断供房贷被冷处理

经济观察报 记者 田国宝 在一笔挂牌不良债权成交后，安华松了一口气。

安华是南方一家城商行的支行负责人。此次成交的标的物是他所在支行众多不良债权中的一笔，本金为126万元，抵押物为一套三线城市120平方米的住宅。最终，该债权以88万元底价成交，与本金相比打了七折。

安华告诉经济观察报，这笔不良债权是一笔断供的个人住房贷款（下称“房贷”）。业主于2021年购房时在银行申请房贷，今年6月停止还贷。银行工作人员曾多次与业主沟通，业主表示无力还月供。

对于断供房贷，商业银行通常有两种传统处置方式：一种是司法拍卖抵押物用来偿债；一种是将债权打包出售给专业AMC（不良资产处置）公司。

这一次，不良债权并没有通过传统方式处置，而是由银行直接向市场出售。

安华说，今年以来，部分房贷的抵押物价值已无法覆盖债权本金；加上监管机构、地方政府及法院等相关方的顾虑，通过传统方式处置以房产为抵押物的不良债权，面临重重障碍。

银行对断供房贷也逐步转向冷处理。根据借贷人面临的困难、还款能力、还款意愿等分类管理，银行对不同类别的断供房贷，处置方式也不同。与以往相比，今年的处置方式更为灵活，形式更加多元化。

冷处理

安华告诉经济观察报，2023年底，他所在支行的房贷逾期情况明显多了起来，目前累计已有50多笔。往年，除了特殊年份，这家支行每年房贷的断供量不会超过10笔，而且大部分会在当年内完成处置。

如今，对已断供的房贷，安华所在的城商行在确保坏账率和风险可控的前提下，会采取更为灵活的处置方式。

业主的房贷首次逾期后，负责发放贷款的支行会第一时间联系业主，了解断供的原因及业主面临的困难。在政策允许的范围内，银行会最大限度地帮助业主解决难题，想方设法劝说业主不要断供。

比如，业主因暂时失去收入来源而断供，但本身具备恢复就业的条件和能力，银行在充分考虑现实条件的基础上，允许业主暂停还贷。等半年或者一年后，业主具备还款能力，再继续还贷。

安华说，近年因宏观经济压力较大，各行业均存在收入下降甚至失去收入来源的情况。对这种情况，银行有义务与贷款人共同渡过难关。

另一家股份制银行人士告诉经济观察报，他所在支行也有类似操作，但给了业主更多选择。比如，业主收入减少，无法承受当前月供，银行会与业主协商，在一段时间内减少月供额度，甚至仅支付利息。

对已经逾期且协商无果的房贷，银行会根据抵押物的价值分类处置。

对于抵押物为一二线城市核心区的断供房贷，银行会及时掌握抵押物所在区域的供需情况，制定合理的拍卖价格，确保不良资产利益最大化。

对于抵押物是在房地产下行城市或区域的断供房贷，特别是在当地房价波动幅度较大的情况下，银行会及时止损。上述本金为126万元的不良房贷就是这一类型。不到两年时间，当地房价跌幅超过四成。

安华说，在存量不良房贷中，有一部分是有历史遗留问题，要么处置难度较大，比如家中有老人或儿童居住；要么由于当地房价快速下滑，按当前市场价处置会给银行带来较大损失。

也有部分不良房贷是银行为了追求利益最大化错失了最佳处置时机。

安华所在支行有一笔2019年断供的房贷，当时房价仍处于上行阶段，该行为了实现利益最大化有意将其延缓处置。2021年，该笔房贷的本金和利息合计为148万元。但彼时房地产市场开始下行，这笔房贷流拍了。至今年下半年，加上罚息，该笔不良房贷的本息合计达到190万元。但考虑到当前的市场行情，安华所在支行将起拍价定在120万元，这是该笔不良房贷的原始本金金额。但由于市场快速下行，该房贷再次流拍。

安华说，除房贷外，今年以来，经营贷和抵押贷也面临着不小的断供压力。断供的因素很多，有就业和收入因素，也有信心和预期因素，但根源是房价跌了。这也是多数业主断供的主要原因。

多方博弈

以往，由于断供房贷数量相对较少，安华所在的支行一般通过司法拍卖进行处置抵押物。在业主断供后，由支行向当地法院申请强制执行。法院下发执行文书后，由法院通过阿里或京东等交易平台拍卖。

不同于往年，今年安华所在支行就相关断供房贷向法院申请强制执行时，遇到新情况。虽然法院受理了申请，但迟迟不予立案。之前，从受理到立案再到下发执行裁定书，一般不会超过3个月。今年以来，法院年初受理的部分申请强制执行的案件，至今仍未立案。

一家股份制银行的支行房贷业务负责人告诉经济观察报，他所在支行的部分强制执行案件，过去因为种种原因暂缓执行，但今年想要恢复执行格外困难。有些强制执行案件，需要分行甚至总行从中斡旋。

断供房贷涉及民生问题。部分地方政府担心司法拍卖房产会造成一部分群体失去居所，所以不希望通过法拍程序处置。这是今年以来断供增加而法拍房没有明显变化的重要原因。

一些地方对法拍房的顾虑还来自稳定房价的需要。由于法拍房的价格普遍低于市场价，法拍房数量太大往往会影响一个城市的房价，两者甚至会形成恶性循环。这也是地方不愿大量释放法拍房的另一个重要原因。

今年以来，一些银行将不良债权打包出售给AMC，想要卖个好价格也非易事。因为AMC拿到资产包后，同样面临处置难题。

传统处置方式不太行得通了。

以上述安华所在支行的126万元债权的抵押物为例，业主的购房价格为1.5万元/平方米；目前抵押物所在小区同楼层、同户型的二手房市场挂牌价在1.2万元/平方米左右，如果将债权交易换算为抵押物交易，那么抵押物的成交单价只有7300元/平方米。

对安华所在的支行来说，如果50多笔断供房贷均以类似方式处置，银行将面临较大损失。如果房价继续下跌，延迟处置造成的损失可能更大。

此外，那些经过银行劝说延迟或暂停偿还房贷的业主，如果宽限期结束后仍没有恢复偿还月供的能力，届时又该如何处置？

上述股份制银行人士说，无论房企、城投公司，还是按揭贷、经营贷，任何一个领域发生风险，只要小心应对，做好预防和风险隔离，一般不会对银行造成致命伤害，只是会损失几年的利润。

目前，他担心的是各个领域风险的叠加。之前，针对房企和城投的逾期债务，在监管指导下，银行通过展期避免了违约，这些展期的债务能否顺利收回还是未知数。如果逾期的按揭贷款也通过这一方式化解，银行势必承受更大压力。

从被动到主动

在新冠肺炎疫情期间，安华所在支行曾出现过一波房贷断供的情况。但彼时的断供偶发性和集中性强，不是一个递进过程，没有出现大面积蔓延，风险相对可控，对银行没有造成太大冲击。

2021年四季度以来，民营房企流动性风险爆发，房地产供需关系迎来转折点。土地交易市场冷淡，部分地方城投公司出现偿债困难的情况。银行对涉及房企和城投公司的部分贷款进行展期处理。

上述股份制银行人士称，展期只是将风险延后，以时间换空间。以他所在的银行现有的资产规模和风险承受能力，已在勉强应付房地产和城投的相关风险，因此不愿意看到个人房贷领域出现大面积断供。

早在2023年下半年，部分商业银行已经开始对存量房贷按揭进行全面摸排，重点关注2018年至2021年间的房贷。上述股份制银行人士说，因为这一阶段的房价和按揭利率均为高点，因此更容易存在断供的情况。

经过摸排，安华所在的城商行将存量房贷分成五类：第一是优质类，多为机关企事业单位职工的贷款，业主资质较为优质；第二是稳定类，多为早期购房业主，月供压力小，几乎不存在断供风险；第三是关注类，月供压力适中，一旦业主收入大幅减少，可能发生断供；第四是重点关注类，收入难以覆盖月供，断供风险大；第五类是已断供房贷。

安华说，第一类和第二类客户风险相对较小，正常维护即可；第五类已经断供，风险已经形成；第三类和第四类房贷是银行重点关注的对象。

针对这两类房贷客户，安华所在的城商行做了两件事：

第一，对部分房贷利率明显较高的存量房贷，在政策允许范围内，银行根据当前房贷利率变化等情况，主动对符合政策的房贷降息，以减轻客户的月供压力。安华说，虽然银行会损失一部分利息收入，但会大幅降低断供风险。

第二，银行主动与客户沟通，了解其实际困难，在政策允许范围内，最大限度地帮助客户。比如，如果客户暂时失业，经济压力较大，可以协商减少月供额度或暂缓还贷，以确保客户不会断供。

从之前被动应对到主动预防的不仅是安华所在的城商行，多数银行均采取不同的主动防御措施，试图将风险扼杀在萌芽状态，以确保断供风险不会大规模集中爆发。

一位大型银行人士告诉经济观察报，针对部分房贷利率较高且月供压力较大的首套房业主，他所在城市分行已经多次主动降低房贷利率。

该人士说，之前，银行风控业务的重点在贷前环节。在经历了房地产流动性风险等一系列事件后，银行进一步完善风控体系，加大对存量房贷的分类管理力度，在一定程度上增厚了风险壁垒。

目前，部分银行在部分城市将首套房的利率下调至3%以内，接近公积金贷款利率。在上述大型银行人士看来，按当前执行的房贷利率，部分存量房贷仍有下调空间。但由于当前利差较低，对银行而言，目前并非下调存量房贷利率的好时机。

（应受访者要求，文中安华为化名）

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。