县城房产，没有未来

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后台有朋友问我县城的事。

怎么说呢？

现在还在持有三四线老破小房产的朋友，能出手的，最好尽快出手。

因为现在再不出手，可能就永远来不及了。

8月15日，国家统计局70城房价数据出炉，70个大中城市中，新房价格上涨的城市只有上海和西安2个，二手房价格上涨的城市只有上海1个，但根据上海本地中介的说法，从去年到现在，上海房价已经普跌了30%。

而根据中国指数研究院发布的《2024年7月中国城市房地产市场报告》显示，今年小县城的房价在上半年出现了明显的分化。

一方面，部分地理位置优越、产业基础扎实的小县城，其房价仍保持温和增长，还算稳得住；另一方面，一些缺乏经济支撑、人口流出严重的小县城，房价开始出现下滑，但降幅，还算稳得住。

前几年我们都在说，县城的房价，而中国一线城市的房地产是永远没问题的。

但现在数据正好反过来了。

现在是大城市的房地产已经跌的不能行了，但反观县城的房价还算稳得住，现实和之前的结论，完全是相反的。

于是就有媒体说了，现在普通人要是指着买房养老，比起大城市，可能还是小城市好。

这个说法，表面看上去没有问题。

但这个想法，只关注到了价格，却忽略了一个最重要的东西，那就是成交。

其实这也是现在房地产市场的最大问题。

现在很多地方的房地产市场，只有价格，没有成交。

现在北上广深这些一线大城市的房地产市场，虽然价格跌了不少，但成交量还是有的，如果你想快速脱手变现，只要肯降价，总是不缺愿意接手的人。

愿意降价10%，就会有人愿意来看房，卖不卖得出去另说，最起码对方是有意愿的。

愿意降价20%，房产大概率就能卖出去，亏点钱是真的，但变相终究不是问题。

但相反，现在三四线城市的县城房地产市场是个什么情况？

你想买，不一定能买到便宜的。

但你要卖，贵的一定就卖不出去。

因为在房产流通性这块，县城已经彻底出了问题。

比如说鹤岗，大家都知道，现在鹤岗的房价很便宜，官方给到的房产价格，2000块一平，但你真跑到鹤岗去买房的时候，十万块左右，就能买到100平左右的商品房。

但问题是，10万块，已经成了这个区域的最低价了。

作为买家，你如果愿意拿出10万块去购买县城的房产，还是有人愿意卖给你的，这是没有问题的。

但作为卖家，如果你把自己的房子挂牌到10万块，你是找不到买家的。

因为这个价格的逻辑是这样的。

对于卖家来说，10万块是他们能接受的最低价了，如果低于这个价位，他们宁愿把房子留到手里也不愿意卖出去，因为在卖家眼里，太低的价格，还不如不卖。

这个逻辑跟很多农村的房子是一个道理，但是建设的时候，都是几万甚至几十万建设好的，现在市场价，别说几万块了，几千块都没有要。

那你要为了几千块，就把房子卖出去吗？

而大家要知道，三四线城市的房地产逻辑和大城市是完全不一样的。

大城市的房地产交易，不管是涨也好，跌也罢，每天都有成交，各个街道，都有各种房屋中介，买卖双方想出手，直接找到中介，就能找到合适的交易对象。

很简单一个表现点是：

你在大城市搜房价，总有专门的软件进行分析，而房屋的价格，也是由参与市场的买卖双方所共同决定的。

但县城的房地产交易，频次很低，总价也不高，单论价格，很难养得起全职中介，而极低的市场流通率，也没法形成一个市场定价。

这种模式下，县城的房价看上去没跌，但实际上，已经丧失了基本的流动性。

定价这个东西，不是说你定多少就是卖多少，而是你这个定价，必须有人接受并且这个价格，还真的卖得出去。

现在问题就在于，县城房价按照原有定价，已经卖不出去了。

因为很多县城房产的持有者是这样想的：

现在县城的价格已经快赶不上房子的建安成本了，那我干脆不卖了，等着看以后还会不会涨回来。

但麻烦的点也在这里，按照经济账，县城的房子永远都不可能涨回来了。

因为县城的房价，完全不存在接盘侠了。

因为中国城市化进程，已经快要结束了。

中国的城市化率，在1982年是20%，2000年时是35%，2016年已经达到57.35%，2018年接近60%，到现在2024年，已经接近70%了，而根据国际经验来说，70%的城镇率差不多就是一个现代国家的终点了。

过去二三十年，中国房地产吃足了城镇化红利，但现在这个红利，已经消失殆尽了，我们以后不会再有继续吃到这个红利了，而这个红利一消散，县城这些地产，还准备卖给谁呢？

而且，我们现在的人口，也出现了问题，

2024年中国预计住宅新开工面积5亿平米，而根据数据估计，我们的今年新生人口也就850万左右，划算下来，现在每个孩子身上，自带了接近60平的住房面积。

而这个数据，放到同样人口稠密的日本，他们只有35平左右，而即使是德国法国，也不到50平。

我们就不说现在库存的天量房产，单就现在已存的房地产量，已经够年轻人住了。

未来的趋势是，房子太多，而人却少了。

而在人口减少、老龄化、城镇化到顶等诸多buff加持下，未来随着长期分化，除了少量人口流入区的房子，还有接盘的存在，大多数资产，将长期处于无人接盘的情况。

但如果只是这样，还算是好的。

如果只是没人接盘，房子最多了就是卖不出去，那就留着就好了。

房子是有寿命的，而其维护成本，一般是要比建成成本更贵的。

只是我们过去，从来都没在意过这个问题。

比如说我们现在最多的高层住宅。

这种住宅，必须用电梯，电梯一般寿命20年左右，维护再好，早晚也需要更换，一部电梯几十万，更换费用谁来出？

我们现在没有这个问题，只是它的寿命还没有到这个水平，而如果到了这个时候，不光是电梯，各种老房子的管线，电缆，都是需要维护的，甚至说有些设施根本无法维修，只能更换，但这个钱，谁来出？

是，我们之前买房的时候交过了专项维修基金，现在国家又设计了公共账户。

但问题来了，你猜这些公共账户里的钱，会优先给北上广深的老破小，还是给三四线县城的老破小呢？

不用想，在市面价值的差异下，后者是会被放弃的。

但放弃，也不代表着你不需要交钱。

上海房屋养老金制度里就写了，如果遇到账户基金不够，是需要用户交钱的，那你再去想，小地方的房子，要不要交钱呢？

好，我们退一步来讲，小地方的房价很低，你压根就不想交。

但问题来了，房价这个东西，不光是看他的投资价值，还有他的居住属性，你去看看农村那些年久失修的老房子就好了，没人维护，那些房子很快就会变得破旧不堪，而我们这里的房子，同样也遵循这个道理。

这就是温水煮青蛙的逻辑。

你交钱，你纯亏，你不交钱，房子就会破旧不堪，最后就会让你苦不堪言。

这都是国外发达国家曾经给到的经验了。

只是我们中国的高层住宅普遍建设时间不算太长，很多人还意识不到我们将会进入老化期这个可能性。

不说别的，大家去看看2018年建的房子，如果物业特别差，是什么情况呢？

掉皮，晃动的，比比皆是，你去找开发商投诉质量问题，开发商也有话说，给你交房都不错了，还有很多人烂尾楼，交房都交不了。

而且，现阶段能找到开发商，本身就挺不容易的。

现在很多开发商，早就破产倒闭了，那对很多已经退出市场的开发商来说，规定一文不值。

而且大家也不要提什么建安成本之类的话。

现在建个房子每平也要几千块，凭什么我们的房子连几千块一平都卖不出去了呢？

你再去想想欧洲的情况，那就更清楚了。

欧洲那边，有很多城堡，建筑的时候，没有几千万、几亿欧元，想都不要想。

但你知道，现在卖多少钱吗？

不是几千万，也不是几个亿，而是1块钱。

只要你愿意承担维护城堡的成本，你就可以拿过去了。

但这些建筑，在那边根本没有要。

因为庞大的维护成本，再加上老式建筑的种种问题，就没有人愿意做这种亏本的生意。

城镇化放缓，老龄化加剧，卖房的人太多，买房的人太少，你觉得这个趋势会发生任何改变吗？

县城所谓的稳定，不过是一场自欺欺人的骗局罢了。

还持这些房子，趁现在还有零星的接盘侠，早点卖出去吧。

再晚点，就真的来不及了。

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