德国的住房建设为什么这么难？

为缓解住房短缺，有专业人士提议，将空置的写字楼通过改造建成可以居住的公寓。因为很多具体的原因，这应只是个虚幻的愿望。

由于四分之一的员工经常在家工作，空置的办公室可以改造成急需的公寓。慕尼黑Ifo 研究所当前的一项研究表明，未来这些空间的潜力可能会进一步增加。Ifo 研究员Simon Krause表示：“四分之一的大型服务公司正在减少办公空间，20% 的公司现在多出来至少一个办公地点。”

鉴于德国的新建筑数量较少，创造额外的居住空间将大大缓解房地产市场的压力。

可惜Ifo的计算还停留在虚拟状态。将写字楼改造成适合居住的公寓通常是不经济的。原因是多方面的。

技术制约

办公楼的建筑法规与住宅楼的建筑法规完全不同。结构的改造并非就是建一些新墙隔开的问题。卫生间或所有供电线路都必须重新打穿铺设。有的还需要新的楼梯间、电梯或额外的逃生路线。这些技术方面的限制增加了改造成本。拆除空置的办公楼往往更经济。

想要建造公寓的投资者必须找到真的有可能使用的房产。此外住宅楼的租金还受到监管，潜在投资者往往会仔细权衡有没有必要去冒这个险。 毕竟出租公寓的收入肯定不如出租商用楼。混合用途的建筑可以通过租金再融资装修成本。如果不用于商业，就无法进行这些成本的运作。

建筑规划是真正的阻碍

公寓潜在数量正在减少， 这并不意味着城市没有创造新住房空间的潜力。德国的公寓楼有大量顶层可以改造成公寓。只是因为官僚限制，阻止了这一可能。有的地方政府是因为建设规划太过时，不允许加建。而地方上往往也缺钱来实施这样的新计划。

应该说，位置都有，就是还没有去充分使用。

居民自己阻挠建设

此外，很多居民自己也在阻止对未使用区域的开发。柏林原Tempelhof机场就是一个典型的例子。

那儿大片的空地只有边缘处新建了点房子。就这都对许多居民来说，建得太多了。大家公投否决了那里的建设。虽然社民党和基民盟还是坚持在那儿进行开发，但那个老机场遗址没有发生任何变化。

住建部长Klara Geywitz 最近提出，不应指望将空置的写字楼来解决住房建设的赤字。将居住在大都市地区的人们赶到人烟稀少的乡村也不是办法。许多员工的工作与特定地点相关，根本无法在家工作。因此，政治家必须真正铲除那些阻碍建造新住房的各种限制条款。