惠及5000万家庭、1.5亿人口，央行稳地产连出5招

降低存量房贷利率、降首付比例、优化保障性住房再贷款……房地产市场迎政策大礼包。

9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策。

一是，引导银行降低存量房贷利率。

二是，统一房贷最低首付比例至15%。

三是，延长两项房地产政策文件期限。

四是，优化保障性住房再贷款政策。

五是，支持收购房企存量土地。

值得注意的是，潘功胜强调，下一步，央行将进一步完善房贷定价机制，由银行和借款人借贷双方根据市场化原则，自主协商、动态调整。

市场权威专家对第一财经表示，这意味着此次将是政策端最后一次统一下调存量房贷利率。

降存量房贷

去年8月，人民银行推动商业银行有序降低存量房贷利率，群众获得感强，效果较好。今年5月17日，全国房贷利率政策下限放开后，新发放房贷利率在贷款市场报价利率（LPR)基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，新老房贷利差再度拉大。对此，央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均下降0.5个百分点左右。

此次下调预计惠及5000万家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总计在1500亿元左右。

潘功胜表示，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为；同时，还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

近期，央行将正式发布文件，银行也需要一点时间进行必要的技术准备。

接近央行人士对第一财经表示，下调存量房贷对银行净息差影响总体中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少提前还贷。央行降准相当于为银行直接提供低成本资金运营，中期借贷便利（MLF）和公开市场操作是央行向银行提供中短期限资金的主要方式，利率下降也可降低银行资金成本。预计贷款市场报价利率（LPR）、存款利率将会对称下行。此外，前几轮央行引导存款利率下行的效果也在累计显现。综合考虑各项政策后，净息差能够保持基本稳定。

统一首付比例至15%

全国层面商业性个人住房贷款将不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一为15%。在此基础上，各地可因城施策自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区最低首付比例下限。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。

延长金融政策文件期限

前期，金融管理部门出台了“金融16条”、经营性物业贷款等政策，对促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。其中，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策将于2024年底到期。

上述两项政策文件将延期至2026年底。

保障性住房再贷款资金支持提高至100%

5月下旬，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，拟将保障性住房再贷款政策中，人民银行的资金支持比例由60%提高至100%，加快推动商品房去库存。

支持收购房企存量土地

在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时人银行可提供再贷款支持。