房产纠纷：未及时过户导致起诉解除合同的购房纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

赵嘉诚先生向本院提出诉讼请求：

1. 解除与二被告2009年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；

2. 要求二被告返还已付购房款115万元；

3. 要求二被告赔偿损失544万元。

事实与理由：2009年5月13日，赵嘉诚先生与高致远先生签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，约定高致远先生将北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）出售给赵嘉诚先生，售房款115万元。合同签订后，赵嘉诚先生支付首付款55万元，高致远先生交付房屋。涉案房屋所有权证下发后，高致远先生拒不配合办理房屋所有权转移登记手续。

经一系列诉讼，法院判决买卖合同有效且继续履行，高致远先生应配合办理房屋注销抵押登记及过户手续。判决生效后，赵嘉诚先生于2019年9月25日向法院交付购买涉案房屋余款及利息共计83万元（其中购房余款60万元，利息23万元）用于强制执行。

早在2012年，因高致远先生拒不偿还银行贷款被H银行诉至法院。经法院调解，高致远先生同意在2012年6月28日前向H银行支付本金619322.99元及罚息、利息和复利，但高致远先生未履行清偿义务。2019年7月8日，法院恢复执行程序并将涉案房屋拍卖，成交价659万元且已过户至案外人名下。由于高致远先生违约，导致涉案房屋抵押登记注销手续无法办理，赵嘉诚先生未能取得房屋所有权，买卖合同无法继续履行，故提起诉讼维护权益。

二、被告辩称

二被告辩称：

1. 涉案房屋已被拍卖，买卖合同无法继续履行应解除，但赵嘉诚先生主张的损失是其自身不能履行义务所致，无权要求赔偿。争议根本原因是赵嘉诚先生无力支付购房尾款，导致被告无法偿还银行贷款，房屋被拍卖。赵嘉诚先生明知相关诉讼及执行情况，高致远先生多次督促其履行付款义务并协助其与银行沟通，但赵嘉诚先生推脱付款，造成损失应自行承担。

2. 赵嘉诚先生应赔偿二被告全部损失。证据表明赵嘉诚先生违背诚实信用原则，不履行合同和判决义务，其诉讼请求不应支持，还应赔偿被告损失。朝阳区法院判决书生效后，赵嘉诚先生不履行义务，其占有房屋失去正当依据。从2009年6月交易至2020年6月房屋被拍卖，赵嘉诚先生占用房屋长达11年，应按同地段房屋租赁市场租金标准支付房屋占用费。朝阳区法院对被告反诉不予支持错误，被告保留申诉权利。

3. 二被告多次表达协商解决争议的意愿，但赵嘉诚先生均不理会。涉案房屋被拍卖后，赵嘉诚先生多次以同一事实诉讼，部分因未交诉讼费被按撤诉处理，部分被裁定不予受理。赵嘉诚先生的诉讼行为损害了被告合法权益，浪费司法资源，损害司法权威，应予以惩戒。

H银行述称：该案涉及的贷款已经全部清偿，赵嘉诚先生诉讼请求与H银行无关。

三、法院查明事实

1. 购房及贷款情况

2007年7月31日，高致远先生与北京T公司签订《北京市商品房预售合同》，以贷款方式购买涉案房屋，购房总价83.26万元，首付款17.26万元，余额66万元由高致远先生和吴悦女士向H银行贷款支付。

2009年5月13日，高致远先生与赵嘉诚先生签订买卖合同，约定涉案房屋出售给赵嘉诚先生，成交价款115万元。当日双方及居间方签订补充协议，高致远先生同意以净得价115万元出售，赵嘉诚先生同意2009年6月1日前支付首付款55万元，房产证下发后办理产权过户时支付剩余款。买卖合同签订后，赵嘉诚先生支付首付款55万元，高致远先生交付房屋。

2010年7月8日，高致远先生和吴悦女士登记为涉案房屋所有权人。

2. 相关诉讼情况

2010年，吴悦女士将赵嘉诚先生、高致远先生诉至本院，以高致远先生未经其同意出售涉案房屋为由要求确认买卖合同无效，本院于2011年1月25日判决驳回诉讼请求，吴悦女士上诉后被维持原判。

2012年5月28日，本院就H银行与高致远先生金融借款合同纠纷一案作出调解书，高致远先生应于2012年6月28日前给付H银行贷款本金619322.99元以及截至2012年5月24日的利息、罚息和复利12916.68元，并支付自2012年5月25日起至实际给付之日止的利息、罚息和复利。之后高致远先生未按协议清偿贷款本息，截止到2014年3月13日，未清偿的贷款本金及罚息和复利为768378.17元。

2013年，赵嘉诚先生在本院提起诉讼，要求高致远先生继续履行买卖合同，并要求高致远先生和吴悦女士协助办理涉案房屋所有权转移登记。2013年9月13日，本院判决高致远先生继续履行买卖合同，赵嘉诚先生于判决生效后30日内支付高致远先生剩余房款60万元，高致远先生和吴悦女士于判决生效之日起30日内共同向H银行偿还剩余贷款并办理抵押登记注销手续，如未按期履行还贷义务，赵嘉诚先生有权代为清偿并办理抵押登记注销手续，高致远先生和吴悦女士在抵押登记手续注销后10日内协助赵嘉诚先生办理房屋所有权转移登记手续。2014年2月11日，本院出具生效证明书。

3. 房屋拍卖及执行情况

2019年7月8日，本院依法作出执行裁定书，裁定拍卖被执行人高致远先生所属涉案房屋。2020年6月19日，本院出具网络竞价成交确认书，确认涉案房屋成交价为659万元。期间，赵嘉诚先生于2019年9月25日向本院自动履行专用账户转款83万元。2019年12月24日，H银行收到执行案款83万元；2020年10月22日，H银行收到涉案房屋拍卖执行案款972091.71元，至此贷款清偿完毕。

四、裁判结果

1. 解除赵嘉诚先生与高致远先生签署的《北京市存量房屋买卖合同》；

2. 高致远先生和吴悦女士于本判决生效之日起十日内退还赵嘉诚先生购房款一百一十五万元；

3. 高致远先生和吴悦女士于本判决生效之日起十日内赔偿赵嘉诚先生经济损失四百六十三万；

4. 驳回赵嘉诚先生其他诉讼请求。

五、房产律师点评

1. 合同解除的合理性

由于涉案房屋已被强制拍卖，赵嘉诚先生与高致远先生所签买卖合同已无法实际履行，赵嘉诚先生要求解除买卖合同符合事实与法律规定，法院予以支持。

2. 购房款的返还

合同解除后，高致远先生应将购房款115万元返还赵嘉诚先生（其中55万元为首付款，赵嘉诚先生代高致远先生偿还H银行的贷款60万元作为向高致远先生支付的尾款）。

3. 经济损失的分担

双方所签买卖合同虽因涉案房屋被强制拍卖而无法履行，但买卖合同已被法院确认合法有效。如高致远先生自觉履行出卖人义务，所得收益仅为115万元售房款，且售房尾款60万元尚不足以清偿高致远先生欠付H银行贷款本息，其实际获利不足55万元首付款，故高致远先生主张经济损失没有事实依据。

如买卖合同得以正常履行，赵嘉诚先生将获得涉案房屋升值利益，即拍卖款659万元扣除购房款115万元的余额544万元。但赵嘉诚先生并未在2014年2月11日判决书生效之日起30日内即2014年3月13日前向高致远先生支付剩余房款60万元，故2014年3月14日之后发生的罚息和复利1033713.54元，应由赵嘉诚先生和高致远先生分担。按照赵嘉诚先生应支付高致远先生购房款60万元所占2014年3月13日贷款本息768378.17元比例，法院确定由赵嘉诚先生承担807191.24元，由高致远先生承担226522.3元。

因此，赵嘉诚先生实际损失为4630000元（涉案房屋拍卖款659万元减去双方约定的购房款115万元和赵嘉诚先生因承担的罚息和复利得出），应由高致远先生和吴悦女士赔偿，赵嘉诚先生主张的其余部分，法院不予支持。

办案心得

一、合同履行与法律适用

把握合同履行关键节点

在本案中，合同履行过程中诸如房屋所有权证下发、款项支付、抵押登记注销以及房屋过户等节点至关重要。从赵嘉诚先生支付首付款、高致远先生交付房屋，到后续因高致远先生未偿还银行贷款导致房屋被拍卖，这些节点的变化直接影响了合同的走向。这提醒我们在处理房屋买卖合同纠纷时，要密切关注合同履行的各个关键节点，对每个环节可能出现的问题进行预判。

精准适用法律条文

法院在处理本案时，依据合同的有效性、合同解除的条件以及双方的责任划分等法律规定作出判决。例如，因房屋被强制拍卖导致合同无法履行而支持合同解除，根据双方在履行合同过程中的过错来确定经济损失的分担。这要求我们在类似案件中必须深入研究和准确把握相关的法律条文，确保在诉讼过程中能够正确地援引法律依据，为当事人争取最大的利益。

二、证据收集与责任认定

全面收集证据构建事实

本案中，各方提供的证据种类繁多，包括房屋买卖合同、补充协议、法院调解书、判决书、执行裁定书、转账凭证等。这些证据全面地呈现了房屋买卖的全过程以及双方在履行合同过程中的行为。这表明在处理纠纷时，律师应引导当事人全面收集各种类型的证据，从合同签订、履行到纠纷产生后的相关诉讼文书等，构建起完整的案件事实。

明确责任认定原则

根据证据和法院的认定，双方在合同履行过程中均存在一定的责任。高致远先生未按约偿还银行贷款导致房屋被拍卖，赵嘉诚先生未能在规定时间内支付剩余房款导致罚息和复利的增加。这体现了在责任认定上，要根据双方的实际行为、时间节点以及对合同履行的影响程度等因素进行综合考量。律师在处理案件时，要仔细分析当事人的行为与合同履行的关系，明确责任的归属，为当事人的权益主张提供有力的支撑。

三、诉讼策略与权益维护

制定灵活的诉讼策略

赵嘉诚先生在本案中经历了多次诉讼，包括要求继续履行合同、解除合同并要求赔偿等不同阶段的诉讼请求。这反映出诉讼策略需要根据案件的发展和实际情况进行灵活调整。在合同履行出现障碍时，要根据具体情况选择继续履行或解除合同等不同的诉讼方向，并根据对方的答辩和证据情况及时调整诉讼策略。

全方位维护当事人权益

除了主张合同解除后的购房款返还外，对于经济损失的赔偿也是权益维护的重要方面。在本案中，不仅要考虑到赵嘉诚先生因房屋未取得而产生的直接损失，还要对因双方过错导致的罚息和复利等间接损失进行合理的分担。这要求律师在维护当事人权益时，要从多个角度进行考虑，全方位地评估当事人的损失情况，确保当事人的合法权益得到充分的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！