作者:余飞
01
北京,拟取消豪宅线
9月20日,北京市发布了“中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》的实施意见”。
这份《意见》是对今年二十届三中全会发布的《决定》的落地执行。文件内容很长,涵盖了方方面面的改革举措。
其中,关于房地产方面的表述如下:
完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式,加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制,发挥住房公积金的住房保障作用。 优化房地产政策,适时取消普通住宅和非普通住宅标准,优化商品住宅用地交易规则,改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
这一表述,基本是《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》里面的原话:
加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
只是结合了北京作为首都的特点,加入了首都内容的表述。
这段话中,最关键的是后面一句话,优化房地产政策。
北京提出,要适时取消普通住宅和非普通住宅标准,并优化商品房住宅用地交易规则,同时要改革房企融资方式,改革预售制。
这意味着,接下来,北京大概率会取消豪宅线,并加大现房销售举措。
02
北京房价跌回8年前
关于改革预售制,北京其实早就行动起来了。
北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中,将13宗地块明确要求现房销售。此外,在第四轮集中供地中,推出的6宗地块,全部设置了竞现房销售面积环节,并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。
现在在正式文件中再次强调此事,意味着接下来现房销售会大规模扩大。
文件最吸引眼球的,还是“适时取消普通住宅与非普通住宅标准”。本号预估,这个月内,北京住建委关于取消豪宅线的细则,就会发布。
去年年末,北京、上海、深圳就曾调整过豪宅线。
2023年12月15日,北京宣布,普通住宅的标准,由140平方米以下调整为144平方米以下,价格标准取消了总价段限制,五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米,提升了1.15倍;五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,提升了1.05倍;六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,提升了89%。
上海方面:豪宅线,之前面积规定140平以上,现在为144以上。取消总价豪宅线。
来源:界面新闻
现在,北京打算直接取消豪宅线。
这会带来什么影响?在首付调整之前,影响蛮大,但北京去年至今已经两次降低首付,豪宅线的取消带来的影响,将大打折扣。
去年12月,北京在调整豪宅线的同时,降低了首付。
首套房首付从普通住宅的35%、非普通住宅的40%,统一降至30%。
二套房从普通住宅的60%、非普通住宅的80%,调整为城六区50%、非城六区40%。城六区包括海淀、朝阳、东城、西城、丰台、石景山。
来源:界面新闻
今年6月份,北京再次下调首付。
首套房首付,无论是商贷还是公积金贷款,最低下调至20%。
二套房首付以五环为界线,五环内首付35%,五环外30%。
两次下调首付之后,只要是首套房,无论是普通住宅还是非普通住宅,首付都是20%。二套房,无论是普通住宅还是非普通住宅,五环内首付35%,五环外首付30%。
现在取消豪宅线,唯一的影响,就是降低税费,包括契税和增值税。
取消普通住宅和非普通住宅标准,意味着二手房交易中每套房子可以节省数十万,甚至上百万的税费。
作用有多大?不妨看下成交量走势。
去年12月份,北京大幅降低了豪宅线标准,今年1月份北京二手房成交量并没有起色,直到2月、3月份,才创造了一波小高潮。
但很快又下来了。
制图:城市财经;数据:北京市住建委
今年6月北京降低首付,7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套,高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套,为14363套。
从成交量走势可以看到,哪怕北京这样的顶级城市,现在的救市政策,效果顶多也就维持两个月。
正因如此,现在各城市的操作,基本就是隔两三个月就来一波刺激。
市场预测这个月底,也即9月30日,新一轮全面救市措施可能要发布,其中可能包含存量房贷利率调整的消息。也就是说,北京可能掀开新一轮救市大幕。
北京这时宣布将适时取消豪宅线,其实背后也是承受着一定的压力。毕竟,全国房价陷入普跌之下,北京也没能置身事外。
北京统计局披露,今年前8个月,全市商品房销售面积658.1万平方米,同比下降5.1%,其中住宅销售面积466.6万平方米,下降8.7%。
价格方面,财新网披露:
北京二手房价格已回落至2016年8月、9月的水平,从最高点累计下跌了25%; 北京8月二手房成交均价尚未统计完成,但从挂牌价和市场感受来看,价格仍是下跌的。
“卖一买一”置换、改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成,很多人卖房后不再买入。
克而瑞最新调研的天津、武汉、北京、苏州、上海的跌幅情况。
天津上半年成交的小区中,95%在降价,其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交,苏州96%降价成交,上海86%降价成交。
03
大势不可挡
内地,现在已经 是一个 供大于求的买方市场,这一点,自去年7月份的 中央政治局会议 首次 表态后, 都被经常提到。
恰在此时,我们的人口也转向了。2022年全国人口减少了85万人,2023年减少了208万人。
利空不止于此。还有高房价与低收入之间的天堑形成的需求断档,还有大环境的转变,还有目前的就业预期、收入预期以及信心缺失。
总结下来有三点:
第一,宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性,让有钱人没有信心和预期买房投资。而且,之前炒房投资收获的人,正在寻求离场,落袋为安。
第二,当下的收入和失业,让相当一部分买不起房的人,更加买不起房。
第三,中间一小撮有首付能力的人群,在调整的环境中,选择持续观望,既怕追高,又怕踏空。
一句话概括就是,富人不买,中产不敢买,普通人买不起。
我之前说过,经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则是虚假繁荣。
换句话说,只有经济、产业、就业、出口复苏了,楼市才会复苏。
但目前的经济复苏回环曲折。
这一点,官方早就心知肚明,所以早在2023年7月份的重要会议上,官方就明确表示:
当前经济运行面临新的困难挑战,主要是国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后,经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力,长期向好的基本面没有改变。
简单理解就是,在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下,接下来我们的复苏不是康庄大道,而是羊肠小道。
所以,这轮内地楼市调整的周期,不会短。
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