时代命题 城企共赢|新型需求下国企不动产管理和物业改造路径(上)

随着全国不动产市场供需结构持续调整，以品质化的不动产资管实现长期可持续发展，愈发受到市场关注。仲量联行最新发布《高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢》白皮书，阐述了企业不动产管理与全流程资产管理如何有效提升国企主业经营效率，推进辅业功能升级，甚至输血反哺主业。

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高质量城市不动产管理战略（Urban Real Estate Strategic Approach，以下简称“URE”）旨在通过从整体规划的角度改善资本市场资源配置和供需匹配，推进城市利旧焕新。仲量联行认为，国企存量物业是资产市场综合管理的创新增长点，具备整体规模大、主要位于老城区和改造空间大的特征，可通过“一盘棋”统筹推进，形成规模效应，并起到快速提升城市资产效能和城市形象的作用。

同时，国有企业强化企业不动产管理（Corporate Real Estate，以下简称“CRE”），将显著优化资源配置，提高企业效益、进一步增强其战略竞争力。

国有企业的不动产可分为两类：服务于主业的不动产和主业经营利用之外的不动产。主业经营利用之外的不动产，即经营性物业以及住宅、职工宿舍等，可以通过URE战略系统化提升价值。本节将重点分析国企如何利用CRE战略框架的优化，从而高效应对重组后业务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战。

在业务实践中，国企的企业不动产管理受到各项管理规范的严格管控，合规与风控意识高；但在全流程管理效率和与统一大市场对接等方面，部分国企，尤其是公益型国企和传统制造业国企的CRE实践仍具备一定的提升空间。

仲量联行认为，功能升级与降本增效是统领国企CRE改革逻辑框架的基调。

功能升级：随着国企市场化进程加快与公司治理创新，提升企业不动产管理水平成为必然趋势。过去，国企对于办公空间的关注点集中于合规性、保密性、临近政府机关、配备食堂车位等硬性要求，但随着国企业务功能升级、创新战略功能加强，更多与新兴产业、人才、配套相关的空间管理理念以及软硬件改造和升级迫在眉睫。

降本增效：专注增强主业效益的优先度提升，国企寻求以更具高效的方式部署在员工、办公场所、管理流程和科技等方面的投入。在体系化的CRE管理指导下，国企可以通过借助市场专业化团队的经验和服务，精准优化成本、提升管理合规性，并降低物业运营的相关风险。

“为实现创新联合，重组后的国企面临着业务职能整合的挑战。目前全国主要城市办公楼租金普遍面临挑战，面对市场成本窗口期，国企需把握机遇，重新审视现有的不动产资产组合。”

除了对现有老旧总部进行软硬件升级以符合业务需求外，国企可以通过租赁、购买、建造新总部的方式实现搬迁升级。在成本管理方面，除了购置或建造的一次性资本支出外，后期物业维护、人才留存、审批及时间等成本同样需要被计入考量的范畴。在各种方案的收益比较上，也应综合统筹配套设施、办公体验、人才团队建设、对业务的支撑、资产负债及损益管理等内部收益，以及企业形象、市场连通、市场机遇等外部收益。

对于各国企而言，应切实针对自身的业务拓展需求和资金实力，综合权衡、精准投资，选择最合适的解决方案，以求推动企业业务功能整合与实现成本的有效管理。

由于存在一定的市场风险和管理风险，部分国有企业的存量物业未能充分发挥其潜在价值。然而，鉴于国企物业资产的特性，它们具有适应新兴物业市场需求的潜力。此外，政府政策的支持、多重改造模式的选择、技术的可行性以及多元化募资盘活手段，为国企存量物业的转型升级提供了坚实的基础和无限的可能性。

消费市场新趋势助推新型物业市场需求

如何通过引入新型需求实现国企物业利旧焕新，并以国有资产的功能优化与创新为抓手有效推进城市界面更新和功能优化，仲量联行将于近期发布的《时代命题，城企共赢｜新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径（下篇）》中进一步详细阐述，敬请各位持续关注。

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