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苏州高新区枫桥山岚璟庭

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项目基础档案

项目名称：山岚璟庭

地块信息：苏地2022-WG-10号地块

项目地址：苏州高新区枫桥街道华山路北、朝红路西

开发品牌：苏高新地产

地块指标：占地4.4万方，容积率1.2，总建8.5万方

住宅规划：拟建11栋8-10F住宅，共计411户

户型配置：约105㎡3房2卫、建筑面积约148㎡4房2卫

交付标准：全屋精装，精装三大件

物业服务：新永物业，交房时间预计为2025年6月

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车位配比：1:1.6

价格信息：成交楼面价13000元/平；备案均价29500元/平

【山岚璟庭】

东方美学建筑 写意山居洋房

大狮山商务区105-148㎡新中式洋房

01-区位价值

西进北拓赋能大势 聚力发展狮山极核

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根据十四五规划，高新区重新构建“三区多园”的空间发展格局，以狮山商务创新区为高新区未来发展核芯，将塑造一个与古城紧密链接的公共集聚区，成为中心城区“发展极”，打造长三角地区商务中心、创新中心、外贸中心及国际合作中心。

全球资本集群 新经济领潮蓬勃力量

以全区高质量均衡发展为目标，狮山西商务创新区呈多核发展，绿色产业、外资企业、世界500强企业、世界数字创新产业等时代风口新经济产业的聚合，无疑将会把狮山西商务创新区推向城市的高峰。大量高知人才汇聚于此，推动区域新经济及高品质人居发展。

群山森海和融 大狮山都会桃源秘境

作为高新区宜居核心，凭借狮山西大都会配套、群山森海生态之境，以及出色的地缘优势和空间资源，以都会桃源、山居森景的“栖闲主场”姿态，成为高新区特色区域型城市副中心，从而推动整个苏州狮山西部繁华生活圈的形成。

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02-配套价值

①主城交通动脉格局：有轨电车1号线（白马涧生态园站）、轨交9号线（规划中，信息来源苏州高新发布）、何山路隧道、北环太湖大道、中环西线

②大狮山都会商圈繁华：马涧商业街、苏州绿宝广场、龙湖狮山天街、金鹰国际购物中心、美罗百货（新区店）、苏州泉屋百货、大润发（新区港龙城店）、港龙城商业广场、IF MALL生活购物广场

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③群山森海自然盛境：高景山公园、大阳山森林公园、天平山

④国家级4A景区：白马涧龙池、天平山、大阳山国家森林公园、苏州乐园、水上公园、森林水世界、四季恒温水乐园

⑤周边教育资源：苏州外国语学校、枫桥中心幼儿园、白马涧小学、景山中学、新区第二中学

⑥优质医疗配套：高新区人民医院、苏州科技城医院、明基医院、苏大附一院、苏大附二院

03-产品价值

①平衡美学设计，新中式建筑气质

匠心独运“以府为尊、以园为韵、以匠著家”新中式建筑风格。整体大气舒展，顶部造型采用金属挑檐，传递东方美学张力。三段式经典美学比例，主体材料采用了真石漆打造，给人以高雅、和谐、庄重之美感。

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②低密生态住区，纯洋房舒适大境

项目占地约4.39万方，总建筑面积约8.4万方,容积率仅1.2，绿地率约37%，是一座低密度纯洋房住区，以更大人均绿地面积、更高采光通风性及私密性、更舒适公区设施体验感、更高物业服务达到率，领衔片区高舒适度洋房，带来圈层纯粹性。

③礼制东方社区，自然山水皈依

三进归家礼序，还苏州一座东方雅致门庭。取意姑苏「晋」风“东方写意山水 ”，一轴八景，匠造一方真山真水真诗意，让居住回归诗意的从容。

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④超强介入式全龄主场

集合居家办公、集中事务办理、休闲健身等三大主题，打造都市化诗意景观，引导居者走出室内，打破空间界限，开展休闲活动，回归真正心灵的放松与宁静。

·童梦天地：亲子互动区·游戏乐园·益智空间

·青年乐活：环形跑道·健身广场·景观会客空间

·高龄颐养：阳光草坪·鲜氧花园·林下休闲空间

·四季景观：仪式树阵·宅间花园·康养绿植·康愈花香

⑤宽境洋房，回归生活本真

建筑面积约105㎡、148㎡亲地纯洋房，大面宽，套房式主卧，瞰景阳台，通透明净，理想生活的宽度。

⑥超级装标，全屋标配一线大牌

全屋标配东芝中央空调+松下新风+威能地暖；厨房配有全套欧派橱柜、灶具老板、水槽龙头摩恩；卫生间花洒/龙头是汉斯格雅、台盆/马桶为杜拉维特……（以实际交付为准）

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04-户型鉴赏

建筑面积约105㎡亲地纯洋房（3室2卫）

建筑面积约148㎡亲地纯洋房（4室2卫）

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珍视自然

共情万物

人与城市、建筑、自然融合共存

构建都会生态画卷

出享繁华

入见繁花

于喧嚣里回归生活本真

于丰盛处寻得一方静谧

让灵动自然的景致

与居者认真相伴

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与时间并进的赤诚

秉承20载恒定初心

以极致匠心构筑恒久品质

留在每一方水土上的风景

都经得起时间的检验

邂逅自然

匠造精致

匠心雕琢时光

20年来始终不变的是我们对环境敬畏的初心，也是仁和能锵锵立身于时代的坚实信仰

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一池倒影

亦动亦静

一见倾心

再见倾情

水光潋滟

疏影错落

风来云往

暗香无痕

山岚璟庭！苏高新枫桥10号地块项目的案名正式出炉了！而且还是一个容积率仅为1.2的低密住区！

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项目共计411户，共11幢8-10F住宅，其中2幢8F住宅、3幢9F住宅、6栋10F住宅：

• 8F洋房：1#、2#；
  
• 9F洋房：6#、7#、8#；
• 10F洋房：3#、4#、5#、9#、10#、11#；

项目共占地面积43924.1㎡，总建筑面积84834.43㎡，地上建筑面积52812.11平，容积率只有1.2！

十分的低密，大面积空间留给社区景观，未来居住体验直接拉满。项目具体位置就在位于高新区枫桥街道华山路北、朝红路西，是2022年5月9日，苏高新以底价68522万元竞得，成交楼面价13000元/㎡。

整体外立面采用米白色真石漆、深灰色真石漆、深灰色铝板、深灰色金属漆、冷灰色铝板檐口等搭配而成。

其实，若是单从外立面上来看，有点像建发的新中式风格。

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户型方面，项目预计打造建面105㎡和148㎡等户型，根据此前规划，项目公示了1#的标准层平面图。

1#-8F洋房

建面约105㎡-2梯4户

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户型整体3开间朝南，餐厅+客厅的大宽厅设计，开间约5.7米。南向连接同尺度封闭阳台，主卧为套房设计，有独立的卫生间，其开间约为3.2米。

整体来看，全屋多飘窗设计，居住体验好。

7#-9F洋房

建面约148㎡-2梯4户

三开间朝南，超大横厅+南向大阳台，尺度相比约105㎡有所增加。北向新增一个次卧，同样都带有飘窗。

而且主卧还有270°转角，视野更好，并带有独立卫生间，主人的私密性也能有所保障。

另外根据要求，项目的住宅为全装修交付，最低装标1500元/平。

苏州高新区枫桥山岚璟庭

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

·③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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