溢价610%！“陕北小资本”南下抢得大学商铺

资产荒背景下，竞争愈发激烈。

近日，陕西财经职业技术学院一则招标结果引得市场广泛关注：校方将出租学院50㎡、200㎡、450㎡3处超市，不得经营其他业态，挂牌起始价为29.87万元/年，租期3年。

最终，来自榆林清涧的陕西创意品牌连锁有限公司（简称“创意连锁”），以3年641.61万元的“天价”成功中标，平米租金达254.61元/㎡·月，溢价率超615.99%！

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六百万“大生意”：流水3.24万才能保本？

面对如此“天价”，金融棒棒糖走访了陕财职院：从区位来看，该校位于咸阳市秦皇北路与文林路十字西北角，属秦都渭城两区交界，毗邻咸阳北高速收费口。

周边配套来看，原有接壤的农村自建房商铺已于去年年初整体拆除，现有商业街系对面小区的配套商业，以零售超市、教育培训业态为主，整体较为单一，仅能对该校学生群体消费进行一定程度的补充。

招标公告显示，学校挂牌租金达为35.56元/㎡·月，低于周边平均的43.53元/㎡·月。具体来看，周边200㎡以上的租金最为便宜，为32.70元/㎡·月，而20㎡以下的档口租金价格最贵，达55元/㎡·月。

需补充的是，目前，安居客平台上共有7家该校档口正在挂牌，出租面积25-110㎡不等，平均月租金达42.66元/㎡·月。对此，有中介表示，可能由校内食堂的管理公司挂牌，对外接受个人承包。

数据显示，学校对面近百平米大小的商铺，每月租金基本在3000-4000元左右，但254.61元的成交价至少高出校外六倍不止。对此，周边商户却未有过多惊讶。他们表示：“毛利方面，校内超市本就比校外高出不少，校外普遍在25%-30%左右，校内基本可以达到40%。”

带着疑问，我们也进一步深入校园。

地图显示，该校设有南北两校区，校区内均设有超市以满足学生日常消费需求。其中，北校区为学校主体，拥有7座学生公寓、教学楼、办公楼等完善设施，配套有450㎡与50㎡两处超市。南校区仅有3座学生公寓、食堂等，配套有200㎡的超市。

公开资料显示，该校2023年在校生达1.6万人，平均每年新增招生近千人。教职工方面共计330人，此外还有一些职工家属也在学校家属院居住。

通过简单估算，我们发现，面对超两百万元的年租金，扣除人工、水电等成本后，若以每年约180天的开学时长来计算，校内商铺每日流水起码要3.24万元，才能保本。不过，结合学生数量来看，若每日仅半数学生消费5元左右，单日合计流水就能突破4万元。

基于如此收益，众多投资者才将目光投向校园市场。回看过去几年，大学商铺租金飙升并非个例：2021年3月，内蒙古财大商铺招租。彼时一处131㎡房屋租金挂牌24.89万元/年，最终成交价达112.29万元/年，溢价率351.15%；次年9月，江西财大枫林校区商铺招租，溢价超1235.12%……上述实例无不证明大学商铺市场的竞争火热。

但外界对此普遍存在担忧：中标商家可能会提高商品售价，将租金成本转嫁至学生身上。

对此，我们也进行了简单调查。

从货品结构来看，校内商超以食品饮料和生活用品为主，未售卖烟酒、蔬菜与文具等货品。且定价平均较校外低约11.38%，仅有西瓜、橙子等部分水果价格略微高于校外。

随着新学期的到来，陕财职院三处超市正在大量备货中，成堆的货物从门口停放的货车里卸下。截至目前，仅有450㎡的超市正常开业，其他两处均未营业。店内的情况：目前部分货架尚未粘贴价签或摆放商品。据工作人员介绍，三处商店属同一家公司运营，最晚本月五号就能开业。

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高校“账本”：其他收入占比21.59%

在本次中标公司身上，“小体量”标签格外瞩目。

天眼查显示，创意连锁成立于2021年11月，注册资本仅550万元，所属行业为批发零售，地位在陕西省榆林市清涧县会计中心一楼。股权结构方面，创意连锁实控人惠海滨持有99.82%股份，认缴出资549万元，而监事白银银则持有余下0.18%股份，认缴出资1万元。经理兼财务负责人惠海泉并未参股。

进一步穿透可知，惠海滨在清涧已布局零售市场逾二十五载。从1999年38万元投资创立的“清涧县创意批发部”，到2015年成立的“清涧县创意批发”，注册资本30万元，其经营范围已完成烟酒、小百货、乳制品、预包装食品等零售全品类覆盖。

如今，清涧辖区共有五家创意超市开业。

此外，其商业版图早已扩展至咸阳市场，2022年8月，“陕西创意创优商贸有限公司”在咸阳市秦都区注册成立，注册资本50万元，经营范围包含商品零售与批发运输。

尽管整体体量较小，但却敢挑战“六百倍”的超高溢价，其商业勇气值得肯定。同时，这也激发了我们对高校“钱袋子”，特别是高校市场化筹资的探索兴趣。

对此，在翻看财政厅2019年的高校教育专项债文件后，我们注意到西北大学、西安外国语大学等五所公立高校的“钱袋子”中，各类财政拨款占据绝对“大头”，但以学费、杂费和科研活动为主体的事业收入和以市场化筹资为主的其他收入同样不容忽视。

以其他收入为例，包含社会捐赠、资金投资、以及物业资产租金收益等多种方式。在剔除财政拨款后，2019年，五所高校其他收入平均占比达21.59%，预测2024年将保持20%以上。其中，又以租金收益最为稳定。从2017年陕西艺术职业学院收入结构来看，教育收入3323.73万元，其他收入112.3万元，较上年同比下滑85.36%，占比仅3.27%。对此，该校解释称：“本年度未收到大型活动的本级拨款，2016年省文化厅拨付演出经费达500万元。”

另一方面，梳理博通股份等5家民办高校上市企业，亦能看出租金收益的稳健趋势。数据显示，2017-2023年，上述高校具体的租金占比达2.63%、3.67%、3.40%、2.93%、3.48%、3.34%与2.87%。

“2%-4%”的收入占比与“稳健”特性，致使多数高校后勤集团采取统一委托或打包出售的方式管理物业资产，以缓解财务压力，保证稳健造血能力。当然，还有部分高校试图自主运营、精细化管理，最大程度提升资产盘活效率。

特别是在后疫情时代和校园相对封闭、远离市区的背景下，学生群体更加依赖校内消费，进一步推高了物业资产租金回报率的提升。以西安草堂、临潼、白鹿原等大学城为例，普遍与市中心相隔超50公里，加之严格的管理制度——例如周内禁止学生随意离校等，进一步加剧学生对校内消费的依赖，“围城”效应显著。

商业环境的相对封闭与校内消费市场的垄断，无疑为校园商铺创造出独特的优势条件。正因如此，本次商铺竞价的门槛预期才水涨船高。

03

小体量“陕北资本”也要南下？

不妨再将视角聚焦到“陕北资本”的转型动向。

过去几年，面对资产投资荒与产业调整的宏观背景，“陕北资本”普遍外溢，纷纷南下寻觅全新发展机遇。

具体方向看，一是以泰发祥、德通集团为代表的南下买地，尝试切入深圳、西安等城市的房地产市场，以拓宽主业版图。（详见《》《》）

另有部分煤老板深谙“资本玩家”套路，不满足传统行业束缚，转向科技资本赛道。如煤炭物流公司“德林荣泽”的电动汽车充电、光伏发电子公司；煤炭贸易集团“鲁尔蒙德”领投的人工智能公司“探知图灵”等。（详见《》《》）

作为领头羊的煤炭巨头，每一步战略调整都引领着“陕北资本”的转型风潮，与此同时，也进一步激发着“草根”小资本的南下抢滩意愿，积极求变。尽管受限于自身实力，许多小资本难以直接复制大企业转型思路，只得紧随其后。但就其“打法”而言，却更显“小快灵”+“缓稳安”的特殊活力。

其中我们注意到了陕北餐饮品牌“老师家羊杂碎”。

80年代前后，该品牌创始人师泽民曾在榆林做过养殖、修理等诸多尝试，最终于1981年10月在延安开设了第一家羊杂碎小店。

经过近40年发展，这家羊杂碎小店也成功转向品牌运营，入选“延安老字号”与世界中国烹饪联合会会员单位，其“陕北羊杂碎制作技艺”也被列入陕西省非物质文化遗产名录。

然而，就市场布局而言，该品牌似乎十分谨慎，直至2015年2月才开设西安首店。截至目前，该品牌共在延安、榆林、西安三地布局五家门店。

同时，为打通线上销售渠道，该品牌则在2023年3月成立延安师记山羊农牧科技有限公司，注册资本500万元，公司法人为品牌第五代传人师宝宝。据其介绍，截至2024年10月，公司网上销售额已超300万元，并与省内100多家销售商和超市签订了购销合同，建在万花山镇3500平方米的羊杂碎加工厂也即将投入使用，这亦算是打通了全省市场。

行文至此，我们想阐述的是，过去有太多“陕北资本”凭借敏锐的商业嗅觉，踏出周期，抢滩全新赛道，转型之风呼之而来。而面对“小资本”南下，我们则更关注的则是民生经济的创业不竭，只有“大人物”与“小人物”都满怀信心，才能打破所谓的“躺平”氛围。