缴纳相关费用。2017 年房屋可办理房产证后，苏刚、李雪芳多次要求赵宇强、李雪霞办理产权转移登记手续，但被以各种理由推脱。2020 年 12 月 10 日，苏刚、李雪芳收到赵悦佳委托律师出具的律师函，称赵悦佳系涉案房屋所有权人，要求苏刚、李雪芳腾退房屋。苏刚、李雪芳认为自己是涉案房屋实际购房人和所有人，与赵宇强、李雪霞系借名买房关系，现赵宇强、李雪霞与之女赵悦佳恶意串通，侵害了自己的合法权益，故提起诉讼。

四、被告辩称

赵宇强、李雪霞辩称，赵宇强与苏刚之间不存在真实的房屋买卖关系，对涉案协议的内容没有见过，也没有签署过该协议。另李雪霞不是涉案房屋的相对方，不是本案的适格主体，且对协议内容不知情也不认可，请求驳回原告的请求。

五、法院查明

苏刚与李雪芳系夫妻关系；赵宇强与李雪霞系夫妻关系，赵悦佳系二人之女；李雪霞与李雪芳系姐妹关系。2005 年，赵宇强原有住房拆迁。2009 年，赵宇强作为被拆迁人与单位签订回迁入住协议书分得涉案房屋。2006 年 10 月，赵宇强与单位签订拆迁范围内公有住宅房屋买卖合同及回购新建住房合同书，2011 年 12 月 26 日，赵宇强与单位签订房屋买卖合同。2006 年 12 月 4 日，赵宇强与苏刚签订涉案房屋转让协议。苏刚通过银行转账分别于2006 年 11 月 8 日向李雪霞支付 10 万元，2009 年 1 月 3 日向李雪霞支付 40 万元。

2009 年 1 月，涉案房屋竣工验收并交付使用，苏刚、李雪芳取得钥匙并装修入住至今，一直缴纳相关费用。2017 年，赵宇强取得涉案房屋房产证，后产权转移登记至赵悦佳名下。2020 年 12 月 10 日，苏刚、李雪芳接到赵悦佳委托律师出具的律师函。

庭审中，赵宇强、李雪霞对涉案房屋转让协议进行了多项鉴定。鉴定结论为：协议第一页与第二页为同一台机器打印形成，协议中的签字为赵宇强本人所签。

六、裁判结果

赵宇强与苏刚签订的涉案房屋转让协议有效。

七、房产律师点评

本案中，赵宇强虽否认与苏刚签订过涉案房屋转让协议，但鉴定结论明确了协议的真实性。涉案房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。苏刚、李雪芳的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

赵宇强、李雪霞辩称李雪霞对协议内容不知情也不认可，但鉴于李雪霞与李雪芳的姐妹关系以及购房款均支付至李雪霞账户，且李雪霞称其为借款但未提交证据，故该辩称理由于法无据，法院不予采信。

办案心得

一、证据在确认合同效力中的关键作用

在本案例中，苏刚、李雪芳与赵宇强、李雪霞就涉案房屋转让协议的效力产生争议。最终，法院依据鉴定结论确认了协议的有效性。这充分体现了证据在解决合同纠纷中的关键作用。

对于涉及合同效力的案件，证据的收集和鉴定至关重要。在本案中，通过对协议的真实性进行鉴定，确定了协议的第一页与第二页为同一台机器打印形成，签字为赵宇强本人所签，为法院认定协议有效提供了有力的证据支持。

作为律师，在处理类似案件时，要高度重视证据的收集和保全工作。对于可能存在争议的合同，应及时建议当事人进行证据固定，如申请鉴定、保留相关的付款凭证、沟通记录等。在诉讼过程中，要善于运用证据来证明当事人的主张，为当事人争取有利的裁判结果。

二、合同当事人的真实意思表示与法律后果

本案中，法院认定涉案房屋转让协议有效，是基于该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定。这一认定强调了合同当事人真实意思表示的重要性。

在房屋转让等交易中，当事人的真实意思表示是合同成立和有效的基础。如果一方当事人否认合同的真实性，需要承担相应的举证责任。在本案中，赵宇强虽然否认签订过协议，但鉴定结论推翻了其主张。

作为律师，在为当事人起草、审查合同或处理合同纠纷时，要确保合同能够准确反映当事人的真实意思表示。同时，要提醒当事人，一旦签订合同，就应当遵守合同约定，承担相应的法律后果。如果当事人对合同的真实性或效力存在争议，应及时通过合法途径解决，避免因拖延或不当行为导致不利的法律后果。

三、亲属间交易的风险与防范

本案例中，交易双方存在亲属关系，这在一定程度上增加了交易的复杂性和风险。李雪霞与李雪芳系姐妹关系，购房款支付至李雪霞账户，而赵宇强、李雪霞对协议内容提出异议，引发了纠纷。

在亲属间的房屋交易中，往往存在一些特殊的情况，如口头约定、信任过度等，容易导致纠纷的发生。作为律师，在处理亲属间的交易时，要更加谨慎地为当事人提供法律服务。建议当事人签订详细的书面合同，明确双方的权利义务，避免因亲情关系而忽视法律风险。同时，要提醒当事人在交易过程中保留好相关证据，以便在发生纠纷时能够有效地维护自己的合法权益。

四、法律适用的准确性与合同纠纷的解决

在处理合同纠纷案件时，准确适用法律是解决纠纷的关键。本案中，法院依据法律及行政法规的强制性规定，对涉案房屋转让协议的效力进行了判断。

作为律师，要深入研究相关的法律规定，准确把握法律适用的标准和条件。在为当事人提供法律服务时，要根据具体案件情况，合理运用法律规定，为当事人制定有效的诉讼策略。同时，要关注法律的变化和发展，及时调整诉讼策略，确保当事人的合法权益得到最大程度的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！