房产合同律师解疑：口头交房时，违约金主张的被驳回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件基本信息

1. 原告：高俊峰

2. 被告：魏海涛、秦雅洁

3. 第三人：北京T公司

二、原告诉讼请求

1. 请求判令二被告支付没有按期交验房屋的违约金920000元；

2. 请求判令二被告支付非法占用房屋期间租金10500元；

3. 请求判令二被告支付原告不能按期入住房屋在外租房的费用5000元；

4. 请求判令二被告承担本案诉讼费。

三、原告主张的事实与理由

2021年4月10日，原告高俊峰（买方）与被告魏海涛、秦雅洁（卖方）在第三人北京T公司的安排下，签订了《北京T公司买卖合同》。合同约定：

原告购买二被告位于北京市房山区一号房屋，房屋总价款为4600000元，原告支付100000元作为购房定金。

2021年5月10日前签订《北京市存量房屋买卖合同》（网上签约），原告于过户当日支付首付款2070000元，剩余首付款待双方交接房屋之时结清，原告申请住房公积金贷款支付剩余房款2430000元，双方于网签当日相互配合申请贷款。

2021年6月10日进行房屋交验，交验时双方应亲自到场，交验完毕后签署《物业交验单》，交验时二被告须提供费用缴纳票据或其他证明。

如果原告交付首付款后，任何一方违约均应向对方支付房屋总价款20%的违约金。

原告如约履行了交付定金、首付款及办理房屋贷款等义务，双方于2021年5月17日进行了房屋过户，原告已支付全部房款，但二被告仍居住在房屋内未搬走。按约定应于2021年6月10日进行房屋交验，原告多次催促，二被告未交验房屋，甚至拒绝商谈。直到2021年7月28日，二被告才将房屋钥匙交由第三人，并要求第三人通知原告结清剩余物业费、水电费等费用。

原告认为二被告构成违约，应按合同约定赔偿总房款20%的违约金，并赔偿原告因不能入住而产生的租金损失等。

四、被告答辩意见

魏海涛、秦雅洁辩称，双方在合同中约定交房日期自行协商，已约定交房日期为7月底，被告不存在迟延交房的情形，且房屋已交付，不存在违约，不同意原告诉讼请求之第三、四项。

五、第三人陈述

第三人T公司述称：原被告约定交房日期自行协商。

六、法院查明的事实

1. 2021年4月10日，魏海涛（出售方，甲方）与高俊峰（买方，乙方）签订房屋订购协议。协议约定：

甲方房屋位于北京市房山区一号，房屋售让总价为4600000元。

乙方向甲方支付100000元作为购房定金，该定金可转化为房屋出售总价的一部分。

双方约定2021年5月10日前签订《北京市存量房屋买卖合同》（网上签约）。

当日，高俊峰通过银行转账向秦雅洁转账100000元，秦雅洁出具收条。2021年5月17日，高俊峰向秦雅洁转账2070000元，魏海涛出具收条，同日，涉案房屋产权变更登记在高俊峰名下。

2. 在交房过程中，T公司法定代表人陈启刚分别联系双方进行房屋交接。7月28日下午，陈启刚找到原告，原告来到房子，陈启刚把钥匙给原告，水电、燃气、物业费原告交给陈启刚，陈启刚转给被告，完成交接。

七、裁判结果

驳回高俊峰的全部诉讼请求。

八、律师点评

1. 合同效力

高俊峰与魏海涛、秦雅洁签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方应依诚实守信原则履行各自义务。

2. 违约责任分析

关于迟延交验房屋：房屋买卖合同第七条约定了“房屋交付”条款，第十三条明确约定“甲方承诺此房满五唯一无户口，甲乙双方交房日期自行协商”。根据庭审质证，双方并不存在交房之前验房的约定。且魏海涛、秦雅洁经中介公司人员沟通与高俊峰进行了房屋交接，并办理了产权变更登记手续，完成了合同义务，不存在迟延交验房屋的违约行为。

关于租金及租房费用：高俊峰主张非法占用使用房屋期间的租金及在外租房的经济损失，缺乏合同依据及法律依据。

《办案心得》

一、案件难点

1. 合同条款的复杂性

本案中房屋买卖合同既约定了具体的房屋交验日期（2021年6月10日），又有交房日期自行协商的条款，这给违约行为的界定带来了一定的难度。需要仔细分析合同条款之间的关系以及在整个交易过程中的适用性。

2. 证据的收集与解读

原告主张被告违约并提供了合同约定的交验日期等证据。而被告则强调合同中关于交房日期自行协商的条款。作为被告律师，需要从多方面收集证据，如中介人员的沟通记录等，来证明被告不存在违约行为，并对原告的证据进行合理的反驳。

二、办案策略

1. 紧扣合同关键条款

强调交房日期的可协商性

合同明确规定“甲乙双方交房日期自行协商”，以此为核心依据，主张双方已经重新协商确定了交房日期为7月底，并非合同中原本约定的6月10日。

分析房屋交付流程与合同义务履行

尽管合同有交验房屋的相关流程规定，但从整体合同义务履行来看，被告已经完成了产权变更登记，且在中介协调下完成了房屋的实际交接，包括钥匙、相关费用的交接等，这符合合同的根本目的。

2. 借助第三方证据

利用中介的陈述与行为

中介公司作为交易的第三方，其法定代表人陈启刚在交房过程中的沟通与协调行为对案件至关重要。通过陈启刚的证言以及房屋交接的实际操作过程（7月28日在陈启刚的协调下完成交接），有力地证明了被告在交房过程中是按照双方协商后的日期进行操作的，不存在违约行为。

三、成功经验总结

1. 深入理解合同的整体含义

避免孤立地看待合同中的各个条款，而是将所有条款作为一个整体来理解。在本案中，不能仅看到最初约定的交验房屋日期，还要结合交房日期可协商的条款，这样才能全面准确地判断双方的权利义务关系。

2. 充分利用第三方资源

中介公司在房屋交易中扮演着重要的角色。他们不仅熟悉交易流程，而且在交易双方之间起到沟通协调的作用。通过与中介公司紧密合作，获取其提供的信息和证据，如交接过程的细节、双方的沟通情况等，为案件的辩护提供了有力的支持。

四、对类似案件的启示

1. 合同签订环节

在起草和签订房屋买卖合同等类似合同的时候，建议明确各个条款之间的关系，避免出现模糊不清或者相互矛盾的情况。如果有特殊的约定或者需要灵活调整的部分，要确保其表述清晰且不会被误解。

2. 证据保留方面

无论是交易双方还是中介公司，都应该保留交易过程中的所有相关证据，如沟通记录、交接手续等。这些证据在可能出现的纠纷中能够起到关键作用，能够帮助当事人更好地维护自己的权益。

3. 纠纷解决思路

当面临合同纠纷时，要仔细分析合同条款的含义、交易的实际情况以及所有相关证据。同时，可以充分借助第三方的力量，如中介公司、评估机构等，从多个角度来证明自己的主张，为纠纷的解决提供更有力的支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！