河南
房屋租赁合同纠纷案件在当前房地产类案件中占比很大，房屋租赁遇到拆迁又会产生怎样的利益纠葛呢？众所周知，在租赁合同有效且租赁合同中出租人、承租人关于拆迁利益分配明确的情况下，一般不会产生纷争。一旦租赁合同效力有瑕疵甚至被法院确认为无效，那么此时承租人还能获得拆迁利益吗？可以获得哪些拆迁利益呢？北京京康律师事务所史西宁主任律师结合司法实务经验和您聊一聊。
律师解读
在司法实务中，导致租赁合同无效主要存在两种情形，一为租赁房屋系违法建筑，二为非法转租。今天就第一种情况和大家做个分享。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号《商品房屋租赁管理办法》的规定，下列情形的房屋不得出租（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
租赁合同有以上情形的应当认定为无效合同。但是合同无效承租人就当然地无权取得任何拆迁补偿吗？我们结合司法实务一一说明。
实务中因为出租房是违法建筑导致合同无效的法院的处理方法一般分为五类，但无论是哪一种情况，法院最终的审判思路还是基于诚实信用原则进行审判，最大程度地兼顾公平和秩序，给予承租人适当补偿。一是根据《民法典》的相关规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即无论采取什么方式引起所有权变动，均不影响租赁合同的效力，征收方通过国家征收的方式取得租赁房屋的所有权并不影响租赁合同的效力，如果建筑物性质无瑕疵承租人可以从该条着手主张相关财产权益。二是认为，租赁房屋因纳入征收范围且已转化为补偿利益而有效或者判定合同有效与否对拆迁利益划分不产生影响。三是认为租赁合同无效，利益分配条款有效。四是认为租赁合同和利益分配条款均无效，但补偿利益的分配仍然要参照该条款进行处理。五是认为租赁合同和利益分配条款均无效，基于公平原则主张利益分配。
总体而言，租赁合同中双方主体当事先约定拆迁补偿利益分配明细是对自己合法权利最大的尊重和保障。
另外本文章也单独从《民法典（合同编）》角度分析一下，有助于各位承租人把合同无效产生的损害赔偿责任和拆迁安置补偿利益区别开。合同无效的意思是不产生合同双方当事人预期的法律效果，但并不等于没有任何法律效果。所谓的法律后果是指无效合同或可撤销合同的当事人，基于行为无效或被撤销的法律事实，依法应承担的财产返还义务、折价补偿、损失赔偿责任和其他后果等。这三种效果没有先后顺序，主要根据实际案情选择适用。无效合同返还财产后当事人仍有损失的，当事人可以同时向有过错的一方请求损害赔偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的赔偿责任。值得注意的是，合同无效的情况下产生的责任不同于合同解除情形下因违约产生的赔偿责任，而是基于诚实信用原则产生的缔约过失责任，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的实际损失，不包括可得利益损失。
这就表示在承租人是生产经营者的情况，承租人可以依据合同无效向过错方主张装饰装修费、设施设备费用，以及对建筑物改扩建的资金投入的价值损失，但不能主张停产停业等间接损失。但是拆迁安置利益很显然是包括停产停业等直接损失的。
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
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