看见长沙 |长沙县：我们离“星沙区”还有多远?”

2021 年，长沙市新型城镇化发展规划发布，其中提到了“撤县改区”的相关事宜，同时在长株潭一体化的行动计划中也提及了长沙县撤县设立星沙区的规划。然而，随着 2022 年国家发改委明确“慎重撤县设区”，长沙县“撤县改区”之路变得迷茫。

一

“撤县并区”暂无可能

究竟是好事还是坏事？

2024 年中考结束后，长沙县“撤县并区”的消息漫天飞舞，原因是许多人惊喜地发现，长沙县多所学校进行了更名，加上了“长沙市”的前缀，认为这是撤县并区的先兆。

但从长沙县委办公室的回复来看，长沙县教育并轨暂不具备可行性，长沙县“撤县并区”还需要较长时间。

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之于长沙：城区面积在全国排名靠后

暂缓不利于规模聚集效应

长沙县能否并入长沙，对长沙来说必然有较大影响，无论是在面积、经济还是行政协调方面都存在一定益处。

• 长沙城区面积难以与其他省会城市相媲美，规模效应欠佳
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长沙市分为六区一县两市，除去两个市和长沙县，仅剩 2100 平方公里的面积，在全国 27 个省会中排名倒数前三，相较于倒数第四的南昌还要低将近 900 平方公里。

长沙县占地面积 1997 平方公里，面积几乎与内六区总和相当。长沙县并入长沙能极大地增强长沙省会城市的规模效应。

另外，长沙县的 GDP 也位居全市第二，长沙县“撤县并区”将有力地推动长沙经济发展，提升在全国的排名。

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• 长沙县与主城区几乎无空白地带，更便于垂直管理

长沙县与长沙市名字仅后缀不同，这种情况在全国较为普遍，但在省会城市中仅有三个，分别是乌鲁木齐、南昌以及长沙。

在这三大城市中，乌鲁木齐县与市中心距离近 40 公里，不适宜管理。南昌县虽距离市区较近，但在人流上仍存在一定阻隔。

而长沙县具备撤县并区的条件，距离城区中心不足 10 公里，城区与县之间也没有发展空白带，适合进行垂直管理。

对于长沙而言，“撤县并区”一定是需要推动的，只是时间上有所延长。

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之于长沙县：

经济发展看好，教育量高质低

• 位列全国百强县，在政策和资源倾斜下，长沙县发展前景乐观

论及经济实力，

长沙县连续多年跻身全国百强县TOP10，2024年，长沙县的GDP再度位列全国百强县第9。

百强县有何优势？

强者恒强，百强县的排名一方面吸引企业投资，长沙县作为产业大县，吸引了大量企业进驻，推动县域财政稳健与经济发展，另一方面刺激人口流入，2023年长沙市长沙县常住人口增加逾万人。

• 2023年长沙县GDP位列全市第二

2023年，长沙县GDP达2130亿元，位列全市第二，仅次于雨花区。加之其拥有长沙市两大全国百强园区之一的长沙市经济技术开发区，长沙县自身具备造血能力，对于是否并入长沙市，就其经济而言，影响不大。

• 2024年普高率54%，但高中教学质量堪忧

2024年中考结束后，长沙县的普高升学率高达54%，相较长沙市内六区高出近6个百分点，录取分数线也低于长沙市近100分。

对于中等成绩的学生来说，长沙县的教育资源对其更为有利。

那么，为何那么多人对长沙县多所学校加上“长沙市”前缀这件事反应强烈？

为何长沙县房地产市场如此期望撤县并区？

从高中教育水平便能略知一二。

2023年全湖南高考600+的人数占比来看，长沙县一中位列第35，甚至不如部分县级高中，而且几乎只有长沙县一中有600+以上分数的学生，其余学校寥寥无几。

另外，根据《2023年长沙统计年鉴》发布的2022年高考情况来看，长沙县无论是总录取率还是本科录取率均在九区县的末位，可见长沙县高中的教育质量有较大的提升空间。

当然，长沙县正在积极推进基础教育品质融城工作，将大力提升教育学校品质，未来长沙县教育虽难以实现并轨，但教育品质将逐步趋同。

长沙县需要更广阔的发展空间，那么“撤县并区”势在必行。

二

片区发展不均衡，远郊片区发展艰难

长沙县占地 1756 平方公里，面积超过长沙市内五区总和，物产丰富，无论是产业还是旅游资源都颇为丰富，但面积过大也致使区域内部的分化显著。

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近长沙和资源板块配套落地迅速

松雅湖南和经开区发展成熟

通过克而瑞栅格对交通、教育、商业和酒店数量的分布情况来看 ，长沙县的发展主要围绕承接长沙外溢人群以及长沙经济开发区的产业人群来展开，目前发展成熟的板块多位于产业园区周边和临近长沙的区域。

（长沙县配套点数分布）

具体表现而言，交通线路主要集中在泉塘、开元和空港新城，地铁 6 号线横穿这三大板块。国际会展板块虽有地铁通入，但周边公交接驳滞后，交通点数较少。

教育点数基本分布在松雅湖南边、开元路附近，长沙县一中位于开元和泉塘板块交界处，长沙麓山国际松湖小学位于松雅湖南。后期随着雅礼多所学校进驻国际会展板块，未来教育的发展或许将以该板块为主。

商业方面，目前吾悦广场、通程商业广场均位于开元路两侧，永旺梦乐城也位于开元南板块。

酒店数量同样沿着与芙蓉区和开福区的交界处分布。

综合来看，目前长沙县配套较为完善的板块依次为：开元、泉塘、松雅湖、开元南。

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远郊板块多维发展

但整体仍难以崛起

长沙县目前发展较为完善的板块主要位于中心城区，然而其他板块仍期望通过自然资源和产业引流来推动发展。

资源型板块主要是松雅湖和浔龙河，松雅湖由于靠近长沙市和长沙县中心，发展较为迅速，但浔龙河生态小镇作为曾经的全国乡村振兴样板，在 2016 - 2018 年曾红极一时，曾引入了棕榈股份、泰禾地产以及北师大附属学校等优质资源，但 2019 年形势急转直下，浔龙河生态小镇的投资商破产。

虽然业内分析存在多重原因，但主要是位置和资金因素，项目位置过于偏远，再加上疫情和房地产市场下行，该“稀缺”资源型板块最终陷入发展停滞阶段。

产业型板块除了发展成熟的经开区外，主要是国际会展和黄花机场，但黄花机场距离县中心约 14 公里，叠加机场周边限高、噪音等问题，虽有多个品牌房企以及商业进驻，但发展速度迟缓。

国际会展板块距离长沙市中心约 5 公里，地理位置较好，另外作为湖南自贸试验区之一，板块的顶层规划和资源落地都具有一定优势。

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国际会展规划落地加快

未来成长沙县主力发展板块之一

具体来看，片区将定位修改为自贸经济对外开放的国际门户，弥补长沙国际化空心的尴尬局面，这也是片区发展迅速的基础。

目前，国际展览产业已基本成型，而对于接下来即将兑现的自由贸易示范区和国际贸易中心而言，国际会展片区具备天然的优势。

在规划落地上，片区的交通、教育、商业、医疗以及酒店均有落实，其中教育更是配套了雅礼本部新校区，预计 2025 年开学。

三

产业占据长沙半壁江山

自贸区推动产业升级

2024 年 8 月 14 日，赛迪顾问发布《2024 年中国园区经济高质量发展研究报告》，公布了全国产业园区 100 强名单，长沙市共有两个园区跻身《园区高质量发展百强》榜单，长沙经济开发区位列其中，占据了长沙产业的半壁江山。

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顶层设计：

国家级经济开发区&国际门户

长沙县存在两大产业片区。

其一，入选全国百强园区的长沙市经济开发区，该园区以工程机械、汽车及零部件等重工业为主，于 2021 年建成为5000 亿国家级经济技术开发区。

其二，是以会展+贸易+文创产业为核心产业的国际会展片区，致力于打造长沙对外的国际门户。

另外，两大产业片区均涵盖了湖南自贸试验区，几乎占据全市自贸区的九成。2021 - 2023 年，长沙县自贸区实现出口总额 1682 亿元，2024 年，园区实际利用外资半年便达 3761 万美元……自贸区的落地将长沙县的产业推向了更为广阔的发展空间。

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产业表现：重工业升级

自贸区产业升级对标国际

作为湖南工业的核心增长极，长沙经开区自 2016 年建成首条工业 4.0 生产线之后，连续多年持续加大投资力度，于 2021 年成为 5000 亿国家级园区，并形成了以工程机械、汽车及零部件以及电子信息为主导产业的园区。

同年，经开区提出新技术融合应用揭榜挂帅，开启产业升级之路。2022 年，经开区以拥有6 个智能制造试点示范工厂及优秀场景位居全国首位。

2023 年，三一科学城全面动工，作为湖南自贸试验区建设的标志性项目、重大功能性平台、重点改革试验载体和重大科技创新平台项目，是三一集团，也是长沙经开区产业的未来形态。

同年 4 月，在经开区打造全球高端装备制造业基地暨五好园区建设推进大会上，三一汽车、铁建重工、山河智能、国科微、中车时代通号等 12 家企业获评“科技创新领军企业”，既有规模宏大的大企业，也有专精特新“小巨人”企业。

除此之外，长沙国际会展新城片区也形成了以会展+贸易+文创产业为核心的产业，呈现出以展带创、以创促产的良性循环态势。

四

6大板块占据区域成交8成

三年仅四宗有效土地出让

长沙县的房地产市场展现出与主城区相异的市场环境，无论是土地市场还是新房市场均具备显著特征。

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土拍热度：供需两端积极性减弱

三年四宗有效地块出让

从近 10 年长沙县土地市场的情况来看，与长沙市场相同的是，2020 年为其峰值，年度成交 46 宗地块，到 2022 年土地供求呈现断崖式下跌。

有所不同的是，长沙县在 2023 年土地供求出现一轮复苏，但详细数据表明，2023 年的土地市场复苏属于假性复苏。

2022 - 2024 年三年期间共成交 38 宗涉宅地块，但城投拿地达 25 宗，占比 66%，其中 2023 年占比更是高达93%。三年期间的涉宅地块仅有 4 宗地上的项目入市，2024年截至 8 月底更是没有一宗地供应，可见区域土地市场供需两端的信心均处于谷底。

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楼市横评：库存压力大

刚需为主市场拉低均价

从六区一县区域供求的对比来看，2024 年 1 - 8 月长沙县的供求比仅为 0.6，从表面来看，供不应求的现象十分明显。

但深入探究，2024 年长沙县共有 16 个项目获取预售证，但供不应求的项目仅有 3 个，去化率低于 50%的项目占比达 38%。

（剔除纯平台拿地）

与此同时，长沙县是长沙六区一县广义库存量最大和去化周期最长的区域，库存量高达千万方，去化周期近14年，目前市场上供不应求多为主力项目去库存造成。

从产品端来看，长沙县重工业发达，但重工业产业园区周边存在居住噪音和环境污染的可能性较高，再加上居住人口的收入水平相较于金融业而言不算高，因此周边多打造刚需产品。

从数据端来看，长沙县70%的成交量集中在单价在 6000 - 10000 元/平米的区间，其中 6000 - 8000 元/平米的区间占比达 37%。

10000元/平米以上的项目多集中在强资源板块，但长沙县自然资源相较于其他区域较少，且景观资源都并非顶级，目前主力发展的仅有松雅湖、浏阳河的国际会展板块，故万元以上的项目基本集中在这两大板块。

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板块内部横评：

7大板块占据近九成成交量

长沙县房地产市场内部的分化较为明显，区域共 21 个板块，但 2024 年 1 - 8 月仅有 15 个板块有项目成交，且 4 个板块成交套数不足 10 套，7 个板块的成交量占全区成交量近 90% 。

从项目端来看，2024 年 1 - 8 月TOP10 成交面积占全市成交面积的近一半，40%的项目成交不足 10 套。

例如长沙国际会展板块的运达会展湾，2024年1 - 8月成交均价18000元/平米，位列长沙县单价之首，也是2024年1 - 8月长沙县成交金额第二。

（项目实景图）

位于松雅湖板块的万科松湖天地2024年1 - 8月成交均价14000元/平米，同时成交金额也位居长沙县第一。

（项目效果图）

中国房地产市场进入深度调整期，购房者既追求居住环境，又期望项目保值，但保值对于偏远区位的项目而言，并无优势，长沙县房地产市场的发展仍需向市区靠拢，撤县并区对于长沙县其他方面而言或许益处不大，但仅就房地产市场而言，“撤县并区”依旧迫在眉睫。