汇率变天，日本房产投资还能稳赚不赔吗？

大家好，我是去年年底刚回国的阿拉蕾，现居上海。

在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验，除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。

日本武藏野大学硕士毕业，拥有日本永住以及10年日本房地产就职经验，在职公司皆为日本人开的房地产公司。有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。

近期，我开设了《阿拉蕾看日本》栏目，持续为大家分享关于日本的一切，生活、房产、投资等等。

如果你对日本感兴趣，扫描下图二维码进群，和阿拉蕾一起畅聊日本。

《阿拉蕾看日本》作品集（点击查阅⬇️）

近年来日本的公寓等房地产价格持续上涨。据报道这是由于地价上涨和建筑成本上升等因素引起的，毋庸置疑，海外投资者的入境需求也在很大程度上推高了房地产的价格。

为什么海外投资者对日本房地产的兴趣越来越高？入境需求会持续下去吗？了解海外投资者的动向可能有助于我们把握未来的公寓市场趋势。

根据美国最大的商业房地产服务公司CBRE（CBRE Group, Inc.）的数据，2022年日本的房地产投资额为3兆8440亿日元。其中，海外投资者的房地产购买额为1.3兆日元，比前一年增加了12%。由于日元贬值的优势，海外投资者对日本的兴趣仍然很高。

关于未来的投资趋势，日银的金融政策部分变化可能会导致利率上升，这可能会产生负面影响。但CBRE认为，即使利率略有上升，海外投资者对日本房地产的投资意愿仍然强烈。

毕竟，在2023年海外投资者选择的“亚太地区最具投资吸引力的城市”排名中，东京连续四年位居第一，超过了新加坡、胡志明市、悉尼等城市。

CBRE的调查显示，对于2023年的投资额，75%的海外投资者表示“与前一年相同或增加”。虽然这个数字比前一年的83%有所下降，但CBRE认为2023年的入境需求不太可能下降。

为什么以公寓为中心的日本房地产会受到海外投资者的如此的关注呢？

首先，“日本是一个可以放心投资的地方”。关于房地产的法律完善，租客素质普遍偏高，回报收益稳定。

其次，从海外投资者的角度来看，日本的公寓价格仍然处于较低水平，而且价格还在持续上涨，同时日本的社会经济和治安都非常稳定。

虽然在普通日本人看来，东京首都圈的公寓市场房价让大部分人觉得“太贵了”，“越来越贵”，“根本买不起”等。但从海外投资者的角度来看，绝对不是这样。相反，他们则是认为日本的房价格仍然偏低。

根据日本房地产研究所的“第20次国际房地产价格租金指数（截至2023年4月）”，公寓（高端住宅）的价格水平如下图所示

这是以东京都港区元麻布的公寓价格（每户专有面积的分摊单价）为100的指数。

大阪是64.6为最低水平。首尔紧随其低是81.5。东京相对较高，但北京是124.2，上海是155.8，香港是242.7，台北是156.9，新加坡是129.8等。

与香港相比，东京的公寓价格不到一半，是物超所值的区域，与台北和上海相比，投资成本大约便宜三分之一。

即使是在东京元麻布这样的高级住宅区，对于普通人来说，可能难以负担的公寓，与亚洲其他城市相比，仍然具有很高的性价比，是“值得购买”的对象。

而且，不仅仅是在亚洲，在全球范围内也是如此。与东京的100相比，伦敦是181.7，纽约是132.1。与欧美相比，东京的性价比更高，同样具有“购买”的吸引力。

此外，虽然东京和大阪的房价偏低，单从上图“国际房地产价格租金指数”可以看出，东京和大阪的公寓价格涨幅却是高于任何一个其他国家的。

变动率是根据“2022.10月至2023.4月”的统计数据计算得出的：

东京的公寓在2022年10月和2023年4月都比上一次上涨了1.3%。

大阪的公寓在2022年10月上涨了4.3%，在2023年4月上涨了3.1%。

首尔在2022年10月比上一次下降了1.8%，在2023年4月下降了5.5%。

香港在2022年10月下降了1.3%，在2023年4月仅上涨了0.2%。

东京和大阪的楼市都非常活跃，甚至超过了同属亚洲，同样被看好的新加坡，同时也超过了全球重要的经济中心美国纽约。表现相当出色！

至于北京和上海的涨幅则是微乎其微，与东京和大阪相比，涨幅保持在较低水平。从这些情况来看，日本的公寓似乎在稳定地提高资产价值。

这也难怪，在国内房价大幅下跌的当下，越来越多的人把眼光聚集到我们的邻居日本身上。

尽管日本在经济上与其他发达国家相比有些停滞，失落了30年，但不可否认他的经济基础稳定，治安等方面也可以放心投资。

在这方面，日本也得到了海外投资者的高度评价，从而更加促进了日本房地产的投资成交率。

日元贬值带来的购买便利性，可能是推动对日本投资热潮的又一个最重要的因素。

虽然在日本国内，公寓价格迅速上涨，使得人们难以出手，但从海外投资者的角度来看，日元贬值反而使得日本的公寓价格下降。

上图为日本东京首都圈新建公寓的平均价格（日元）和当时美元兑日元汇率换算后的公寓平均价格（美元）的变化趋势图。

可以明显看出，2012年以后，虽然日本的房价因为申办奥运成功以及海外投资者的涌入，造成房价持续的上涨。

但是通过橘色的这条线，我们又可以很清晰地看出，对于海外投资者来说，日本房地产虽然单看日元价格来说是在持续上涨中，但是通过汇率的逆差，海外投资者在购买日本的房地产时房价却有了大幅度的减少。

2022年的价格几乎和2013年购买房地产的投资客入手价持平。

所以不要再说“现在入场日本市场已经晚了，日本的房地产已将涨了那么多！现在买不划算了！”，您要知道在2013年日本的汇率最高达到8.88！

对我们海外投资客来说，2013年入场和现在入场，其实在价格上是几乎没有太大区别的！

更确切地说，以日元为基准考虑，即使公寓价格在10年间上涨了1.5倍，但如果以美元计算，实际上与10年前相比反而便宜了10%。对于海外投资者来说，这可能是一个极具吸引力的购买机会了！

所以，阿拉蕾一再强调说，现在日元贬值是入手的日本房地产的好机会，因为日元不太可能十年如一的贬值。

许多专家也认为，过去10年的情况不太可能再次发生，未来可能会在1美元兑140至150日元之间波动。

虽然也有人认为会超过1美元兑150日元，日元会进一步贬值，但跌至1美元兑180日元、190日元，甚至200日元的可能性很小。

如果发生这种情况，那将是日本经济崩溃的时候，房地产投资将不再是考虑的范畴。这种情况很难想象，从汇率来看，日元贬值似乎已经接近稳定点。

反过来说，如果当前的日元贬值环境不改变，对海外投资者来说，对日本公寓等房地产的投资将继续处于有利状态。

而与此同时，如果日元汇率上升，日本房地产的价格依旧持续上涨，那么您每月的租金和您的房地产价值又会随着汇率的上升而上涨！

何乐而不为呢？

最后，阿拉蕾的手头上有一份日本不动产研究中心在上个月8月27日发布的日本房地产住宅价格指数的中文版PDF数据。

如果有需要的可以扫码进群找阿拉蕾领取！