住房以套内面积计价，超高使用率产品将遭殃

文｜邓浩志

住房以套内面积计价才合理吗？

9月5日，湖南省湘潭市人民政府办公室发布通知，内容包括稳消费、稳投资、稳主体，其中提到房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

湘潭并非首个提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。广东肇庆市于今年5月亦曾出台相关规定，5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。更早之前，合肥于去年7月提出：要积极探索商品房销售按套内面积计价。越来越多城市开始探索按套内面积计价销售，强调“所见即所得”，避免公摊比例过大。

但另一方面，部分城市比如广州，连续调整了建筑规范，放开了阳台等面积在全屋的占比，使得“阳改房”越来越多出现，而新楼盘住房使用率也越来越高，目前广州在售新房，去年入市的，不少已经超过100%的使用率，部分甚至达到120%使用率。而根据最新的土地出让条件判断，未来广州大概率有130%使用率的住宅产品。但如果按使用面积进行计算在全国进行推广的话，未来这类型高使用率项目的高价值优势反而成为了负担。因为如果按套内面积计算，无论是交管理费，交各种税费，或者未来推出的房地产，这类型产品都将由受益者变成了受害者。

到底买房按套内算合理？还是按建筑面积算合理呢？这个问题你怎么看？欢迎在评论区留言。

房企业绩普遍告急，仅少数维持盈利

2024年上半年上市房企业绩陆续公布，市场及行业似乎仍在下行通道中，房企盈利能力持续下降，亏损房企数量在进一步扩大。关于这个问题，有几点值得留意。
首先值得留意的是，相比去同期，所有房企无一例外出现了业绩倒退，比如世茂亏损扩大近88%，合生盈利减少75%，雅居乐亏损扩大至98亿……房企业绩全线下滑，说明房地产市场面临的困境是普遍的。也提示监管层，此前的稳楼市政策似乎仍不足够，下半年需要更多，更强有力的政策托举。
其次，一批一直以来都认为非常稳健的头部房企、央国企甚至港资房企都首次出现了让人意外的亏损情况。比如行业龙头的万科，中期亏损98亿元。央企招商局置地上半年亏损超3.2亿，港资代表的新世界发展，也出现了亏损。稳健型房企的亏损，说明了房地产行业形势进一步恶化。现在似乎已经不适合谈论行业出清问题了，而是应该先救助，等市场恢复过来后，再想后续的优化措施。如果房地产越陷越深，对宏观经济伤害也会更深。
最后是中海、华润、保利、龙湖、绿城等少数上半年实现盈利。比如中海虽然归母利润下降了超过20%，但半年盈利仍然超过百亿，达到103亿。再如龙湖集团，上半年归母净利近60亿，这得益于它的第二曲线——经营性业务对利润的贡献占比持续提升。龙湖作为民企，能实现正向盈利是非常不容易的。
这些尚能盈利的房企们“做对了什么？”值得行业和投资者留意。我认为宏观上是决策果断，安全稳健，业务聚焦，专业领先。在经营管理上不断优化细节，注重客户需求，坚持符合市场的创新等。

比如龙湖集团，目前业务聚焦北上广为代表的长三角、珠三角等经济发达，对住房有较大刚需的地区。产品上不断推陈出新，以“好房子”满足人们的改善性居住需求。相信只有用心做“好房子”的房企，才能够穿越周期，笑到最后。