北京买房：理清思路，购房建议1307

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是上海人，主要在北京生活，在京沪两地都有房子。浦东的两套老房已经置换成次新房，收益还不错。北京的目前也是两套老房，之前一套孩子上学用一套自住，现在孩子马上上高中了所以也想置换。

因为以后大概率要在北京养老，所以想一步到位买套面积不大的别墅，不限地段，请推荐单价总价在2000万之内的，升值好即可。另外您觉得燕西华府和附近的万科别墅怎么样？很快要通地铁了。另外下沉庭院有没有雨季返潮和倒灌的风险？

A：

1、最近感觉别墅的热度比之前高多了，找我咨询的就增加了不少。不过还是提醒一句，京沪的楼市不太一样，在别墅方面就挺明显的。

单以升值来说，上海的产品更精细，档次高，维护的也相对好，而且由于上海的富人更讲究生活，因此升值角度超过北京，无论豪宅还是普通别墅都有至少跟上大盘的产品。而北京别墅中升值好的不多，无论顶豪还是普通的，能跟上大盘的凤毛麟角，超过大盘的更是一个都没有。

所以如果在北京买别墅，那最好还是多从居住角度考虑，对升值什么的别期望值太高。北京的奢华氛围不如上海广泛，对别墅也不是太追捧，也就影响了价格走势。

2、燕西华府和翡翠西湖，从地段儿来讲挺适合养老生活的，青龙湖的环境不错。不过还是多考虑自住吧，到目前为止，周边小区的升值都普通，普宅都有些落后，别墅类的就更明显了。

这和通不通地铁的关系不大，北京通地铁的别墅小区多了，但走势基本都差不多。地铁对于郊区的普宅来说作用更大，有了不加分，但没有的话必定减分。而对于别墅来讲没什么影响，有没有都那样儿。

3、下沉庭院，到了七八月雨季的返潮是肯定的，但比上海好多了。是否倒灌则看市政和小区的排水了，我没听说这地方被淹的事儿，但去年好像是下雨导致某小区饮用水浑浊，也不知怎么解决的，问问物业吧。

仅供参考。

二

Q:

我们的情况是这样：夫妻俩一个在怀柔上班，一个在东三环上班，2018年高点买房，在东五环外的五六十平和怀柔90多平之间选了怀柔。2023年老大上小学，2028年老二上小学。

1、都说怀柔教学质量差，小学尤其才一二年级其实我们的感受还好，有点纠结是转学要趁早还是等后面再说；

2、老大转学的话，目标地选朝阳，芍药居、望京西、来广营这三个地铁站周边方便的都行，通勤两人都方便。刚需上车带点学校的话，有什么小区推荐？

3、关于预算和是否换房：我们手上150。怀柔的那套房是02年小区，现在也就能租3500，卖的话不好说，之前一个同户型的成交据说是230。所以也在纠结是卖掉买个稍微能自住的，还是纯低总价两边租房。

A：

1、怀柔未必是教学质量差，北京哪儿的师资都不弱，大多数普通孩子的天分也都差不多，学区或学校之间相差的主要是教育模式和学习氛围。以“孟母三迁”来说，不是为了炒房和选学校，而是为了学习环境，能让孩子自我学习或促进学习的环境。

举个例子吧，前些日子某家长跟我说的。在没搬到海淀之前，他家孩子就是在小区里玩儿，正常成长。搬到海淀老破小之后，也是同样的在小区里玩儿，但某天孩子告诉他“宇宙有边界，时间有始终，宇宙膨胀的速度超越光速”，完全颠覆了这当爹的认知。而且孩子主动要求买书，还要学英语，要不然和小朋友们吵架都没共同语言。

如果孩子是天牛娃那就不着急转学，甚至不转都行，北京在哪儿都不会埋没天才。太普通的也无所谓，转到哪儿都差不多。中等孩子尽量早转，毕竟任何教育都是有窗口期的，晚了就晚了，而且还有可能耽误点招或推优，尤其朝阳和海淀。

2、还是先自己确定是否换房吧，然后还得看预算，之后再说学校和小区。另外这仨地方房子的溢价率不一样，人朝的偏高，陈分的中等，来广营到目前为止没溢价，看自己的需求。

3、怀柔的能租3500，那如果是230万成交价的话，租售比是650。所以现在应该是比较低的价格了，我认为没什么下跌空间。

稍微能自住的还是两边租房？朝阳不是东西海，如果预算比较高就没必要折腾租房，反倒不划算。或者这么说吧，现在朝阳像朝外80这种的学区溢价也就是东西海平均值，还得说是占坑儿房。商品房的话如果总价达到大几百万，那溢价都不高，也就没必要换租了，怎么都占不到便宜。

你看的这仨学校的房子中，总价高的都没溢价（就是挺贵的），人朝和朝外的老房有，来广营的都没有。所以还是看预算吧，能到大几百万就没必要换租了。

仅供参考。

三

Q:

看了您的文章才知道房子竟然有这么多门道，公寓和别墅在你们看来竟然升值很差！但我这两种房子都已经买了怎么办？别墅是公益西桥四环内的未来假日，公寓是旁边城南大道的复式，这不算稀缺，但四环内的别墅应该很少吧？

这两套房都是我结婚我爸送我的，没过户呢，但我可以处置，你认为我应该怎么做？

A：

1、这升值好不好的不是谁“看来”的事儿，都有明摆着的价格，真金白银的谁也造不了假，跟大盘或周边楼盘的价格走势一比较就知道了。

2、已经买了就买了呗，房子是用来住的，如果觉得舒服就留着自住，或者租给别人住也一样，能满足居住需求就挺好的啊。

3、四环内的别墅是挺少的，但这未必意味着稀缺。因为稀缺是个相对的概念，也就是不管商品的绝对数量有多少，只要是买家比卖家的商品多就算稀缺，否则就是不稀缺。

打个比方吧，天下只有一个老章，但没人愿意出高价雇我，连100块都不给我，那我还能算稀缺吗？而齐白石一辈子画了好几万张的画呢，按说应该不稀缺，但没有藏家愿意出手，这也就成了稀缺了。

4、没过户呢，我也不知道应该怎么做。还是这句话，房子是用来住的，只要能满足自住就留着呗，不能满足的再说留不留。这还是自己决定吧，外人不好建议。

仅供参考。

四

Q:

我在西城有一套学区房的老房，85平价值约千万。我看你们都说入学高峰后会有保值风险，但我考虑现在是不确定单校划片的，而如果孩子少了就很可能恢复，我注意到你也是这么说的。

那问题来了，既然现在是不确定的时候都价格保值，将来能确保上学资源的话不是应该更保值吗？这我还没说升值，按道理来说确定性增加就是提升了价值，至少不应该下跌吧？

A：

1、商品价格是由供需关系决定的，和自身功能的改变有关系，但并不起决定性作用。用股票打个比方吧，在牛市的时候，哪怕是垃圾股都能被炒出天价，没人在乎这上市公司是否盈利，只要有题材概念就行。而当炒股的人少了之后，就算是宣布说公司赚钱了，那也未必有很多人抢着买，很难抬升股价。

2、再打个比方，前些年的公立幼儿园，托人找关系都未必能有学位，家长们甚至连夜排队，这都相当于溢价吧？但这几年呢，孩子少了，只要去报名就能上，那还有人愿意支付溢价吗？还有人连夜排队和托关系吗？

3、学区房也可以参考韩国和咱们台湾省的先例，十多年前都是一房难求，学区房溢价率比咱们还高。但是在进入人口低谷期之后，除了几所很牛的学校，其他大多数的溢价部分都受影响了。按说他们也都是确定性增强啊，只要有房就能进入对口小学，但是总人数少了，家长们也就不争抢了，溢价很难撑住。

4、我还是这话，拐点之后也未必是直接下跌。如果大盘上升，那学区房有可能是涨的慢点儿，逐年降低溢价率。毕竟房子是用来住的，买房上学的家长，有很大一部分都得是上完学才卖了去改善的，还好几年呢。

仅供参考。

五

Q:

之前和您咨询过别墅的事，也是因为家里人口多，一度想换个别墅，最后也是因为别墅区要么离市区太远，要么市区的别墅环境不好（观筑庭园），要么价格偏高（中海安德鲁斯）。

最后还是想买个顶层复式或者4~5居的大平层，想着预算不超1000万，您看中海城有机会吗？还想听您说说中海城的房子怎么样。

A：

1、中海城挺好的啊，170万平米的超级大盘，中海当年在北京的最重要项目，从规划建设到物业都挺好的。这项目也就是在南城了，如果在北部，就算是同样的开盘价，现在每平米怎么也得8/9万了。所以中海城算性价比高的，觉得合适就买吧。

2、劣势就是地段不太强，典型的两区交界，而朝阳区本来就不太重视南部，所以在市政配套方面没什么太大的倾斜。前两年是寄希望于丰台把分钟寺定位为“新国贸”，那就看后续的规划实现程度吧，希望两个区能真正重视起来，要不然挺好的小区就被耽误了。

3、总之中海城挺好的社区，地段儿虽然不算太强，但规模和品质弥补了一些不足，价格走势基本能跟上北京大盘，以后如果丰台朝阳两区能进行倾斜就更好了。另外顶复的话看自己喜好，这种产品近些年来不是太受追捧，不如大平层热门。

仅供参考。

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