亲属借名买军产房后合同效力起风波

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告方诉求

原告吴俊杰向法院提出诉讼请求：

判决解除吴俊杰与孙雅雯于2000年12月28日签订的《房屋转让证明》（房屋购买价格86000元）；

判令孙雅雯将一号房屋返还给吴俊杰使用；

诉讼费用由孙雅雯承担。

事实与理由：

吴俊杰与孙雅雯系亲属关系，吴俊杰是工厂在编职工。2000年9月27日，工厂依据相关规定将位于一号房产出售给吴俊杰，双方签订《军产住房出售协议书》。

2005年9月前后，孙雅雯为解决其女上学户籍问题，请求吴俊杰出具《房屋转让证明》，吴俊杰以为是帮其办理女儿上学户籍问题，就将房屋所有权证书原件和房屋出售协议原件交给孙雅雯，并允许孙雅雯母女暂借住。

吴俊杰作为房屋所有权人多次要求孙雅雯腾退房屋，孙雅雯拒绝。孙雅雯明知涉案房屋系军产房不能出售仍要求转让，且吴俊杰所在单位不同意出售，无法办理房屋产权过户手续，合同目的无法实现，故依据合同法提起诉讼。

被告方答辩

被告孙雅雯辩称：

2000年12月28日签订的《房屋转让证明》实属借名买房，所有房屋款项均由孙雅雯本人支付。此案已于2019年判决书认定此合同为有效合同。

孙雅雯对于涉案一号房屋享有全部使用权，要求法院驳回吴俊杰所有诉讼请求。

涉案房屋必须由军队人员购买，当时孙雅雯刚到北京需要买房，所以借用吴俊杰的指标全部出资购买了房屋，多年来一直居住至今，因为是军队房屋无法过户，所以房屋一直登记在吴俊杰名下。

法院查明事实

吴俊杰与孙雅雯系亲戚关系。2000年9月27日，吴俊杰与工厂签订《军产住房出售协议书》，购买一号房屋。2000年12月28日办理所有权登记，权利人登记为吴俊杰，权利性质为军队房改房。

吴俊杰出具《房屋转让证明》，内容为：我自愿将我名下坐落于一号两室一厅房一套转让给孙雅雯，该房的购房款和装修等费用都已由孙雅雯付清，自现在起该房的处分权归孙雅雯所有待政策允许时再过户给孙雅雯，特此证明，自愿转让人吴俊杰，证明人高慧琴、刘雅英、迟江江，2000年12月28日。

2013年吴俊杰起诉孙雅雯的母亲迟江江，要求交付上述房屋，北京市丰台区人民法院判决驳回诉讼请求。吴俊杰上诉后，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该判决还查明涉案房屋实际应交房款额为86887元，第一次所交购房款50000元由孙雅雯交给高慧琴，高慧琴转交给吴俊杰，由吴俊杰交纳，第二次所交购房款36887元，由孙雅雯、高慧琴直接交纳。

2017年孙雅雯起诉要求吴俊杰办理一号房屋的过户手续后撤诉。2018年吴俊杰将孙雅雯诉至法院，要求孙雅雯返还位于一号房产证及房屋出售协议原件，法院判决孙雅雯于判决生效后十日内将原件返还给吴俊杰。孙雅雯上诉后，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

现吴俊杰主张涉案房屋系军产房，产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让须取得总后勤部批准，未经批准的转让行为无效，且吴俊杰所在单位不同意出售，无法办理房屋产权过户手续，合同目的无法实现。

孙雅雯当庭表示法院已判决其对涉案一号房屋享有全部使用权；涉案房屋必须由军队人员购买，当时孙雅雯刚到北京需要买房，所以借用吴俊杰的指标全部出资购买了房屋，多年来一直居住至今，因为是军队房屋无法过户，所以房屋一直登记在吴俊杰名下，吴俊杰对部队政策明知，应承担全部责任；吴俊杰要求解除《房屋转让证明》不符合法律规定，不同意解除。

另外，中央军委《进一步深化军队住房制度改革方案》文件及有关配套文件明确，已购军队住房，购房者付清全部房款后拥有全部产权，需要上市交易的，实行准入制度。在军队尚未出台准入制度具体办法之前，已购军队住房暂不能进行买卖、赠予和抵押等上市交易活动。

裁判结果

法院驳回吴俊杰的全部诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方不得擅自解除。

本案中，吴俊杰签订《房屋转让证明》后已交付房屋，孙雅雯已支付全部房款，双方存在借名买房合同关系且合同已履行完毕。

《房屋转让证明》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据显示损害社会公共利益。吴俊杰主张房屋交易需总后勤部批准，但部队内部规范性文件并非法律意义上的行政法规，所以双方签订的《房屋转让证明》合法有效，双方不得擅自解除。

吴俊杰以军队不准许出售涉案房屋、合同目的无法实现为由主张解除合同。孙雅雯表示购买房屋用于居住使用，待政策允许时再办理房屋所有权登记手续，吴俊杰现有证据不能证明合同目的无法实现。而且，吴俊杰主张的事由并非法定或双方约定的解除事由，所以法院对吴俊杰的诉讼请求依法不予支持。

办案心得

一、合同效力的认定

（一）法律与内部规定的区分

1. 在处理涉及特殊性质房产（如军产房）的纠纷时，要明确区分法律、行政法规的强制性规定与内部规定。在本案中，吴俊杰主张军产房转让需总后勤部批准，然而部队内部的规范性文件并非法律意义上的行政法规。这提醒我们在判断合同效力时，不能将内部管理性规定等同于法律强制性规定，否则可能错误地认定合同无效。

2. 律师在面对类似案件时，必须深入研究法律条文的层级和性质，准确把握合同效力的认定标准，避免因混淆法律与内部规定而导致对案件走向的误判。

（二）合同履行情况对效力的影响

1. 本案中，双方已基本履行了合同的主要义务，即吴俊杰交付了房屋，孙雅雯支付了全部房款。合同的履行情况对于合同效力的判断具有重要意义。一般来说，在合同已履行完毕且不存在违反法律强制性规定和损害公共利益的情况下，合同应被认定为有效。

2. 这提示律师在代理案件时，不仅要关注合同的签订过程，还要全面考察合同的履行情况。对于已经履行完毕的合同，主张合同无效或者可解除需要更加充分的理由，不能仅仅基于一些非法定的因素或者内部规定。

二、合同解除的条件

（一）法定与约定解除事由的把握

1. 吴俊杰以军队不准许出售涉案房屋、合同目的无法实现为由主张解除合同，但这些事由并非法定或双方约定的解除事由。这表明在判断合同是否可以解除时，必须严格依据法律规定和合同约定的解除条件，不能随意扩大解释或者自行创设解除事由。

2. 律师在为当事人提供法律服务时，应仔细分析合同条款中关于解除条件的约定，并熟练掌握法律规定的解除情形，如不可抗力、预期违约、根本违约等。只有在符合法定或约定解除条件的情况下，才能主张解除合同，否则诉讼请求难以得到法院的支持。

（二）合同目的实现的多方面考量

1. 虽然吴俊杰主张合同目的无法实现，但孙雅雯表示购买房屋用于居住使用，待政策允许时再办理房屋所有权登记手续。这说明对于合同目的的理解不能仅仅局限于某一个方面（如办理产权过户），而应综合考虑当事人签订合同的多种意图和实际使用情况。

2. 作为律师，在评估合同目的是否能够实现时，需要全面深入地了解当事人的真实意图、合同履行过程中的实际情况以及市场环境等多方面因素。不能仅仅因为某一个环节（如过户手续暂时无法办理）出现问题，就简单地认定合同目的无法实现。

三、证据的收集与运用

（一）过往诉讼资料的利用

1. 本案涉及多次诉讼，这些过往的诉讼资料对于本次诉讼具有重要的参考价值。例如，之前的判决已经认定了房屋交易的一些事实（如房款的支付方式、合同的性质等），这些事实在本次诉讼中可以作为有力的证据或者参考依据。

2. 律师在代理案件过程中，应充分重视对过往诉讼资料的收集和整理。这些资料不仅可以帮助律师快速了解案件的历史背景和争议焦点，还可以为当前的诉讼策略提供重要的参考，避免重复劳动和对已经认定的事实进行不必要的争议。

（二）证明责任的明确

1. 在吴俊杰与孙雅雯的纠纷中，吴俊杰主张解除合同，那么他就需要承担相应的证明责任，即证明存在法定或者约定的解除事由。然而，吴俊杰未能提供充分的证据证明合同目的无法实现，因此承担了败诉的后果。

2. 这提醒律师在诉讼过程中，必须明确当事人的证明责任，根据诉讼请求的性质和法律规定，合理分配证明责任，并指导当事人收集和整理相关证据。如果当事人无法承担相应的证明责任，律师应及时调整诉讼策略或者与当事人进行充分沟通，避免诉讼风险。

四、对特殊房产交易的认识

（一）特殊房产的政策把握

1. 军产房作为一种特殊房产，其交易受到军队相关政策的严格限制。本案中，中央军委的相关文件明确了已购军队住房的产权情况和上市交易的限制条件。这就要求律师在处理涉及军产房交易的案件时，必须熟悉军队住房政策，准确把握政策对交易的影响。

2. 对于其他特殊房产（如经济适用房、限价房等）的交易纠纷，律师也需要深入了解相关的政策法规，因为这些特殊房产的交易往往不是单纯的民事法律问题，还涉及到政府的住房保障政策等多方面因素。

（二）交易风险的提示

1. 由于军产房等特殊房产的交易存在诸多限制，交易风险相对较高。在本案中，孙雅雯虽然购买了军产房，但由于军队政策原因，无法办理过户手续，这给双方都带来了一定的风险。律师在代理涉及特殊房产交易的案件时，应充分向当事人提示交易风险，包括政策风险、产权风险、过户风险等。

2. 同时，律师应建议当事人在交易前充分了解相关政策法规，尽可能采取措施降低交易风险（如在合同中明确约定风险分担、违约责任等条款）。对于一些风险过高、不符合政策规定的交易，律师应及时劝阻当事人，避免当事人陷入不必要的法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！