市价5折的安居房与6折的人才房，为何在深圳也卖不动了？

陈跃/发自深圳

从市场宠儿到走下神坛，保障房去化困局待解，专家建议建立定期价格评估机制。

（深圳一在建人才房项目，中房君摄)

楼市低迷，深圳保障房的去化也陷入困境。

今年6月份成功申购了一套人才房的李女士告诉中房君：“楼盘的地理位置是偏了点，但均价只要两万多，选房现场也没有很多人，竞争不大。我在南山工作，本来和同事一起关注了一个前海的安居房，但那个均价要5万，买不起。”

李女士口中买不起的前海安居房，为山樾湾花园，是深圳南山区目前唯一的安居房项目，实际配售均价为4.26万元/平方米。在市场眼中，山樾湾花园一度是一个价格严重倒挂的网红安居房，也是南山的“敲门砖”。

然而，9月8日，该项目第四批选房结束，3746套房源仅仅卖出了25套，去化率只有0.67%，创下深圳安居房的去化新低。

过去，深圳的住房供需矛盾突出，保障房体系下市价5折的安居房、6折的人才房，让不少刚需家庭实现“深圳上车梦”，抢手程度丝毫不亚于一手商品房。2023年，深圳供应人才房供应约1.5万套，累计参与申购家庭超10万户，整体配售去化率近九成，被业内称为“人才房元年”。

但如今，楼市大环境承压，即使价格低、门槛低，深圳的保障房也光环不再，甚至面临无人购买的尴尬。

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深圳今年的安居房、人才房去化有多低？

数据表明，深圳保障房的购房群体也在选择持币观望。

以前海山樾湾项目为例，今年3月份，该项目首次开盘，2310套房源去化798套，去化率34.5%。后续，该项目又在5月、6月、8月推售了第二批、第三批、第四批房源，但整体去化率开始屡屡走低。
其中，山樾湾花园的第三批次配售，推出了剩余的全部房源共3817套，但显示一共认购了95套，去化率只有2.5%。直到刚刚出炉的第四批次选房结果，整体去化率已不足1%。四次配售下来，山樾湾的整体去化率不足25%。

值得关注的是，中房君从中介平台查询到，山樾湾项目旁边的二手房小区佳兆业前海广场，8月挂盘均价为10.5万元/平方米，成交均价为8.6万元/平方米。换句话说，作为安居房，山樾湾实际仍具有明显的价格优势。

根据深圳各区住建局公布数据统计，今年上半年，深圳推出的安居房项目超20个（含纯新盘与尾盘），房源超过6100套，但综合选房率仅约23%。

除了山樾湾花园，如龙华的缙熙园项目496套房源只去化119套，光明的伟城贤德瑞府514套房源只去化了46套。去化达到100%的只有深房光明里项目，但该楼盘配售仅有67套房源。

市场价5折的安居房遇冷，6折的人才房同样卷不动。

上半年人才房市场的第一盆冷水，来自御棠上府项目的选房结果。该项目4月份配售7套69平方米两房房源，14套89平方米三房房源，配售均价为2.7万元/平方米，精装交付。但官方选择一个月后才公示的选房结果仍显示，有367户家庭报名申购的7套两房房源，最终却是“零成交”，而201户家庭申购的三房房源，也只卖了1套。

在总共568户家庭申请21套房源的情况下，最终的弃选率如此之高，引发市场对深圳人才房困境的关注。

毕竟，今年深圳人才房的申购热度、去化率均有走下坡的趋势。与御棠上府同批次的天健和瑞府项目，配售825套房源仅成交156套，去化率19%，位于南山的深铁熙府配售534套房源，818户家庭申购最终也仅成交49套。

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为何卖不动了？

从市场宠儿到走下神坛，深圳保障房滞销并非偶然。

经与业内和购房者的交流采访，中房君了解到，安居房、人才房遇冷背后因素多样，其中，最大的原因是价格优势的丧失，也被调侃为“保障房与商品房的互相伤害”。

2024年至今，深圳新房整体开盘去化率不足15%。进入下半年为卖房出货，深圳多个楼盘以各种大力度的打折促销形式，将折扣下限悄悄突破85折。部分新房竞争激烈的区域，有中介告诉中房君，绝大部分楼盘在打骨折后，当前的卖房折扣可能已经低于7折。

要知道，在推出之初，“便宜”是深圳安居房和人才房最大的优势。但如今在开发商“自损八百”的让利下，出现了商品房折后价格与周边人才房、安居房相差无几的现象。

对比之下，今年的人才房在购房者的眼中，甚至显得“买贵了”。

早在3月份，深圳龙华区就出现了仅相隔两公里的两个项目，商品房开盘折后的精装三房总价约369万，而人才房的三房总价则要366万起步的场面。

其次，是在低迷的市场氛围下，刚需购房群体的情绪更加敏感谨慎，在他人弃购过多的时候，跟风效应显现。

购房者小陈便是上半年入围山樾湾安居房后最终弃购的代表之一，其向中房君表示：“去现场看房的时候，发现看房的人就很少，人气还比不上光明的人才房。到了选房的时候，我的排名本来是偏后的，都三千开外了，但前面弃选的人太多，我后来还是进入了选房范围，但到最后我也一样放弃了。”

再者，过往购房者能说服自己“一分钱一分货”的保障房产品力，今年也开始受市场诟病。

一方面，当下在深圳的保障房体系里，两房和三房户型的同等面积段，在商品房市场开发商已经“卷”多出了一个房间，更不用说楼盘的公区品质、装修用料等差异。

目前仍在人才房市场上货比三家的购房者蔡先生告诉中房君：“比如我在光明看过的一个人才房，两房户型很一般，公摊实在是太大了，而且两个房间都很小，装修完估计没地落脚。”

另一方面，则和商品房买家一样，每个购房者都担心房子在交付上的不确定性。

今年以来，深圳安居房、人才房多个项目先后出现质量问题。如龙华首个可售型人才安居住房项目安居峰景苑，被曝光存在飘窗用泡沫填充、房屋漏水严重、货不对板偷换材质等问题，最终区住建局介入监管完成整改。

7月份刚上车人才房的谢女士向中房君表示，“签约的第二天开始，我就开了个短视频账号，每天上班路过我都监工拍一下进度。不只是我，业主群里很多人都这样的，每天都要看看我们的第一套房子有没有在好好成长。”

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困局待解

深圳是最早践行住房双轨制的城市之一，目前深圳市面上的两类可售型保障房——安居房与人才房，均是过去深圳在探索保障性住房制度这条路上的历史产物。

自去年8月，深圳宣布不再安排建设此两类保障性住房后，前期库存以及待建的房源便成了“绝版”，也是“负担”。

安居房方面，有机构统计，深圳库存的安居房近两万套，预计今明两年每年都将仍有十余个项目配售。尽管深圳安居房轮候库里目前还有“最后的19万人”，但在回锅肉一批接一批增多的情况下，未来两三年安居房完成清仓的可能性极低。

人才房方面，据不完全统计，目前深圳在售待售的人才房项目超过20个，今明两年预计还有近2.5万套房源陆续推出市场。

而在去化遇冷、供过于求的情况下，这些绝版的深圳保障房，困局待解。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中房君表示，以人才房去化遇冷为例，所面临的问题除了产品失去高性价比以外，另一个问题是在市场对房价仍有下跌预期的情况下，人才房价格的调价无法做到像开发商调价那么迅速，从而导致市场对人才房的积极性再次下降。

“所以我觉得接下来可以尝试建立一个评估机制，这个评估机制可以是每个月甚至更高频率，对将推人才房周边的最新商品房价格进行评估，从而制定人才房的推售价格，目的就是让人才房的价格与同区域同质可比的商品房价格之间形成一个稳定的价差，这个价差无论是五折还是六折，都是不会改变的。其次，我们还是要想办法稳定住商品房的价格，这也是关键。”

其次，李宇嘉指出，尽管现在市场对保障房的价格很关注，但对于扎根深圳的人才们来讲，更看重的肯定是房子的品质。

“对于深圳市安居集团来讲，应该进行产品战略上的一次转型。在品质这个方面，深圳应该打造出深圳保障房的好房子标准，来形成一个品牌效应，而不能再更多地去宣传价格上面的优势”，李宇嘉表示。