属地化倾向   2024三季度代建管理发展报告

观点指数 各地投资金额规定不一，郑州明确为3000万元以上 各地对于投资金额限定方面制定了不一样的标准，或涉及地方对资金使用的审批规定。一些地方对于建设内容单一、投资规模较小、技术方案简单且不需要新增建设用地的政府性投资项目，会优化审批流程。如总投资额100万元（不含）以下、已明确资金来源，且原则上在部门经费预算总额范围内统筹解决的建设项目，可按政府采购有关规定执行。郑州发布的代建制实施办法，增加了代建项目投资限定标准，明确对投资3000万元以上的建设项目实行代建制。

行业调整期，商业住宅代建回款慢 在房地产市场调整的过程中，高能级、经济平稳、人口量大的城市，具有较大的潜在购房人群，项目去化表现也要优于其他城市。要关注到的是，期内不少样本企业的商业代建业务出现费率下降，回款慢的情况，主要原因在于房企类委托方销售不畅。

业态多元，非住类项目倾向于属地化企业 观点指数不完全统计具有代表性的项目，主要涉及住宅、产业园、疗养院等业态。可以看到，当前代建企业的项目业态呈现多元化。除了住宅外，其他类型项目仍然倾向于选择属地化明显的企业，比如大湾区数字经济和生命科学产业园代建服务项目，选择了广州南沙建设管理作为代建方。

各地投资金额规定不一，郑州明确为3000万元以上

期内，郑州市人民政府印发《郑州市政府投资项目代建制实施办法》。

在2022年的《办法》基础上，进一步界定了代建项目的适用范围。将无专业基建机构的机关、事业单位、人民团体的办公、技术用房项目纳入代建范围。有专业基建机构的交通、水利、市政等政府投资项目，仍由相应部门进行建设。

另外，办法指出限定了奖项名称和最高奖励标准。明确对项目获国家优质工程奖、鲁班奖、省优质工程奖或中州杯的，按照不高于项目建设管理费2倍进行奖励，最高不超过500万元，同时规定不得因奖励而超过项目总概算，引导代建单位在严格控制投资、确保工程质量的基础上。

在2022年《办法》确定的委托代建模式基础上，增加了直接代建模式。政府投资项目代建模式分为直接代建和委托代建，规定直接代建由代建制组织实施机构（市重点项目建设推进中心）作为代建单位，委托代建由组织实施机构（市重点项目建设推进中心）委托专业化的项目管理单位作为代建单位。同时，对直接代建的组织实施、资金管理及代建单位、使用单位的职责进行了明确。

与2022年《办法》相比，进一步严格了代建项目的选定程序。市发展改革部门负责选定实行代建制的政府投资项目。为进一步强化代建项目选定的权威性和严肃性，新修订《办法》明确：实行代建制的项目由市发展改革部门初选，报政府批准后实行代建制。

此外，办法增加了代建项目投资限定标准，明确对投资3000万元以上的建设项目实行代建制。对投资3000万元以下、规模小、技术简单、使用单位没有自建能力的建设项目，经申请也可实行代建制。

观点指数观察到，各地方对于投资金额限定制定了不一样的标准，或是涉及地方对资金使用的审批规定。一些地方对于建设内容单一、投资规模较小、技术方案简单且不需要新增建设用地的政府性投资项目，会优化审批流程。如总投资额100万元（不含）以下、已明确资金来源，且原则上在部门经费预算总额范围内统筹解决的建设项目，可按政府采购有关规定执行。

而总投资额100万元及以上、1000万元及以下的建设项目，可实行“一阶段设计”（初步设计与施工图设计合一），可不编制报批初步设计和概算。可行性研究报告重点阐述项目建设必要性、建设依据、建设内容及规模、建设方案、招标事项、投资估算和资金来源等。

行业调整期，商业住宅代建回款慢

期内，观点指数重点观察的样本企业中有多家录得新事件动态，一共35件，环比上个季度下降22%。动作较多的包括旭辉建管，绿城管理、金地管理、远洋建管和中原建业。

资料来源：公开市场，观点指数整理

据观点指数不完全统计，样本企业在23个城市均有动态，其中杭州和北京是较集中的区域。

观点指数认为，人口增加可以推动住房和公共服务建设量增加，这也符合代建企业业务扩张的需求。杭州2023年末全市常住人口为1252.2万人，与2022年末常住人口1237.6万人相比，增加14.6万人。北京2023年年末全市常住人口2185.8万人，比上年末增加1.5万人。

在房地产市场调整的过程中，高能级、经济平稳、人口量大的城市，有较大的潜在购房人群。基于此，项目的去化表现也要优于其他城市。据观点指数测算，杭州新房平均去化周期仅8.5个月。

数据来源：同花顺ifind，观点指数整理

注：数据截至2024年8月底

由于竞争加剧，商业代建中的不少样本企业出现费率下降、回款慢的情况，尤其体现在住宅项目上。主要是房企类委托方销售不畅，资金回流慢导致给到代建方的款项变慢。因此作出上述的业务区域选择，也是出于避免更多项目滞账和坏账的考虑。

据观点指数观察，部分头部企业政府代建新拓占比是下降的。对代建企业来说，目前政府代建的主要业务来源是保障房和保租房项目，在合规的基础上，地方会倾向选择费率更低的代建方。目前，很多代建企业为了获得更多项目或更加稳定的业务来源。一般会采取与地方合作，签署战略合作协议。期内，蓝城集团与重庆城投集团就是其一。

地方城投的项目消化还需要一段时间。根据观点指数发布的月度土地报告显示，每月新增土储企业属性中，城投企业占比10%-50%不等，月均新增25%左右。

期内，代建方继续提供全过程管理服务，不局限于为委托方提供建设服务，还在逐步完善全过程周期管理，包括前期研判、中期建设、后期管理等。如旭辉建管与中国信达合作，为天津武清项目提供全过程建设管理服务。蓝城乐居集团与浙建集团签约，将围绕开发、代建、运营等展开战略合作。

若涉及纾困类住宅代建还需要代建方承担中介角色，为项目委托方接入资金端或其他资源，最终实现项目的盘活。但实际上，住宅纾困项目最主要的还是理清项目债权和债务关系。若项目区位优越，只是资金短缺或是项目方经营不善而导致搁置，代建方盘活这部分项目可以获得不错的利润。

业态多元，非住宅类项目倾向属地化企业

代建企业根据自身优势会选择擅长的业态拓展业务。期内，新城建管成功签约淄博华光路商业项目。金地管理联合金地北方区域中标长春新发硅谷大街项目。浙江兴元建管中标杭州之江度假区首个配售型保障性住房项目代建。

不过也可以看到，一些企业尝试与其他类型的企业合作，开拓不同的业态项目。旭辉建管首次进军文旅领域，为太行水镇提供全过程建设管理服务。远洋建管签约友芝友集团武汉新建医疗器械生产基地项目。

华远地产与新华书店总店签署项目咨询服务及战略合作协议。新华书店总店位于北京市西城区，其园区改造项目的总占地面积约52亩，建筑面积约5万平方米。此次合作，华远地产将为其提供包括项目整体定位、代建改造、招商运营管理等全流程服务。

期内，不少典型代建企业通过公共资源交易中心中标代建项目。具体包括有绿城管理、蓝城集团、金地管理、万科、华润置地等企业。

其中，据观点指数不完全统计，主要涉及住宅、产业园、疗养院等业态。除了住宅外，当前其他类型项目仍然会倾向于选择属地化明显的企业，比如大湾区数字经济和生命科学产业园代建服务项目，选择了广州南沙建设管理作为代建方。

粤海街道老旧小区（汇景花园、海珠城、龙城花园大厦、科技园34区、南油B区56-65栋）改造项目（代建）和深圳市工人疗休养院优化提升工程全过程代建项目，由华润置地和万科拿下。华润置地中标票数为5票，万科中标票数为7票，远超于其他中标候选人票数（其他均为1-2票）。

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