退地只退“代金券” 地方政府摊牌了！

（凤凰网风财讯2024年09月12日发布 作者王婷婷）

4年前，国内外多家廉价航空公司在疫情后启用了一招“不退款、只退代金券”的政策，曾引起轩然大波。

彼时消费者不买账，声称“损害了基本权益”，机票代理、旅游平台也均难买账。在一波又一波的投诉、抵制和维权之下，政策很快就被按下。

2024年，换了一个行业、换了一个身份，结局却截然不同。

越秀地产的120亿“退地代金券”

对等置换还是拿地军令状？

今年8月和9月，越秀地产两度发布公告，旗下广州新秀及广州城建先后退回了广州市番禺区暨南大学北侧地块二土地和白云区广龙地块的土地使用权，对应代价分别为50.03亿元和70亿元。

不过针对这120亿元左右的土地使用权估价，广州市土地开发中心补偿的不是现金，而是“应付票据”。

并且根据越秀地产公告显示，番禺退地退回的等价票据，公司只能用于番禺区收购土地，收购有效期是一年，但经所需程序审批后可予延长。

这意味着，未来至少一年时间内，越秀地产还是需要把买地钱花出去。这张退地“代金券”仿佛也像另一张拿地“军令状”。

实际上，越秀地产并非毫无损失。公告显示，本公司预期会因土地（番禺区暨南大学北侧地块二土地）收储而录得估计除税前亏损净额约人民币1,743,800元。白云区地块预期不会因土地收回事项而录得任何重大收益或亏损。

不过相较持续投入，或许现时退地更能止损。中指院地产分析师杨永俊认为，此时退地更有利于越秀地产减缓经营压力，也给了它时间和机会置换更优质的土地。

不过，“代金券”一方面给企业后续选择新地限定了范围，又因为现金并未实际回流，越秀地产想要拓展广州指定范围外的新地块，现金流压力仍在。

退地只退代金券，对于地方市场而言，不会带来当年土地财政的真正收益和损失。广州地产研究人士邓浩志指出，因为这种操作本质上是“土地置换”，只算是对下半年土地市场的支持吧。

房企退地或亏损或破裂？

“地票”之后还有很多问题待解

自房地产步入本轮调控周期，“退地”便越来越常见。而在“代金券”模式推出前，房企退地的处境可谓要么“亏损”、要么“破裂”。

2013年雅戈尔退回杭州地王项目，是较早引起行业对退地关注的事件。雅戈尔2010年以高达1.8万元/平的均价拿下的杭州两宗地块，最终因严厉调控和开工难的压力退给政府，雅戈尔因此计提了4.842亿元的减值损失。

2021年宋都股份退回杭州地块，也损失了参拍时缴纳的5000万元预约保证金，这笔资金占其最近一期经审计净利润的14.19%，不容小视。

当年，还有一家小房企博策地产退回了杭州一宗地块，有1185万元-2370万元的保证金损失。据悉，这是一家小股操盘的公司，走“竞拍后找实力房企合作”的模式，数千万对于这样的轻重结合型房企来说，并非小数目。2021年还有瑞安房地产退回佛山两宗地块。

凤凰网风财讯注意到，自2021年以来，房地产行业“退地”的现象明显增加。例如在2022年就有华夏幸福退回广州白鹅潭CBD地块；富力地产退回广州花都区地块；招商积余退回天津经开区土地；方盛实业解除广州黄埔区土地合同；时代中国退回广州黄埔、增城、从化等8宗地块；恒大退回全国多处地块等案例。

绝大多数自动或被动退掉地块，主要是为防止继续投入大笔开发资金，面临保证金等部分前期资金的损失。但也有少数房企退地后土地出让金和保证金双双落空，跟地方政府打起官司。

据中房报跟踪的一则新闻显示，2023年“海南诚城鑫隆文化旅游投资有限公司”曾将政府部门诉至法院，起因是两年前受让的海南万宁市一宗土地。

公司认为其竞得的土地理应是“净地交付”，但土地现状不具备“拿地即开工”条件。但万宁市资规局认为，土地出让合同中约定的是“现状交付”，并非企业所说的“净地交付”。企业要求解除土地出让合同，返还企业所缴纳的2.31亿元土地出让金及承担相应利息等。不过一审开庭审理后，法院驳回了企业诉求。之后海南省第一中级人民法院通知双方当事人，并当庭就争议案件事实部分进行了询问，双方当事人均表达了有进一步沟通协商的意愿。

在退地问题上，政企走到对簿公堂的程度，尚属少见。尤其近年土地招拍挂市场以国资背景企业为主，国企更不会和地方政府关系破裂。

某曾任职国资房企的资深地产人直言，国企不愿意和地方闹僵，也不能明着“吃亏”，审计过不去。双方都有“政治任务”的情况下，怎么办？“退地代金券”某些层面来看其实就是一个折中且能拖延的法子。

的确，地方财政紧张、房企资金也紧张，“代金券”能暂缓一些矛盾的激发，但很多问题依然在。

例如“退地代金券”能够多地推广吗？如果退地代金券本质是另一张“拿地军令状”，有多少房企能够“以时间换空间”？

如果已投入了出让金，只能拿券不能回款，普通民企愿意拿么？

被退掉的土地，如果是连越秀地产这样的国企都“吃不下”的果子，还有谁敢吃？

而这些被留下的问题，为了市场的稳定发展，总有一天须得到解决。