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①项目基本信息

占地面积：74万平，建筑面积：220万平

开发商：中建玖合＋知识城集团

容积率：4.09，绿化率：35.04％

首推组团总楼栋：9栋，即将推出1.2.4号楼

梯户比：1栋2梯5户，2栋3梯5户，4栋3梯4户

三个组团总套数：4-5000套

②交通配套

项目周边有2条地铁，分别是5号线的文冲站和13号线的双岗站，首开组团距离13号线双岗站约500米左右，步行大概7分钟，距离5号线文冲站走广新路转石化路约900多米，步行需14分钟左右，13号线目前只开通了到鱼珠站的线路，二期的话延伸到了天河北、珠城、越秀、荔湾、白云等地，届时全线开通，会非常方便，乘坐5号线可直达金融城、珠江新城等地，自驾的话、出门就是黄埔东路，周边还有中山大道、广深沿江高速、临近大道等干线。

今天我们就来测评下，从项目出发，通过地铁与自驾去往主城区的距离与时间。

地铁去往金融城：步行至文冲站，乘坐5号线7个站直达金融城，全程46分钟左右。

地铁去往琶洲：出小区步行至文冲站，乘坐5号线到车陂南换乘4号线，再到万胜围换乘8号线，全程8个站，耗时47分钟左右。

地铁去往珠江新城：乘坐5号线11个站直达珠城，耗时47分钟左右。

自驾去金融城：出小区走黄埔东路转到中山大道，再转黄埔大道，全程13公里，耗时25分钟左右。

自驾去琶洲：黄埔东路转中山大道，再转黄埔大道至车陂南隧道，再转新港东路，全程12公里，耗时23分钟左右。

自驾去珠城：出小区上黄埔东路转到中山大道，再转黄埔大道至临近大道，全程17公里，耗时36分钟左右。

项目交通是不错的，无论是地铁还是自驾去往珠金琶都是50分钟内可以抵达，届时13号线二期开通，去往主城区会更加方便。

③教育资源

整个旧改三个组团规划了4所幼儿园，1所小学，2所九年制学校，还有1所完全中学{初中＋高中}，首先是渡头片的组团1，有一所36班小学，大沙东路和黄埔东路中间的文元片是组团2，配备一所36班九年一贯制学校，护林路沿线的江北片是组团3，配备一所36班的9年一贯制和39班的初高中。

各学校的服务目标非常明确，小学各组团自己解决，初中就靠文元片和江北片的初中解决。

不过！这个学校的班数规划是有问题的，建议文冲西的村民，商品房业主，以及中建开发商向政府申请调整！原因很简单，规划不合理，对居民不方便，而且未来很有可能会引发业主维权。

3个组团里，文元片只有一个学校和商业，其他基本都是住宅，居住人口最多，但是这里的班数最少！规划了一个36班九年制。

文元片这么多居住人口，整个片区又只规划了一所学校。所以入学压力就全部到文元片36班9年一贯制学校里了，如果学校班数不够，那么，这个片区的居民和业主，可能就只能被分流到600米-1.6公里之外的渡头和江北片区的小学读书，学校从就在楼下，变成走路电鸡10分钟，居民肯定要维权的。

有人说，政府肯定会有自己的考虑的，文元片设定36班九年一贯制，应该可以可以装得下，那你错了，现有文元片的村民和附近业主们，读的是文冲小学，文冲小学2024年都招收的4个班，6个年级，一个文冲小学就24个班了，而文冲小学要搬的。

2023年，文冲改控规调整，文冲小学要拆掉后建住宅。文冲小学那么多师生，要拆迁那肯定给找去处，要么就平移到文元片的36班九年一贯制，要么就到渡头片和江北片去，但是最近的文元片学校地块不大，只规划了36班九年一贯，文冲小学就24个班了，初中至少得12个吧，哪里够新增业主们读？

所以，文元片区的36班九年一贯制肯定不够用，班数必须要加，不然后面学位不够读要走很远去渡头和江北读书，不管是业主还是原居民肯定不同意，必然会维权。

不过，也别着急，文元片区学校，还有扩充机会，仔细看看上周的航拍图，学位位置是由文船生活区西区的空地和文元路的旧改组成的，目前还有没有拆迁，是有机会调整增加班数的，这样也可以满足整个片区的居民孩子读书问题。急着孩子读书的同学，建议问清楚文元片学校的建成时间，是否可能先建好渡头片要先去渡头片读书。

④商业休闲

项目首推组团旁边规划了10万方的商业，斜对面还有海丝城双沙旧改的商业，约31万平的商业地标，据说会引入万象系商业，目前周边大型商业是比较少的，需要驱车到金融城。

周边还有多个公园：3公里休闲步行，文园山公园、牛山炮台公园、龙头山森林公园，以及黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园、滨河公园、黄埔公园，沙浦公园，罕见城市中心绿洲环绕。

⑤医疗

周边2公里内有中大附属第一医院{东院区}，广州医科大学附属第五医院等等。

⑥小区设计、在售户型、要怎么选

项目首推9栋商品房，户户朝南设计，使用率超100％，据悉首开1.2.4栋，未来方洲的户型是做的相当优秀的，79的3房，94的3+1房，108的4房，142的4房。

户户都有大阳台，而且每一户的主卧室都是240度的窗景，这一点，确实蛮牛的。

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