福建
老破小在全国各个城市的表现，如出一辙，又老又破又旧，随着学校教育的改革，人口出生率的降低，整体经济环境的压力之下，学区的价值开始逐渐降低，部分老破小的价位降幅，已经超过业主能够接受的程度。
福州市中心，毗邻在乌山脚下，白马河畔，人文历史的文化底蕴十分的深厚，居住在附近的老业主，多数是土生土长的福州人，外加一部分单位的领导干部。虽说是老福州，住在城里的人，人文素养也相对更高。
灵响新村是九十年代的安置房，福州的二中，儿童学园，乌山小学，三坊七巷，则徐小学，市政府单位等，诸多优质生活，医疗，教育等配套，距离小区仅有1公里范围。普遍卖房的业主，从挂牌到成交的时间周期，平均在90天左右，快一些的一个月内能够卖出，慢一些的房子，可以是一年，也可以是三五年的时间。
今天这套灵响新村的房子，挂牌1年的时间，降价10次以后，才把房子卖出。对这套房子的成交，做一个简单的分析。
成交小区：灵响新村；
成交时间：2024年9月；
成交数据：产权72.4平米，2房2厅，高楼层，南北朝向，普通装修，148万，成交单价20442元/平米。
房源成交分析：
1、这套房子挂牌316天，期间价格调整9次，首次挂牌195万，从挂牌到成交，降价47万，幅度超过24%，去年没有把房子卖出，会很明显感觉到今年的降价幅度更大一些。带看这套房子的客户8次，看房量不大，主要是业主降价才能促进快速成交。
2、2024年7月，灵响新村顺利成交一套房源，64平米的成交单价27114元/平米，因为是低楼层，精装修，使得单价要高出许多。这里我们也不难看出，顶天立地的房子，它们在市场下行阶段，价格的保值程度更低。
3、灵响新村属于老破旧，缺点十分明显，小区经过多次改造，且多数楼栋仍旧没有加装电梯，小区的密度较高，低楼层的房子采光差，顶楼的房子容易渗漏，业主停车难度大，车位拥挤。老小区内部环境一般，外部的配套较好的特点。
4、划片则乌山小学是灵响新村的最大亮点，是鼓楼学区教育配套，中学表现一般，小学较好，其福州老八所的二中，也就在小区的附近，使得小区不论是买卖，还是租赁，都有相对不错的价格。如果没有学区，顶层单价1万出头就已经是非常好的价位了。
购房建议：
当下选择在鼓楼区买房，一定要特别重视学区的选择，如果没有学区的加持配套，老城区的住房品质相对较低，因为老小区多数是小户型的房源，也就是刚需的竞对产品多，购房者可选择的房源量大，价格自然会低一些，学校之间的差异就会成为老破旧价值参考。
灵响新村是绝对的老破旧小区，看了这套房子的户型结构，面积虽然有74平米，但户型结构较差，两房朝南，客厅却非常小，通透性也较为一般。
作为购房者，还是慎重选择，因为我们很难预判，福州的楼市下行还要持续多久。只要市场处于供大于求的阶段，顶楼与一楼的房子，仍然比较难以卖出。
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